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Le cadre pocédural de résiliation du bail commercial

Publié le : 02/03/2009 02 mars mars 03 2009
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier

La conjoncture économique difficile que nous connaissons va très certainement tendre les relations entre les bailleurs et les preneurs de locaux commerciaux.

Résiliation de bail commercialIl faut donc s'attendre à un accroissement des actions en résiliation du bail pour non-paiement des loyers et des initiatives procédurales des preneurs pour échapper à cette résiliation.

La jurisprudence récente de la cour de cassation a rappelé quelques principes en la matière.

Tout d'abord, la constatation de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire peut résulter d'une simple ordonnance de référé.

Il était soutenu que seule une décision du juge du fond avait l'autorité de la chose jugée permettant de consacrer la résiliation du bail.

La Cour de Cassation ne partage pas cette analyse.

Une ordonnance de référé avait accordé au locataire des délais de paiement et suspendu parallèlement les effets de la clause résolutoire.

Les délais de paiement ainsi accordés n'ont pas été respectés par le preneur.

Dès lors, la déchéance du terme et la clause résolutoire étaient acquises puisque l'ordonnance de référé était passée en force de chose jugée, et ce même si le Juge du fond avait été saisi postérieurement.

C'est l'un des enseignements de l'arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 10 décembre 2008 (N° 07-19899) publié au Bulletin. (La Cour de Cassation avait déjà statué en ce sens dans un arrêt du 15 octobre 2008 N° 07-16725).

L'intérêt de cette discussion est renforcé lorsque le preneur fait l'objet d'une procédure collective.

Si, à la date du jugement d'ouverture (de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire), l'ordonnance de référé constatant l'acquisition de la clause résolutoire n'est pas passée en force de chose jugée (par exemple parce qu'un appel a été interjeté), la résiliation du bail ne peut être poursuivie en raison de la suspension des poursuites individuelles prévues par l'article L.622-21 du Code de Commerce (Cour de Cassation, chambre commerciale, 28 octobre 2008, N° 07-17662).

Il convient toutefois d'attirer l'attention des preneurs sur le fait que la suspension des poursuites individuelles ne s'applique pas en procédure de conciliation régie par les articles L.611-4 et suivants du Code de Commerce, et ce contrairement aux dispositions antérieures du règlement amiable applicable avant la loi de sauvegarde du 26 juillet 2005 (sur ce point, Adeline Cerati-Gauthier, Annales des loyers, Janvier 2009, page 38).

C'est la seconde précision apportée par l'arrêt du 10 décembre 2008 cité plus haut.

La procédure de conciliation, qui n'entraîne pas la suspension des poursuites individuelles, ne peut faire échec à l'acquisition de la clause résolutoire prononcée par une ordonnance de référé passée en force de chose jugée.

Cette construction jurisprudentielle doit inciter les bailleurs et les preneurs à la plus grande célérité.

Les bailleurs auront l'objectif d'obtenir une ordonnance de référé et de lui conférer force de chose jugée, et les preneurs, soit de faire appel de cette ordonnance avant qu'elle ait ce caractère, soit de solliciter l'ouverture d'une procédure collective (sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire), et non pas de conciliation, pour bénéficier de la suspension des poursuites individuelles. Ils éviteront la procédure de conciliation.

Les intérêts contraires seront arbitrés par la réactivité des parties concernées et sans doute également par la pertinence des conseils qui pourront être prodigués de part et d'autre.





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