Bail commercial : liquidation judiciaire et compensation légale
Publié le :
30/09/2020
30
septembre
sept.
09
2020
Dans un arrêt du 1er juillet 2020 (n° 18-25.487), la Chambre Commerciale de la Cour de Cassation a eu à se prononcer sur les possibilités de compensation légale entre créances réciproques dans l’hypothèse d’une liquidation judiciaire.
Il convient de préciser qu’au terme des articles 1290 et suivants du Code Civil ancien et 1347 à 1348-2 nouveau, pour faire jouer la compensation légale, il suffit que les dettes soient réciproques, liquides, fongibles et exigibles.
La compensation légale ne s’opère de plein droit que si ces conditions sont réunies.
Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture, à l'exception du paiement par compensation de créances connexes.
C’est la reprise des dispositions de l’article L622-7 du code de commerce.
Le principal intérêt pour le bailleur est de compenser des créances antérieures à la procédure collective avec des créances postérieures qui ne bénéficient pas du paiement préférentiel prévu à l’article L622-17 du code de commerce.
En l’espèce, un mandataire liquidateur a été autorisé par une Ordonnance du juge commissaire à céder un fonds de commerce définitivement autorisé par une décision de justice et a été conclu le 28 février 2013.
Parallèlement, la SCI faisait délivrer le 17 janvier 2013 au liquidateur un commandement de payer visant la clause résolutoire pour obtenir le paiement d’une somme de 19 760,68 € correspondant à des arriérés de loyers et de taxes foncières.
Un arrêt du 28 novembre 2013 a suspendu les effets de la clause résolutoire pour une durée de 3 mois et reportant au prononcé de l’arrêt le point de départ du délai pour la régularisation de l’acte de cession.
Cependant, les fonds sont restés séquestrés de nombreux mois en l’étude notariale afin de procéder à la procédure de purge.
Le bailleur aurait dû être payé au plus tard le 29 janvier 2014.
Pour sa part, la SCI devait à son locataire une somme de 20 709,99 €, somme due avant l’expiration du délai imparti pour régler les loyers impayés de la SCI.
La Cour d’Appel de DOUAI dans son arrêt du 4 octobre 2018 a rejeté la demande du liquidateur tendant à déclarer nul et de nul effet le commandement de quitter les lieux.
Le liquidateur invoquait la compensation légale entre créances réciproques mais postérieurement à l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire.
La Cour d’Appel de DOUAI n’avait pas retenu le principe de la compensation légale car elle a considéré que celle-ci ne jouait pas lorsque les créances n’étaient pas exigibles avant le prononcé de la liquidation judiciaire et qu’en l’occurrence les créances n’étaient pas issues d’un même contrat de sorte qu’elles n’étaient pas connexes.
La Cour de Cassation a critiqué la Cour d’appel de DOUAI qui en se prononçant ainsi sans rechercher comme elle y était invitée si les créances en cause étaient toutes deux postérieures à l’ouverture de la liquidation judiciaire et pouvaient donc faire l’objet d’une compensation légale.
La Cour de Cassation a considéré que la Cour d’Appel avait relevé que la créance impayée de la SCI était bien née postérieurement à l’ouverture de la liquidation judiciaire, de sorte qu’il convenait d’écarter toutes références à la connexité des créances réciproques.
Selon la Cour de Cassation, la Cour d’Appel se devait seulement de vérifier si les conditions de compensation légale étaient réunies telles que définies par le code civil.
Ainsi, il faut retirer de cet arrêt qu’il n’est pas utile pour appliquer les principes de la compensation légale de rechercher si les créances étaient exigibles avant le prononcé de la liquidation judiciaire.
En l’espèce, le fait que les deux créances soient exigibles postérieurement au jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire suffit.
S’agissant de la connexité, la Cour de Cassation n’exige pas cette condition.
Des créances nées régulièrement après l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire peuvent donc faire l’objet d’une compensation légale dès lors qu’elles remplissent les conditions prévues à l’article L.641-13 du Code de Commerce.
Cela veut dire que les créances doivent être simplement réciproques, fongibles, liquides et exigibles.
Nées régulièrement après l’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire elles sont payées à leur échéance conformément aux dispositions de l’article L.641-13 du Code de Commerce et si elles remplissent ces conditions, elles peuvent faire l’objet d’une compensation légale.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats , Membres du conseil d'administration
GRENOBLE (38)
Historique
-
Bail commercial : maintien dans les lieux et paiement d’une indemnité d’occupation
Publié le : 01/03/2021 01 mars mars 03 2021Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLes relations entre bailleurs et locataire ne sont jamais faciles surtout e...
-
La résiliation du bail rural pour faute du fermier
Publié le : 12/02/2021 12 février févr. 02 2021Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierSelon l’article L 411-31 du code rural, et sauf clause contraire le bailleu...
-
Bail commercial : pas d'abattement sur le loyer plafonné
Publié le : 01/02/2021 01 février févr. 02 2021Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLorsqu’à l’initiative du bailleur, la procédure en fixation du bail renouve...
-
Recours entre coobligés : la résistance s'organise !
Publié le : 26/01/2021 26 janvier janv. 01 2021Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier(A propos de : Cour d'appel de Rennes, 4ème chambre, 15 janvier 2021, n° 20/0...
-
Responsabilité décennale : Quelle qualification pour la conception et la pose d'une climatisation ?
Publié le : 05/01/2021 05 janvier janv. 01 2021Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCass. 3ème ch. civ. 12 novembre 2020, n° 19-18.213 Une société a acquis...
-
Loyer binaire et renouvellement, la force du contrat
Publié le : 03/12/2020 03 décembre déc. 12 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe très célèbre et fameux arrêt de l’histoire des loyers binaires, celui du...
-
Obligation de délivrance du bailleur tout au long de la vie du bail
Publié le : 27/11/2020 27 novembre nov. 11 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa décision de la Cour de cassation rendue le 10 septembre 2020 rappelle l’...
-
Cumul de baux dérogatoires : attention danger !
Publié le : 26/11/2020 26 novembre nov. 11 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa loi Pinel du 18 juin 2014 a porté la durée totale du bail ou des baux su...
-
Maître d'ouvrage : qualité de constructeur dans l'exercice de ses recours en garantie ?
Publié le : 23/11/2020 23 novembre nov. 11 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe maître d'ouvrage, bien que réputé constructeur, n'acquiert pas la qualit...
-
Le droit de préemption commercial peut-il s’appliquer sur le bâti abritant ledit commerce ? Peut-il s'appliquer à la totalité de l’assise foncière (terrain + bâti) dudit commerce peu importe sa taille ?
Publié le : 13/11/2020 13 novembre nov. 11 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCollectivités / Urbanisme / Ouvrages et travaux publics/ConstructionLa réponse est négative : la commune, titulaire du droit de préemption comm...
-
Bail commercial : absence de délivrance d'un congé et conséquences
Publié le : 02/11/2020 02 novembre nov. 11 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierEn matière de droit des baux commerciaux, les formalités sont importantes....
-
CCMI et manquement du maître de l'ouvrage à ses obligations contractuelles
Publié le : 22/10/2020 22 octobre oct. 10 2020Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierPar un arrêt en date du 28 septembre 2020, la cour d’appel d’Angers (CA Ang...
-
Bail commercial et provisions sur charges
Publié le : 13/10/2020 13 octobre oct. 10 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa Cour de Cassation, dans un arrêt du 17 septembre 2020 (Cass. 3ème Civ. n...
-
Bail commercial : liquidation judiciaire et compensation légale
Publié le : 30/09/2020 30 septembre sept. 09 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierDans un arrêt du 1er juillet 2020 (n° 18-25.487), la Chambre Commerciale de...
-
Les loyers commerciaux sont-ils exigibles pendant la période Covid-19 ?
Publié le : 28/09/2020 28 septembre sept. 09 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCoronavirusLa crise sanitaire Covid 19 a créé de nombreux différends notamment en mati...
-
Bail verbal et prise en charge de la taxe foncière
Publié le : 03/08/2020 03 août août 08 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierUne société avait acquis un fonds de commerce à la barre du Tribunal de Com...
-
Un bailleur peut-il transférer la charge de tous les travaux au locataire dans un bail commercial ?
Publié le : 07/07/2020 07 juillet juil. 07 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierDans un arrêt du 28/05/2020, la Cour de cassation confirme que la clause d'...
-
Renouvellement du bail commercial : non immatriculation au RCS et volonté des parties de soumettre au statut des baux commerciaux
Publié le : 29/06/2020 29 juin juin 06 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierL’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés est une obligatio...
-
Que contient la Charte de bonnes pratiques entre commerçants et bailleurs, sortie le 3 juin 2020, pour faire face à la crise du coronavirus ?
Publié le : 18/06/2020 18 juin juin 06 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCoronavirusEn effet, une Charte a été conclue (dénommée Charte des bonnes pratiques en...
-
Les architectes et l'obligation d'indépendance, l'analyse du risque de conflit d'intérêts
Publié le : 04/06/2020 04 juin juin 06 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierDans une décision du 22 juin 2017 la cour administrative d'appel de Lyon es...
-
Un locataire peut-il reprocher à son bailleur une perte de commercialité du local commercial loué pour obtenir des dommages-intérêts ?
Publié le : 29/05/2020 29 mai mai 05 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa Cour de Cassation dans son arrêt du 23 janvier 2020 répond par l’affirma...
-
Covid-19 : comment cela se passe pour l'interruption des chantiers du fait du risque épidémique ?
Publié le : 06/04/2020 06 avril avr. 04 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCoronavirusAlors que le gouvernement et les professionnels du bâtiment et travaux publ...
-
Le locataire d'un bail commercial a-t-il le droit de ne plus payer ses loyers du fait de la crise sanitaire liée au covid-19 ?
Publié le : 06/04/2020 06 avril avr. 04 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCoronavirusCe n’est pas ce que prévoient l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 rela...
-
Covid-19 et loyers commerciaux : quelles mesures en faveur des entreprises ?
Publié le : 02/04/2020 02 avril avr. 04 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCoronavirusDans son allocution du 16 mars 2020, le Président de la République déclarai...
-
Que contient l’ordonnance du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de covid-19 ?
Publié le : 28/03/2020 28 mars mars 03 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCoronavirusDans le contexte particulier liée à l’épidémie actuelle de coronavirus , d’...
-
Qui est titulaire du bail signé pour le compte d’une société en formation ?
Publié le : 19/03/2020 19 mars mars 03 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe Tribunal de Commerce de PARIS avait prononcé l’ouverture d’une procédure...
-
Bail commercial et démembrement de la propriété : l'indemnité d'éviction n'est due que par l'usufruitier
Publié le : 28/02/2020 28 février févr. 02 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa question posée à la Cour de Cassation était celle de savoir qui de l’usu...
-
Obligation de délivrance du bailleur et maintien dans les lieux du locataire
Publié le : 27/02/2020 27 février févr. 02 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierSauf exceptions mentionnées aux articles L145-17 et suivants du Code de Com...
-
Application immédiate des nouvelles formes de congé aux baux antérieurs à la loi PINEL
Publié le : 02/01/2020 02 janvier janv. 01 2020Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa Cour de Cassation rappelle dans un arrêt récent du 24 octobre 2019 (Cour...
-
Construction de panneaux solaires en zone agricole
Publié le : 10/12/2019 10 décembre déc. 12 2019Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCollectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanismeLes constructions en zone agricole sont particulièrement délimitées, et co...
-
Bail commercial : quelles sont les conséquences de l’exercice par le bailleur de son droit de repentir ?
Publié le : 27/11/2019 27 novembre nov. 11 2019Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa Cour de Cassation dans un arrêt de la 3éme Chambre Civile du 12 septembr...
-
Taxe foncière à la charge du locataire : attention à la rédaction du bail !
Publié le : 22/10/2019 22 octobre oct. 10 2019Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierL’article R. 145-35 du Code de Commerce exclut expressément que le bailleur...
-
Précision sur la notion de réception contradictoire
Publié le : 17/05/2019 17 mai mai 05 2019Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa 3ème chambre civile de la Cour de cassation revient dans un arrêt récent...
-
La péremption du commandement de payer, relevé d'office par le Juge, ne rend pas nulle la saisie immobilière
Publié le : 17/05/2019 17 mai mai 05 2019Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCommentaire de l’arrêt rendu par la 2ème Chambre Civile de la Cour de Cassati...
-
Clause d'accession et motifs de déplafonnement
Publié le : 02/05/2019 02 mai mai 05 2019Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa Cour de Cassation se prononce périodiquement sur un problème souvent com...
-
Vente en l’état futur d’achèvement et retard de livraison
Publié le : 05/04/2019 05 avril avr. 04 2019Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierDans le domaine du secteur protégé, l’acte de vente en l’état futur d’achèv...
-
Droit de préférence et locaux commerciaux distincts
Publié le : 13/03/2019 13 mars mars 03 2019Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierL’article L145-46-1 du Code de Commerce a été instauré par la loi PINEL du 18...
-
Quels sont les impacts de la loi ELAN sur les baux commerciaux ?
Publié le : 29/01/2019 29 janvier janv. 01 2019Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierFaire face à la crise du logement ? La loi du 23 novembre 2018 portant évolu...
-
Résiliation du bail commercial par un copropriétaire de l'immeuble
Publié le : 04/01/2019 04 janvier janv. 01 2019Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierDès lors que la carence du bailleur, qui a démontré avoir accompli de nombr...
-
Incendie propagé à un local commercial et garantie de l'assureur du bailleur
Publié le : 05/11/2018 05 novembre nov. 11 2018Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierUn incendie s’est déclaré dans une salle de spectacle et s’est propagé aux lo...
-
Bail commercial : valeur locative et clause d'indexation
Publié le : 05/10/2018 05 octobre oct. 10 2018Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa Cour de cassation a eu à se prononcer sur un problème souvent complexe à t...
-
Bail commercial : nullité des clauses d'indexation : le feuilleton continue ...
Publié le : 04/09/2018 04 septembre sept. 09 2018Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa validité des clauses d’indexation a intéressé ces derniers mois la Cour de...
-
Faute personnelle du gérant pour n'avoir pas conclu de contrat de construction de maisons individuelles
Publié le : 14/08/2018 14 août août 08 2018Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa troisième chambre civile de la Cour de cassation considère désormais que...
-
Renonciation du fermier à son droit de préemption
Publié le : 13/07/2018 13 juillet juil. 07 2018Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa juridiction suprême s’est posée la question de savoir si le fermier avai...
-
Bail commercial : point de départ des intérêts moratoires du loyer du bail renouvelé
Publié le : 03/07/2018 03 juillet juil. 07 2018Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierUne procédure en fixation de loyer commercial prend plusieurs mois, voire p...
-
Comment procéder à la révision d’un loyer commercial ?
Publié le : 14/06/2018 14 juin juin 06 2018Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa révision du loyer en cours de bail est strictement réglementée. Le prin...
-
Bail commercial : location gérance et congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction
Publié le : 31/05/2018 31 mai mai 05 2018Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe contrat de location gérance conclu en violation des conditions exigées d...
-
Agent immobilier : obligation d’information sur les risques de l’opération
Publié le : 07/05/2018 07 mai mai 05 2018Particuliers / Patrimoine / GestionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierL’agent immobilier qui apporte son concours à une opération d’investissemen...
-
Bail commercial : déplafonnement pour modification du loyer au cours de la vie du bail
Publié le : 03/05/2018 03 mai mai 05 2018Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa fixation conventionnelle du loyer librement intervenue entre les parties...
-
Bail commercial et impayés de loyer : comment mettre en oeuvre la clause résolutoire ?
Publié le : 04/04/2018 04 avril avr. 04 2018Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit d’un bail comme...