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L'erreur du diagnostiqueur et la réparation du préjudice

Publié le : 01/10/2015 01 octobre oct. 10 2015
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Par un arrêt de la chambre mixte du 8 juillet 2015, la Cour de Cassation vient de mettre un terme à une jurisprudence divergente de ses 1ère et 3ème chambres civiles sur l'indemnisation du préjudice subi par l'acquéreur d'un bien immobilier du fait d'une erreur de diagnostic.Cet arrêt est l'occasion de faire le point de la question et de voir les conséquences qui peuvent en résulter.


1 - Les données du problèmeEn cas de vente d'un immeuble, son propriétaire doit faire réaliser un ensemble de diagnostics, auquel s'ajoute un métré de la surface lorsque la vente porte sur un bien en co propriété.

L'un de ces diagnostics peut contenir une erreur que l'acquéreur va découvrir après la vente, l'obligeant à réaliser des travaux plus ou moins importants et, probablement, à engager une procédure en réduction de prix ou en dommages-intérêts contre son vendeur, mais en mettant également en cause le diagnostiqueur, auteur de l'erreur.

On passera sur les difficultés que risque de rencontrer l'acquéreur dans son action contre son vendeur en raison de la mention quasi systématique, dans les actes de vente, d'une clause de non garantie protégeant le vendeur de tout recours.

D'autres difficultés se présenteront à lui dans son action contre le diagnostiqueur dont il faudra prouver le manquement à l'obligation d'information et de conseil dans le cadre de la mission qui lui avait été confiée.

On passera sur ces difficultés pour s'arrêter uniquement sur la question de l'indemnisation du préjudice causé par un diagnostiqueur qui a commis une erreur en ne décelant pas, par exemple, la présence d'amiante ou d'insectes xylophages, alors que cela rentrait dans le cadre de sa mission.

Doit-il prendre en charge tous les travaux de réparation ?

C'est sur ce point que les approches des 1ère et 3ème chambres civiles de la Cour de Cassation divergeaient.

  • La première chambre, considérant que le diagnostiqueur n'était pas responsable de la présence d'amiante et d'insectes xylophages dans le bien et qu'il n'existait donc pas un lien de causalité direct entre la faute du diagnostiqueur et le préjudice de l'acquéreur, n'accueillait que partiellement la demande d'indemnisation, cela au prorata de la perte de chance résultant du manquement au devoir d'information et de conseil du diagnostiqueur (C.cass.1ère civ., 20/3/2013, 12-14711).
  • La troisième chambre, au contraire, considérait que le préjudice de l'acquéreur était la conséquence de l'erreur du diagnostiqueur et condamnait celui-ci à l'entière réparation des frais de désamiantage ou de remise en état (C.cass. 3ème civ. 26/9/2001, 99-21764; 21/5/2014, 13-14891).
C'est cette seconde approche que retient la Chambre mixte de la Cour de Cassation dans son arrêt du 8 juillet 2015 : "...qu'ayant relevé que les investigations insuffisantes de la société HDI n'avaient pas permis que les acquéreurs soient informés de l'état véritable d'infestation parasitaire de l'immeuble et retenu que ceux-ci avaient été contraints de réaliser des travaux pour y remédier, la cour d'appel a déduit exactement de ces seuls motifs que les préjudices matériels et de jouissance subis par Mr et Mme X.. du fait de ce diagnostic erroné avaient un caractère certain et que la société MMA, assureur de la société HDI, leur devait garantie..."



2 - Les conséquences de l'arrêt- Une simplification de l'action de l'acquéreur :

L'action de l'acquéreur contre le vendeur est souvent délicate, la clause de non garantie mentionnée plus haut ne pouvant être écartée qu'en cas de mauvaise foi démontrée du vendeur.

Le recours contre le diagnostiqueur est donc plus sûr dès lors que le diagnostic erroné oblige l'acquéreur à réaliser des travaux non prévus, les deux conditions de la responsabilité, à savoir une faute et un dommage, étant alors réunies, et la Cour de Cassation venant, par son arrêt du 8 juillet 2015, d'admettre un lien de causalité directe entre ces deux conditions.

Ce recours doit d'autant plus être privilégié que son délai de prescription (5 ans à compter de la découverte du dommage) est plus long que le délai de recours du vendeur (2 ans de la découverte du vice caché et 5 ans de la vente pour les autres fondements).

La jurisprudence admet par ailleurs un exercice autonome de l'action contre le diagnostiqueur, et cette action est ainsi recevable même si l'action de l'acquéreur contre son vendeur est prescrite (C.cass.3ème civ. 7/9/2011, 10-10596).

On notera, au passage, que le vendeur actionné par l'acquéreur et tenu à une restitution partielle ou totale du prix, en cas d'action en réduction du prix ou en résolution de la vente, ne pourra quant à lui exercer un recours en garantie pour en obtenir le remboursement contre le diagnostiqueur, la jurisprudence considérant qu'il s'agit là, pour le vendeur, d'un préjudice non indemnisable (C.cass.3ème civ. 5/12/2007, 06-15332).

Cependant, en matière de métré Loi Carrez, la Cour de Cassation rejette le recours du vendeur, mais également celui de l'acquéreur, contre le diagnostiqueur à concurrence de la réduction de prix, la considérant également comme non indemnisable.

Seul un préjudice spécifique, distinct de la différence de prix, peut être sollicité (C.cass, 3ème civ. 11/9/2013, 12-23772).

Ainsi, à la seule exception du cas très particulier de l'erreur d'un métré Loi Carrez, les erreurs de diagnostic, quant à elles, exposent directement le professionnel au recours de l'acquéreur pour l'intégralité du préjudice, peu importe qu'une action ne soit pas exercée ou ne puisse plus l'être contre le vendeur.


- L'espoir de meilleurs diagnostics :

En mettant principalement sur les diagnostiqueurs et leurs assureurs la charge de la réparation des conséquences des erreurs de diagnostic, la Cour de Cassation devrait probablement amener les assureurs à augmenter leurs primes et à être plus exigeants dans l'assurance des diagnostiqueurs, pour limiter les risques de sinistres.

Cela viendrait utilement compléter l'évolution de la réglementation sur les compétences exigées d'une profession récente et qui a bénéficié d'une certaine indulgence à ses débuts.

La sécurité juridique voulue par le législateur en matière de transactions immobilières à travers ces multiples diagnostics aujourd'hui obligatoires ne sera réellement atteinte que par une garantie de sérieux des professionnels chargés de les réaliser.

L'arrêt de la chambre mixe de la Cour de Cassation du 8 juillet 2015 s'inscrit harmonieusement dans ce mouvement.


L'auteur de l'article:Bernard DUMONT, avocat à Fontainebleau.






Cet article n'engage que son auteur.

Crédit photo : © Ainoa - Fotolia.com
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