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Bail rural : la mise en conformité de l'exploitation

Publié le : 12/03/2008 12 mars mars 03 2008
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement

La question qui se pose est celle de savoir de quelle façon opérer lorsque la législation ou la règlementation impose à l’exploitant fermier une mise en conformité des biens loués.

Mise en conformité des biens louésBien souvent, cette mise en conformité nécessite des travaux importants et c’est la raison pour laquelle ces travaux font l’objet d’une règlementation dans le Code rural.

Prenons l’exemple suivant : un syndicat viticole adopte un nouveau cahier des charges et définit les nouvelles conditions de production de l’appellation.

Ce syndicat viticole exige désormais aux viticulteurs, exploitant dans l’aire de l’appellation d’origine contrôlée, une vinification au sein de ladite aire.

Or, dans notre exemple, il se trouve que le viticulteur fermier possède un chai qui se trouve dans une appellation voisine.

Si le viticulteur fermier ne se met pas en conformité avec la règlementation imposée par le syndicat viticole, il risque alors de perdre le bénéfice de l’appellation, ce qui engendrera évidemment une perte économique importante.

Le viticulteur qui entend donc se mettre en conformité doit, sur les parcelles louées dans ladite appellation, faire construire un chai.

Les droits du fermier sont encadrés par la combinaison des articles 1719 du Code civil et 411-69, 411-73 du Code rural.

Selon ces articles, le fermier est en droit d’obtenir de son bailleur la jouissance de l’exploitation telle que celle-ci a été donnée à l’origine du bail.

Cela signifie que si le bail a été donné afin de produire par exemple du vin d’appellation «SAINT-EMILION GRAND CRU » alors le fermier est en droit, tout au long du bail, d’imposer des travaux à son bailleur pour faire respecter la destination originelle des sols, telle qu’elle a été prévue au moment de la conclusion du bail.

En quelque sorte, le bailleur a l’obligation de garantir à son fermier, que l’exploitation qu’il lui loue sera toujours en conformité avec la règlementation pour permettre la production d’un vin en AOC SAINT-EMILION GRAND CRU.

En ce qui concerne le financement, si le fermier entend faire l’avance de la construction de ce chai il convient alors, au préalable, d’obtenir l’autorisation du bailleur en lui notifiant une proposition de réalisation chiffrée des travaux qui s’imposent.

En cas de refus du bailleur, ou à défaut de réponse dans les deux mois de la signification qui lui a été faite, les travaux peuvent être autorisés par le Tribunal Paritaire des baux ruraux.

Les dispositions de l’article L 411-69 du Code rural précisent que les travaux ayant pour objet de permettre d’exploiter le bien loué en conformité avec la législation ou la règlementation permettent au fermier, en fin de bail, d’obtenir une indemnité pour l’amélioration qu’il a apportée au fond dans le cas où il a fait l’avance de ces travaux.

Encore faut-il que l’autorisation du bailleur ou du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux ait été donnée.

Liens- Le bail rural
- Le code rural
- L'appelation d'origine contrôlé (AOC)
- Code





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Auteur

Alexis GAUCHER-PIOLA
Avocat Associé
Alexis GAUCHER-PIOLA
LIBOURNE (33)
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