![Gestion propriétaires indivision Gestion propriétaires indivision](medias/org-224/shared/gestion-proprietaire-indivision.png)
Propriétaire indivis et pouvoirs de gestion limités
Publié le :
03/05/2024
03
mai
mai
05
2024
Partager une propriété en quotes-parts c’est la soumettre au régime de l’indivision soit pleine et entière soit démembrée. Il ne faut pas confondre l’indivision avec la « multipropriété » qui n’est qu’un partage de jouissance et de charges.Être en indivision c’est partager la jouissance d’une part et assumer les frais de conservation, d’entretien et de travaux nécessaires suivant ce qui est prévu dans le texte source de l’indivision : la loi ou la convention.
Si la propriété est d’habitation la jouissance partagée doit se régler ou être louée à un indivisaire ou un tiers, si elle est commerciale elle doit rapporter à l’indivision quelle que soit la personne locataire : indivisaire ou étranger.
Un indivisaire a-t-il alors tout pouvoir pour engager des frais d’une part ou donner à bail d’autre part sans l’accord des autres, le cas d’urgence mis à part ?
Une nouvelle fois la cour de cassation a pris parti par un arrêt du 6 mars 2024 n° 22-11129 net et clair en déclarant inopposable aux coindivisaires un bail d’habitation consenti par un seul d’entre eux.Depuis la loi de 2006 cet acte ne nécessite pourtant pas l’unanimité des indivisaires puisque la signature d’un bail d’habitation par deux tiers des droits indivis (possédés par une seul ou plusieurs indivisaires) est possible selon les dispositions de l’article 815-13 1er alinéa 4° du code civil.
A contrario tous les autres types de baux (artisanal, industriel, commercial, rural) nécessitent l’unanimité des coindivisaires (article 815-13 1er alinéa du code civil) précité).
Si l’un des indivisaires est hors d’état de manifester sa volonté on peut recourir à la Justice (art. 815-4 code civil) ; et si un refus met en péril l’intérêt commun l’acte peut aussi être autorisé en justice (art. 815 code civil) ; ce peut être le cas si un loyer est nécessaire pour assurer des dépenses liées à la propriété ou de l’indivision en général, ou pour éviter une dégradation supplémentaire du bien.
La cour de cassation rappelle donc que la sanction n’est pas la nullité du bail mais l’inopposabilité, ce qu’elle avait déjà est jugé depuis longtemps : Cass. Civ. 3°, 12 avril 1995, n° 92-20732 : la dation d’un bail d’un bien indivis doit être consentie par tous les indivisaires sous peine d’inopposabilité.
D’autre part un indivisaire est recevable à agir pour faire cesser les actes accomplis par un autre indivisaire (Cass. Civ. 1, 12 septembre 2018, n°17-10952 pour un cas dans lequel un terrain a été donné à bail à une commune suivi d’une vente sans condition suspensive par une seule indivisaire mais où la cour de cassation reproche à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si les autres indivisaires au courant de l’opération et sans opposition de leur fait n’avaient pas donné mandat tacite valant acceptation des actes).
L’indivisaire aurait pu cependant voir son acte validé :
- En cas de consentement de tous les autres indivisaires, ou de ratification du bail consenti par un seul,
- ou s’il s’était agi d’un gérant désigné par la convention d’indivision ou tout autre acte,
- ou s’il apparaissait comme gérant de fait ayant contracté au su et au vu de tous et sans opposition,
- ou si le bien est attribué à l’indivisaire « bailleur » dans le partage (Cass. Civ. 1°, 30 juin 2004, N° 99-15294 ; Civ. 1, 1er février 2017, n° 15-22412),
- ou s’il y avait urgence ou acte conservatoire indispensable à réaliser. Ce qui peut être le cas d’un renouvellement de bail mais sans doute pas de la conclusion de celui-ci.
A l’égard du preneur à bail quelle est la situation ?
Il ne peut l’opposer aux autres indivisaires à qui il est inopposable (Cass. Civ. 3°, 25 janvier 2006, n° 04-20163).Dans ces conditions le principe est bien un accord de tous les propriétaires indivis pour donner à bail même d’habitation sous les réserves exprimées ci-dessus qui ne sont qu’exceptions.
Et la sanction est bien l’inopposabilité aux autres indivisaires.
Pour toute difficulté relative à une indivision consultez un avocat - spécialement un adhérent d’Eurojuris groupement qui comprend toutes les spécialités de la profession d‘avocat.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
![](medias/org-224/annuaire/anfiche-122-picture-122-1388088075.jpg)
PROVANSAL Alain
Avocat Honoraire
Eklar Avocats
MARSEILLE (13)
Historique
-
Indemnité d'immobilisation, promesse de vente et délai de prescription
Publié le : 26/09/2024 26 septembre sept. 09 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLe 8 septembre 2015, une promesse unilatérale de vente a été conclue sous l...
-
Obligation de délivrance conforme et délivrance d’un bien immobilier déclaré comme étant raccordé au réseau d’assainissement, « sans aucune garantie de conformité aux normes en vigueur »
Publié le : 19/07/2024 19 juillet juil. 07 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementManque à son obligation de délivrance conforme celui qui délivre un bien im...
-
Le point de départ du délai de prescription d'une action en paiement est constitué par la date d'exigibilité de l'obligation qui a donné naissance à la créance
Publié le : 18/07/2024 18 juillet juil. 07 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementPar un acte en date du 8 septembre 2015, une promesse unilatérale de vente a...
-
Bail d'habitation : erreur sur la surface et délai pour agir
Publié le : 31/05/2024 31 mai mai 05 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementDans un bail d’habitation, la surface habitable est une donnée importante q...
-
Bail d'habitation : restitution des lieux et dégradations
Publié le : 30/05/2024 30 mai mai 05 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEn matière de bail d’habitation, la clé de répartition des...
-
Bail d'habitation et congé pour reprise : les conditions permettant au bailleur de reprendre son logement
Publié le : 27/05/2024 27 mai mai 05 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementIl n’est toujours pas facile pour un propriétaire de récupérer son logement...
-
Propriétaire indivis et pouvoirs de gestion limités
Publié le : 03/05/2024 03 mai mai 05 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementPartager une propriété en quotes-parts c’est la soumettre au régime de l’in...
-
Taxe foncière et fixation du loyer du bail renouvelé : l’usage n’est pas la norme
Publié le : 02/05/2024 02 mai mai 05 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierDans un arrêt non publié du 8 février 2024 (n° 22-24268), la Cour de Cassatio...
-
Vente : Responsabilité du Diagnostiqueur amiante
Publié le : 05/03/2024 05 mars mars 03 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLe diagnostiqueur qui prend l’initiative d’un contrôle portant sur des élém...
-
Nouvelle Bataille sur la Qualification de Local d'Habitation dans les Meublés Touristiques
Publié le : 28/02/2024 28 février févr. 02 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementCollectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanismeLa guerre juridique autour de la détermination de l'usage d'habitation des...
-
Devoir de conseil et d'information de l'agent immobilier, vers une rigueur accrue
Publié le : 16/02/2024 16 février févr. 02 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEntreprises / Gestion de l'entreprise / Gestion des risques et sécuritéL’agent immobilier est tenu à un devoir de conseil et d’information tant à...
-
Bail d’habitation : Congé du bailleur pour indécence du logement
Publié le : 08/02/2024 08 février févr. 02 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementPar acte sous seing privé en date du 21 juillet 1985, des bailleurs ont donné...
-
La protection de la résidence principale soumise au droit de la preuve
Publié le : 11/12/2023 11 décembre déc. 12 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEntreprises / Gestion de l'entreprise / Gestion des risques et sécuritéDe tous temps la nécessité de préserver son foyer, sa famille et son logeme...
-
Locations AIRBNB et sort des sous-loyers
Publié le : 10/11/2023 10 novembre nov. 11 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLe 27 octobre 1997, un bailleur a signé avec une locataire un bail portant su...
-
Loi anti-squatteur et contre les mauvais payeurs
Publié le : 06/11/2023 06 novembre nov. 11 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEntrée en vigueur depuis le 29 juillet 2023, la loi dite « anti-squat » a p...
-
Accès de la police et de la gendarmerie aux parties communes des immeubles : conformité sous réserve
Publié le : 06/11/2023 06 novembre nov. 11 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementCollectivités / Services publics / Service public / Délégation de service publicLe Conseil constitutionnel était interrogé (Cons. constit., 14 sept. 2023,...
-
Bail d'habitation : locations AIRBNB illégales et amendes civiles
Publié le : 24/10/2023 24 octobre oct. 10 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementCollectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanismeAprès de nombreuses années de libertés, le régime des locations saisonnière...
-
Agents immobiliers syndics : détournement de fonds et assurances de l'agent immobilier
Publié le : 17/10/2023 17 octobre oct. 10 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEntreprises / Gestion de l'entreprise / Gestion des risques et sécuritéLes agences immobilières exerçant l’activité de syndic disposent au moins de...
-
La société civile immobilière et le droit de préemption urbain
Publié le : 12/09/2023 12 septembre sept. 09 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementCollectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanismeLors de la vente d’un bien immobilier, il peut être nécessaire de veiller à...
-
Responsabilité de l’agent immobilier face à l’insolvabilité du vendeur
Publié le : 11/09/2023 11 septembre sept. 09 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLa Cour de Cassation a rendu un arrêt le 28 juin dernier (n°21-21.181) qui n’...
-
Bail d'habitation et erreur sur la surface : Quand la procédure civile spécifique aux baux d’habitation s’inspire de la procédure administrative, en pire
Publié le : 15/06/2023 15 juin juin 06 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementL’on critique volontiers la procédure administrative pour ses recours préal...
-
Application dans le temps du délai triennal d’action issu de la loi ALUR : la Cour de cassation rappelle les règles applicables
Publié le : 25/05/2023 25 mai mai 05 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLe délai de 3 ans dont dispose le locataire pour agir contre le bailleur dé...
-
Clarté et précision d’une clause désormais obsolète : la charge sur le preneur des grosses réparations
Publié le : 19/05/2023 19 mai mai 05 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementIl est de ces sempiternels sujets qui reviennent constamment sur le propos...
-
L'encadrement des loyers à Bordeaux
Publié le : 10/05/2023 10 mai mai 05 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementDepuis 2018 et jusqu’en 2026, le législateur est venu encadrer la fixation...
-
Le sort de l'indemnité dommages ouvrage à la suite du transfert de propriété de l'immeuble
Publié le : 28/04/2023 28 avril avr. 04 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementDans le cadre de la vente d’un bien immobilier, l’acquéreur avait obtenu un...
-
L’amiante et la responsabilité de l’agent immobilier
Publié le : 12/04/2023 12 avril avr. 04 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierL’agent immobilier est tenu d’une obligation de conseil envers ses clients,...
-
Bail d’habitation et modalités de remise des clefs
Publié le : 17/03/2023 17 mars mars 03 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEn matière de baux d’habitation, libérer les lieux n’est pas suffisant : ta...
-
Action en garantie des vices cachés et réparation du vice par un tiers
Publié le : 15/02/2023 15 février févr. 02 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementL'arrêt de la cour de cassation du 8 février 2023 (3e chambre civile - n° 2...
-
Prescription et nullité d’une vente immobilière : action personnelle ou action réelle ?
Publié le : 09/02/2023 09 février févr. 02 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementPar un arrêt du 11 janvier dernier (n°21-22.467), la troisième chambre civi...
-
Bail d’habitation : Point de départ du délai de préavis du congé du locataire
Publié le : 03/02/2023 03 février févr. 02 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLe locataire d’un logement social ou du secteur privé peut le quitter définit...
-
Bail d'habitation : les dangers de la notification du congé du bail par Courrier Recommandé
Publié le : 28/10/2022 28 octobre oct. 10 2022Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementL’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462, règlementant les baux d’...
-
Quelques rappels utiles sur la notion de troubles anormaux du voisinage
Publié le : 02/08/2022 02 août août 08 2022Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementPar définition, l'action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une...
-
Vente immobilière et rétractation : comment notifier sa volonté de se rétracter ?
Publié le : 14/06/2022 14 juin juin 06 2022Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementParticuliers / Consommation / Contrats de vente / PrêtsLa protection du consommateur est un désir constant de la société qui s’est...
-
Bail d’habitation : conditions de validité de la caution
Publié le : 12/05/2022 12 mai mai 05 2022Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEn matière de bail d’habitation, si la mention manuscrite de l’acte de caut...
-
Rémunération ou indemnisation de l’agent immobilier en cas de vente non réalisée : Un combat qui dure « la responsabilité délictuelle » VS « la loi Hoguet »
Publié le : 12/04/2022 12 avril avr. 04 2022Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLa question de la rémunération de l'agent immobilier est source de très nom...
-
La réforme du Diagnostic de Performance Énergétique : quelles évolutions à compter du 1er juillet 2021 ?
Publié le : 03/06/2021 03 juin juin 06 2021Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementDeux décrets du 17 juin 2020 et trois arrêtés d’application du 31 mars 2021...
-
Le dispositif français de contrôle des locations de type Airbnb satisfait aux exigences de la règlementation européenne
Publié le : 17/03/2021 17 mars mars 03 2021Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierAu sujet de : Cass, 3ème civ, 18 février 2021, n° 17-26.156 L'article L 63...
-
Condition suspensive dans une vente immobilière et dépôt de garantie (clause pénale ou indemnité d’immobilisation)
Publié le : 12/03/2021 12 mars mars 03 2021Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementActuellement, le secteur de la vente immobilière ne connaît pas la crise. D...
-
Résiliation du bail pour agressions perpétrées par le fils du locataire
Publié le : 08/02/2021 08 février févr. 02 2021Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementL’article 1726 du Code Civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 imp...
-
Du facultatif au provisoire ou la variabilité de l’opposabilité de la publicité foncière
Publié le : 10/12/2020 10 décembre déc. 12 2020Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementFondée sur la nécessité de sécuriser la propriété et les garanties la publi...
-
Les conséquences d’une demande de prêt non conforme à la promesse de vente
Publié le : 03/11/2020 03 novembre nov. 11 2020Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementDans un arrêt rendu le 9 juillet 2020, la Cour de Cassation rappelle que la...
-
Responsabilité civile professionnelle des notaires et point de départ « flottant » de la prescription
Publié le : 15/10/2020 15 octobre oct. 10 2020Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEntreprises / Gestion de l'entreprise / Gestion des risques et sécuritéLa Cour de Cassation s’est prononcée à deux reprises sur le régime de presc...
-
Agent immobilier et droit à indemnisation
Publié le : 22/09/2020 22 septembre sept. 09 2020Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLa Cour de Cassation, dans deux arrêts du 1er juillet 2020, se prononce sur...
-
Le marché immobilier après la crise : quels scénarios sont envisageables après le confinement ?
Publié le : 06/05/2020 06 mai mai 05 2020Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementCoronavirusAprès les excès de la bulle immobilière de l’année passée dans certaines vi...
-
Quels sont les moyens d’action permettant la sauvegarde des Syndicats de copropriétaires et des propriétaires de locaux commerciaux et de locaux d’habitation dans le contexte de la crise sanitaire COVID-19 ?
Publié le : 20/04/2020 20 avril avr. 04 2020Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementCoronavirusA titre liminaire, la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020, qui est d’applicatio...
-
Covid-19 : quels impacts sur les baux d'habitation ?
Publié le : 15/04/2020 15 avril avr. 04 2020Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementCoronavirusCompte tenu de l’épidémie actuelle liée au virus du Covid-19, et en applicati...
-
Crise sanitaire : quid de la poursuite de l'activité notariale ?
Publié le : 10/04/2020 10 avril avr. 04 2020Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementCoronavirusLes études de Notaire, comme beaucoup d’autres secteurs d’activités, ont dû...
-
Congé pour vendre : gare au respect du formalisme !
Publié le : 09/04/2020 09 avril avr. 04 2020Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLa Cour de Cassation, dans son arrêt du 12 mars 2020 (Cass. 3ème civ, 12.03...
-
Quels sont les impacts du coronavirus sur le marché immobilier ?
Publié le : 01/04/2020 01 avril avr. 04 2020Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementCoronavirusDans ce contexte de crise sanitaire sans précédent, le secteur de l’immobil...
-
Covid 19 et mesures gouvernementales intéressant le secteur de l’immobilier
Publié le : 31/03/2020 31 mars mars 03 2020Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementCoronavirusFace à la crise sanitaire que nous traversons, le Gouvernement a rapidement...