Le nouveau bail cessible
Publié le :
01/11/2006
01
novembre
nov.
11
2006
PrécisionsJusqu’à l’intervention de la Loi d’orientation agricole du 5 janvier 2006, la règle d’ordre public était celle de la prohibition de la cession du bail rural.
Cette Loi conduisait donc à l’affirmation de l’absence de valeur vénale du bail rural.
Cette règle d’ordre public souffrait quelques exceptions puisque le bail rural avait été conçu comme un contrat familial éventuellement cessible avec l’accord du bailleur au profit du conjoint du fermier participant à l’exploitation ou aux descendants du fermier ayant un fermage de la majorité.
La cession du bail consiste pour le fermier à transférer à un tiers tout ou partie de son droit personnel d’exploiter le fonds loué.
Le fermier est donc titulaire d’un droit personnel de jouissance qui le rendait, en dehors des quelques cas prévus au Code Rural, intransmissible.
Le droit d’orientation agricole a très simplement créé le bail cessible qui est la nouveauté la plus marquante de cette Loi.
La création de ce nouveau bail rural cessible est inscrit sous les articles L 418-1 et suivants du Code Rural.
L’article L 418-1 du Code Rural dispose que : «L’insertion dans le contrat de bail d’une clause autorisant le locataire à céder son bail à d’autres personnes que celles mentionnées au premier alinéa de l’article L 411-35 est subordonnée à la condition que ce contrat soit passé en la forme authentique et mentionner expressément que chacune des parties entend qu’il soit soumis aux dispositions du présent chapitre. »
Ce nouveau bail peut donc être analysé comme un bail à long terme à régime dérogatoire.
En effet, il a une durée minimum de 18 ans et il doit être écrit et établi en la forme authentique.
A défaut de congé par acte extrajudiciaire 18 mois à l’avance, le bail est renouvelé pour une période de 5 ans au moins et non de 9 ans.
Ce bail organise donc une véritable liberté au profit du fermier puisqu’il peut céder son bail à d’autres personnes que les membres de sa famille.
En contrepartie, le prix du fermage est augmenté.
En effet, la fixation du prix du bail à ferme, d’une manière générale, est encadrée par des règles très strictes écartant toute liberté de négociation.
C’est l’autorité administrative qui détermine les maxima et les minima du montant des fermages sur proposition des commissions consultatives paritaires départementales.
En matière de bail cessible, ces maxima et minima sont majorés de 50 %.
Le bailleur trouvera plus de liberté dans ce bail puisqu’il peut s’opposer au renouvellement de ce bail à son échéance.
Cependant, il devra payer une indemnité correspondant au préjudice causé par ce défaut de renouvellement, au fermier.
Cette indemnité ne sera pas due si le bailleur résilie le bail pour des raisons légitimes comme les non-paiements des fermages par le fermier ou encore, la mauvaise exploitation du fonds par ce dernier.
Le locataire qui entend procéder à la cession de son bail doit notifier au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, à peine de nullité de la cession et de résiliation du bail, un projet de cession mentionnant l’identité des cessionnaires pressentis et la date de cession projetée.
Le bailleur pourra tenter de s’opposer à cette cession en saisissant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux devant lequel il expliquera pour quelle raison cette cession envisagée nuirait à ses intérêts ou à ceux de cette exploitation.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
Alexis GAUCHER-PIOLA
Avocat Associé
Alexis GAUCHER-PIOLA
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