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Bail commercial : location gérance et congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction

Bail commercial : location gérance et congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction

Publié le : 31/05/2018 31 mai mai 05 2018
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier 

Le contrat de location gérance conclu en violation des conditions exigées du loueur est atteint d’une nullité absolue qui doit entraîner la déchéance du droit à renouvellement du bail prévu par l’article L.144-10.
Cour de Cassation 3ème Chambre Civile 22 mars 2018 n°17-15830

L’article L.144-3 du Code de Commerce dispose que les personnes physiques ou morales qui concèdent une location gérance doivent avoir exploité pendant 2 années au moins le fonds de commerce mis en gérance.

L’article L.144-10 du même code dispose que le non-respect de ces dispositions entraine la nullité du contrat de location gérance.

En l’espèce, la Cour de Cassation a eu à se prononcer sur l’hypothèse d’un locataire qui a acquis un fonds de commerce le 12 avril 2005 en concluant un contrat de location gérance le 20 mars 2006, c’est-à-dire 11 mois plus tard sans respecter le délai obligatoire de 24 mois.

Ce locataire avait pris soin d’obtenir l’autorisation du Président du Tribunal de Grande Instance le 23 mai 2006, lequel a la possibilité par ordonnance de réduire ce délai lorsque le locataire justifie qu’il est dans l’impossibilité d’exploiter son fonds personnellement ou par l’intermédiaire d’un préposé.

L’autorisation a donc été obtenue mais postérieurement à la régularisation du contrat de location gérance.

De même, le propriétaire des murs avait autorisé la mise en location gérance par courrier du 10 mars 2006, c’est-à-dire antérieurement au contrat de location gérance et de l’Ordonnance permettant la réduction du délai.

Se fondant sur le non-respect du délai de carence de deux ans, le bailleur a cru devoir faire délivrer à son locataire à l’échéance du bail deux congés avec refus de renouvellement de bail commercial sans indemnité d’éviction en invoquant l’absence d’exploitation du fonds de commerce mis en gérance pendant deux années au moins.

Le locataire a bien évidemment assigné son bailleur en contestation de congé.

La Cour d’Appel de PAU a considéré que le bailleur était tenu au paiement d’une indemnité d’éviction en estimant que la violation des dispositions de l’article L.144-3 du Code de Commerce constituait  une faute entre le propriétaire du fonds de commerce et son locataire gérant, faute qui peut entraîner la nullité du contrat mais qui ne pouvait en aucun cas constituer un motif grave et légitime privatif d’une indemnité d’éviction dès lors que le bailleur ne peut pas rapporter la preuve d’un préjudice causé sur le fondement de l’article 1382 ancien du Code Civil.

La cour de cassation censure ce raisonnement et estime que le contrat de location gérance conclu en violation des conditions exigées du loueur est atteint d’une nullité absolue qui doit entraîner la déchéance du droit à renouvellement du bail prévu par l’article L.144-10.

Cette décision est à la fois juste et sévère.

Elle est sévère car le contrat de location gérance a été autorisé par le bailleur lui-même et le propriétaire du fonds de commerce avait obtenu une réduction du délai de carence prévu à l’article L.144-3 du Code de Commerce pour pouvoir procéder à la location de son fonds de commerce.

La Cour de Cassation considère que l’autorisation du Président du Tribunal qui est intervenu à postériori après la signature du contrat de location gérance ne peut en aucun cas régulariser et refaire vivre un contrat nul et de nullité absolue.

Mais cette décision est juste car le bénéfice du statut des baux commerciaux est uniquement réservé au locataire qui est à la fois titulaire du bail et propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux loués (Cour de cassation 18 juillet 1972).

Lorsque le locataire de locaux met son fonds en location gérance, il en conserve la propriété et ne perd pas le droit au statut des baux commerciaux.
Le locataire gérant ne bénéficie par pour autant de ce droit au statut.
Pour que le locataire puisse bénéficier du statut des baux commerciaux, il faut que la location gérance consentie soit régulière et conforme à l’article L.144-3 du Code de Commerce.
Et à défaut, les dispositions de l’article L.144-10 sont très claires, la nullité du contrat entraîne la déchéance des droits pouvant découler de cette disposition.

La Cour de Cassation a donc strictement appliqué et sans état d’âmes tenant à des considérations d’équité les dispositions du Code de Commerce ,sans rechercher à appliquer le droit de la responsabilité civile de droit commun qui effectivement n’a pas sa place en l’espèce.


Cet article n'engage que son auteur.

Crédit photo: © kotoyamagam - Fotolia.com

 
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Auteur

MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats , Membres du conseil d'administration
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