L'urbanisme à l'épreuve de la solidarité
Publié le :
05/04/2001
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Coup d'oeil sur la loi S.R.U. du 13 décembre 2000 "Solidarité et renouvellement urbain".
IntroductionLa Loi du 13 décembre 2000 est une loi "interventionniste", résolument déterminée à imposer une certaine politique de l'urbanisation et du droit immobilier en général, tentaculaire par la multiplicité des secteurs touchés, et, de ce fait, sans égard pour tous ceux qui auront à la mettre en oeuvre...
Ses cinq titres remettent en effet en cause les textes en vigueur dans différents domaines, impliquant de nouveaux risques de responsabilité pour les avocats, notaires, et autres profes¬sionnels de l'immobilier.
Le plan suivi sera celui de la Loi, qui est à peu près cohérent au regard des objectifs qu'elle s'est fixée, mais qui l'est moins, cependant, pour les praticiens, compte tenu de la diversité des matières du droit affectées par le nouveau texte....
Renforcer la cohérence des politiques urbaines et territorialesCe premier Titre implique une remise en ques¬tion massive du Code de l'Urbanisme (cha¬pitres 1 à 4...). Il se caractérise par un élargis¬sement du concept de "commune" à celui "d'agglomération" en milieu urbanisé, et de "pays" en milieu rural.
Nous sommes entrés dans la voie de l'intercom¬munalité, cette démarche se situant logique¬ment dans le processus européen (et dans le droit fil des Lois Voynet et Chevènement de 99 sur l'aménagement du territoire, le développe¬ment durable et la coopération intercommu¬nale).
Ce premier objectif- et non le moindre - se tra¬duit au niveau :
- De la modification des documents d'urba¬nisme et des opérations d'aménagement :
La volonté du législateur est de contraindre les élus à concevoir un véritable « projet urbain ».
Cette volonté s'affirme dans toute son ampleur aux premiers articles du Titre, qui contient par ailleurs diverses dispositions dis¬parates dont seules les plus marquantes seront évoquées ici.
• Les SCOT (schémas de cohérence territoriale) succè¬dent aux SDAU et aux lois d'aménagement et d'ur¬banisme (mais subsistance des lois "Montagne" et "Littoral"), avec un champ d'application plus large : intercommunalité, prise en compte de tous les facteurs sociaux, économiques, en y associant les collectivités locales des états limi¬trophes pour les agglomérations transfronta¬lières, et les citoyens par le recours à l'enquête publique.
• Les PLU (plans locaux d'urbanisme) succèdent aux POS et les cartes communales sont reconnues pour les plus petites communes non dotées d'un PLU - avec un objectif plus vaste de planification, et l'application des règles des ZAC.
• Suppression des PAZ, désormais intégrés aux PLU.
• L'obligation de délivrance d'un certificat d'ur¬banisme spécial avant toute division d'un ter¬rain bâti n'est plus requise ; en revanche, tout acte de disposition concer¬nant un terrain à bâtir doit préciser si le des¬criptif du terrain résulte d'un bornage ; si le terrain est issu d'une division réalisée par l'aménageur dans le périmètre d'une ZAC ou d'un remembrement réalisé par une AFU, s'il s'agit du lot d'un lotissement, le bornage sera nécessaire.
Ces dispositions sont prescrites à peine de nul¬lité, l'action étant enfermée dans le délai d'un mois à compter de l'acte authentique consta¬tant la vente.
• L'article L 111 -5 du Code de l'Urbanisme est supprimé dans sa rédaction antérieure, ce qui permet de supposer que désormais, en cas de détachement de parcelle, les droits à construire sur la parcelle détachée seront cal¬culés de façon autonome, sans qu'il soit tenu compte des droits à construire déjà absorbés par la parcelle d'origine.
• Le nouvel article L 111-5 (aucun rapport avec l'ancien) est destiné à faire échec à la jurispru¬dence de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation relative à la contractualisation des actes réglementaires visés, par exemple, dans les cahiers des charges des lotissements...
• Le droit de préemption se trouve facilité :
- par la réduction à 5 ans du délai imposé au titu¬laire pour donner au bien acquis la destination projetée,
- par la possibilité pour la personne publique de se référer, dans certains cas, à une délibération "générale".
• Unification du droit de délaissement : expro¬priation, droit de préemption, emplacement réservé ou ZAD = même régime : mise en demeure d'acquérir, si pas d'accord sur le prix, fixation judiciaire …
• Création d'une nouvelle catégorie d'EPIC : les établissements publics fonciers locaux destinés à réaliser des opérations immobilières en vue de la constitution de réserves foncières ou pour des opérations d'aménagement.
• C'est ici que se situe la réforme des certificats d'urbanisme :
- le CU mentionnera désormais toutes les servi¬tudes d'urbanisme et les taxes applicables au terrain qui ne pourront être remises en ques¬tion pendant un an (sauf motifs de sécurité ou santé publique)
- fin des certificats "positifs" et négatifs", sauf si le certificat est sollicité en vue d'un projet déterminé, où il précisera, comme actuelle¬ment, la constructibilité du terrain
• Les juridictions administratives devront se prononcer sur tous les moyens susceptibles de fonder l'annulation d'un acte d'urbanisme (ou la suspension, dans le cadre d'un référé).
• Conséquences de l'annulation d'un PLU (ou d'une carte communale) : le document anté¬rieur redevient applicable, les permis de construire délivrés postérieurement à l'annu¬lation du PLU ou de la carte communale, devront faire l'objet d'un "avis conforme" du Préfet.
• Permis de construire spécial pour les constructions légères à vocation saisonnière.
- Du financement de l'urbanisme :
Régime de financement de l'urbanisme par les communes sous la forme de :
- suppression de certaines contributions : ver¬sement pour dépassement de COS et, sous condition, versement pour dépassement du PLD
- adaptation ou création de nouvelles contri¬butions : participation des propriétaires de terrains au financement des réseaux et des voies, alourdissement de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (vendre ou construire), réforme de l'assiette de la TLE pour favoriser le logement collectif au détriment de l'habitat individuel, ... Conforter la politique de la ville- Par des dispositions relatives à la solidarité entre les communes en matière d'habitat :
Introduction dans le Code de la Construction et de l'Habitation de "dispositions particulières à certaines agglomérations", et dans le Code des Collectivités Territoriales de dispositions relatives aux "interventions en faveur du loge¬ment social".
Le constat d'une paupérisation croissante des villes rendait nécessaire la gestion de ses effets :
Ici est abordé le thème de la « mixité sociale » qui a donné lieu aux débats les plus vifs lors des travaux parlementaires.
Le principe : les communes de plus de 3500 habitants comprises dans une agglomération de plus de 50.000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15.000 habi¬tants (c'est à dire toutes les villes grandes et moyennes) devront compter 20 % de loge¬ments sociaux.
L'objectif devra être atteint moyennant une réduction de l'insuffisance de 15 % tous les 3 ans.
Des sanctions financières ont été prévues, mais amoindries suite à l'annulation de diverses dis¬positions par le Conseil Constitutionnel.
- Par des dispositions relatives à la protection de l'acquéreur d'immeuble et au régime des copropriétés :
La plupart des mesures de protection de l'acquéreur immobilier sont insérées dans le Code de la Construction et de l'Habitation.
Pour les plus marquantes :
- Tout acte sous seings privés (ASSP) d'accession à l'habitation (compro¬mis de vente, promesse de vente, offre d'achat, portant sur un immeuble, un immeuble à construire, des parts de SCI, un contrat de construction de maison individuel¬le, ...) doit être notifié à l'acquéreur non pro¬fessionnel, qui dispose d'un délai de rétractation de 7 jours
- Si l'acheteur se rétracte, l'acompte versé à l'occasion d'un compromis ou d'une promes¬se de vente, pourra être restitué par le séquestre professionnel (agence ou notaire) dans les 21 jours. Le versement d'un acompte est en revanche pro¬hibé pour les promesses d'achat, ce qui va cer¬tainement entraîner la désuétude des promesses d'achat.
- Notification (par le notaire ?) à l'acquéreur du projet d'acte notarié (et pas au vendeur ?) et délai de réflexion de 7 jours avant de signer (quid des frais de notaire en cas de rétractation ?)
- Lotissements : (art. 73) garanties spécifiques pour l'acquéreur d'un lot de lotissement
- Sont incluses également dans le CCH, des "règles générales de division" :
Il s'agit de diverses restrictions aux divisions en appartements pour certains immeubles, assor¬ties de sanctions pénales.
- Enfin, le statut de la copropriété n'est pas épargné, et la Loi du 10.07.65 subit à son tour un certain nombre de modifications dont les plus importantes seront seules évoquées :
En ce qui concerne la gestion financière du syndicat : vote du budget prévisionnel et appel de provisions chaque trimestre ; prise en charge par les seuls copropriétaires défaillants des frais de mise en recouvrement de leurs dettes
En ce qui concerne le calcul des tantièmes les critères de fixation devront désormais Figurer dans les règlements de copropriété
Obligation pour le syndic d'ouvrir un compte sépa¬ré pour chaque syndicat (sauf décision contraire de l' AG)
Tenue d'un carnet d'entretien de l'immeuble (qui sera à la disposition de tout acquéreur éventuel)
Instauration d'un "diagnostic technique" de l'immeuble que le notaire devra porter à la connaissance de l'acquéreur éventuel.
Modification des règles de majorité de l'article 24 (non prise en compte des voix des copropriétaires absents et non représentés), et de l'article 25 par adjonction d'un article 25-1 permettant notam¬ment de procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l'article 24 si le projet - d'abord soumis au vote en vertu de l'article 25 - a recueilli au moins le tiers des voix de tous les coproprié¬taires.
Au nombre des travaux relevant article 25, adjonction d'un m) installation de compteurs d'eau froide divisionnaires
L'AG devra préciser le montant des marchés et contrats à partir duquel une 'mise en concurrence sera requise.
Les règlements de copropriété devront être mis en conformité avec ces nouvelles disposi¬tions dans un délai de 5 ans...
- Par des dispositions relatives à la revitalisation économique des quartiers :
Création d'un fonds de revitalisation économique des quartiers.
Fixation du statut et des missions des sociétés d'investissement régional. Mettre en oeuvre une politique de déplacement- Par le renforcement des plans de déplace¬ments urbains :
Nouvelle refonte de la Loi du 30.12.82
- Par la recherche d'une coopération entre autorités organisatrices de transport :
pour mémoire : dispositions relatives au Syndicat des Transports d'lle de France
- Par la reconnaissance d'un "droit au transport"
Qui se caractérise notamment par la réduction des coûts pour les personnes dont les res¬sources sont inférieures à un certain plafond .
- Par des dispositions relatives aux transports collectifs d'intérêt régional ...
Destinées à encourager le développement des¬dits transports.
Ce qu'il faut retenir, c'est que Transports et Déplacements Urbains deviennent des éléments clés de la nouvelle politique urbanistique, et devront être pris en compte dans les documents d'urbanisme. Cet objectif tourne autour des 5 thèmes ci après :
- Le logement social
Dispositions destinées à améliorer le fonction¬nement de tous les organismes d'HLM et à étendre leur mission ( notamment au regard de l'attribution des logements sociaux)
- La solidarité entre les organismes de logement social.
Refonte de la Caisse de garantie du logement locatif social.
Création d'une Société de garantie des opéra¬tions d'accession à la propriété.
Garantie obligatoire des organismes HLM contre les risques financiers relatifs aux opéra¬tions de promotion, vente EFA,...
- L'insalubrité et l'état de péril
Procédures améliorées pour lutter plus effica¬cement contre l'habitat délabré et dangereux.
- L'amélioration de l'habitat
Extension des pouvoirs de l'Agence Nationale d'Amélioration de l'Habitat et sanctions prévues
Réhabilitation de l'immobilier de loisir
- Les droits des locataires
S'articulent autour des trois préoccupations ci-après :
- Obligation pour le bailleur de délivrer un logement "décent"
Ce concept de "logement décent" s'entend au regard de la nécessaire mise aux normes de l'im¬meuble, de l'absence de risque pour la sécurité et la santé, et de la conformité à l'usage d'habi¬tation.
A défaut, le preneur pourra exiger la mise en conformité ou une réduction du loyer.
Ces dispositions ont été édictées dans le but de lutter contre le regrettable phénomène dit "des marchands de sommeil".
Elles apparaissent toutefois superflues en dehors de ces hypothèses, les règles existantes et notam¬ment celles du Code Civil permettant d'assurer la protection des droits des preneurs et le respect réciproque des obligations des bailleurs et des preneurs.
- Règlement amiable des conflits locatifs et développement de la négociation
Ici, quelques dispositions destinées à encourager les solutions négociées dans le contentieux locatif.
- Concertation dans le parc social
Instauration dans le CCH d'un chapitre consa¬cré aux "mesures de protection des personnes logées en logement-foyer" et d'un autre consa¬cré aux "organismes d'information sur le loge¬ment".
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
CHARLES-NEVEU Brigitte
Avocate Honoraire
NEVEU, CHARLES & ASSOCIES
NICE (06)
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