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La servitude de passage et la prescription trentenaire

Publié le : 16/01/2009 16 janvier janv. 01 2009
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement

Selon la Loi, le droit de passage est une servitude discontinue qui ne peut pas faire l’objet d’une prescription acquisitive.

Le droit de passageCela signifie très clairement, que contrairement à l’opinion générale, un usage de trente ans d’une servitude n'engendre strictement aucun droit.

Le droit de passage est une servitude qui ne peut s’établir que pour cause d’enclave ou que par titre.

Dans le premier cas, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole industrielle ou commerciale, soit pour la réalisation d’opérations de construction de lotissements est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins, un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Le propriétaire qui sollicite que soit créé un droit de passage pour cause d’enclave doit, au préalable, saisir le Juge du Tribunal d’Instance afin de faire constater cet état d’enclave et demander au Tribunal la désignation d’un géomètre-expert qui aura pour mission de proposer une solution de sortie, étant précisé que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.


Dans le deuxième cas, le droit de passage est une servitude qui peut donc s’établir par titre.

Peuvent ainsi être considérés comme instituant un droit de passage, les actes notariés, les actes sous-seing privé qui soient à titre onéreux ou à titre gratuit, unilatéraux ou conventionnels, individuels ou collectifs (ventes, legs, donations, donations-partages, partage, cahier des charges de lotissements, règlement de copropriété etc..).

Le propriétaire du fonds qui bénéficie du droit de passage est désigné fonds dominant et le propriétaire qui doit laisser passer sur sa propriété est désigné fonds servant.

Par conséquent, la création d’une servitude de passage par titre suggère l’accord du propriétaire du fonds servant et du propriétaire du fonds dominant concernés.

La Cour de Cassation, dans une décision de Justice rendue par la 3ème Chambre Civile le 17 septembre 2008, rappelle d’ailleurs que la servitude de passage est une servitude discontinue qui ne peut faire l’objet d’aucune prescription acquisitive et ne peut s’établir que par titre.

La Cour de Cassation, juridiction suprême, indique en revanche que son étendue et son assiette ne peuvent être modifiées que d’un commun accord entre le propriétaire du fonds servant et celui du fonds dominant,

Le propriétaire du fonds dominant, selon la Cour de cassation, ne peut prétendre avoir acquis par possession trentenaire une assiette de passage différente de celle originairement convenue.

Cet arrêt de la Cour de Cassation rappelle donc qu’il ne peut y avoir de prescription acquisitive de 30 ans.

En revanche, dans un autre arrêt rendu le même jour par la Cour de cassation, il a été rappelé que la servitude conventionnelle de passage est éteinte par suite d’un non-usage de 30 ans.

Comme le rappelle la Cour de Cassation, lorsque le principe et l’existence de la servitude de passage est hors de cause, il est possible de se prévaloir d’une prescription de 30 ans uniquement pour fixer l’assiette du passage ; mais cela signifie, qu’au préalable, il faut avoir démontré l’état d’enclave du fonds.





Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

Alexis GAUCHER-PIOLA
Avocat Associé
Alexis GAUCHER-PIOLA
LIBOURNE (33)
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