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Vente immobilière : la charge des travaux entre le compromis et l’acte authentique

Vente immobilière : la charge des travaux entre le compromis et l’acte authentique

Publié le : 18/09/2012 18 septembre sept. 09 2012
Particuliers / Patrimoine / Copropriété

Que l’enjeu financier soit minime ou important, cette question est souvent source de conflit entre vendeur et acquéreur. La loi donne des réponses mais les deux parties ont la liberté contractuelle pour rédiger toutes clauses y dérogeant.

Il faut savoir cependant que le syndicat des copropriétaires reste étranger à ces clauses qui lui sont inopposables.





I – Les dispositions légales en vigueur :
Le copropriétaire cédant doit, aux termes de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004, assumer le règlement des provisions exigibles selon le budget prévisionnel ; ces dépenses ne concernent toutefois que les charges et les travaux d’entretien courants.

Les autres travaux ne font pas partie de ce budget prévisionnel et leur coût est à assumer par celui des cédants et cessionnaire qui est copropriétaire au moment de l’approbation des comptes

En cas de trop ou moins perçu celui qui est copropriétaire au moment de cette approbation voit porter celui-ci à son crédit ou à son débit.

En raison du décalage dans le temps entre la promesse de vente synallagmatique qui consacre l’accord des vendeurs et acquéreur sur la chose et le prix, la date de l’acte authentiques de vente et l’assemblée d’approbation des comptes, diverses clauses ont été imaginées par la pratique.


II – Les clauses contractuelles possibles :
Elles dépendent de la date à laquelle les travaux ont été votés ou de la date à laquelle sont faits les appels de fonds.

Pour une clause en fonction de la date de vote des travaux :

  • Les travaux votés avant le compromis restent à la charge du vendeur ;
  • les travaux votés entre la date de signature de la promesse et celle de l’acte notarié restent à la charge du vendeur
  • ou si le vendeur a mis l’acquéreur en mesure d’assister à l’assemblée générale incomberont à cet acquéreur.
Pour une clause en fonction des appels de fonds :

  • le vendeur acquittera le coût des travaux exécutés ou non ou en cours d’exécution au jour de la vente authentique.
  • Le vendeur acquittera le coût des travaux votés avant la vente (compromis ou vente définitive) qu’ils soient exécutés ou non et que les provisions pour travaux aient été appelées ou non.
  • Au contraire les appels de fonds seront imputés à celui qui sera copropriétaire au moment de leur envoi par le syndic.
Il s’agit là uniquement de clauses contractuelles résultant d’un accord parfait entre les vendeurs et acquéreurs, avec le conseil éclairé et obligatoire du notaire qui devra donner à chacun les conséquences pour lui de son accord quel qu’il soit.

Il faut rappeler ici que même si deux notaires interviennent la responsabilité de chacun existe à l’égard de chacune des parties au niveau de ces devoirs de mise en garde et de conseil.


III – L’inopposabilité au syndicat :
En tout état de cause quelle que soit la clause choisie par les parties, si elle n’est pas conforme aux dispositions légales précitées, elle sera inopposable au syndicat des copropriétaires, celui-ci étant étranger au contrat.

La règle a été instituée par l’article 6-3 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mars 2004 mais la jurisprudence l’appliquait déjà (Cass. Civ. 3°, 16 sept. 2003 pourvoi 02-16348, et 11 oct. 2005 pourvoi 04-17178.

Le syndicat des copropriétaires bénéficie d’ailleurs de l’opposition sur le prix de vente du ou des lots débiteurs de charges et travaux instituée par l’article 20 de la loi du 20 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis et régie par l’article 5-1 du décret du 27 mars 1967 qu’il doit faire signifier dans les quinze jours de l’avis de vente prévu par l’article 20 précité.

Dans les conditions de l’article 2374 1° bis du code civil le syndicat bénéficiera d’un privilège – ou plutôt d’une priorité de paiement – soit avant tout autre créancier soit en concours avec le titulaire du privilège de prêteur de deniers, sans préjudice de l’hypothèque légale prévue à l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 précitée.





Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

PROVANSAL Alain
Avocat Honoraire
Eklar Avocats
MARSEILLE (13)
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