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Nouvelle construction et préjudice voisinage

Nouvelles constructions et préjudices pour les voisins : ensoleillement, intimité et vues

Publié le : 01/09/2022 01 septembre sept. 09 2022
Particuliers / Patrimoine / Construction 

Le Pays basque connaît actuellement un manque de logement... à des prix abordables. Le secteur de la construction est donc florissant et de très nombreux projets s'érigent du sol. Si ces nombreuses constructions font la joie du secteur économique de la construction, elles peuvent déplaire au voisinage et ne contentent pas nécessairement la population compte tenu du coût d’acquisition.
Si cette construction ne cause pas d’empiètement, ni la création de servitude et qu'elle est conforme aux dispositions locales d'urbanisme, alors il est impossible de s'opposer au projet immobilier.

Cependant, même construit en toute légalité le nouvel immeuble peut causer un préjudice au voisin, par la perte d'ensoleillement, la perte d'une vue remarquable, ou l'atteinte à l'intimité.

Ces gênes n’ouvrent droit à une indemnisation que s'ils constituent un trouble anormal du voisinage.  Un trouble anormal du voisinage est le fait pour une personne, tout en exerçant son droit, de le faire dégénérer au-delà de la normalité.

Ce n’est que si le trouble anormal est caractérisé, ce qui relève de l’appréciation du Tribunal, que le propriétaire voisin aura droit à une indemnisation en réparation de cette atteinte.

Le trouble doit non seulement être objectivé mais également prouvé.
C'est pourquoi une telle action en indemnité sera toujours précédée d'une expertise.

L’anormalité sera évaluée à l’aune de la ville, du quartier et des règles d’urbanismes applicables. Concrètement, l’appréciation sera différente si la construction est faite dans un village de campagne, ou en milieu urbain à très forte pression démographique, dans un quartier résidentiel ou dans un quartier essentiellement constitué d’immeuble de plusieurs étages.

Les pertes d’ensoleillement :

Il importe de démontrer où se trouve la perte d’ensoleillement : une terrasse, une véranda, une piscine, un jardin. La saison et les heures de ces pertes. Une perte d’ensoleillement de 2h, les mois d’hiver, même sur une terrasse ne donnera pas lieu à indemnisation. A contrario, la privation du soleil d’ouest, sur une terrasse, l’été de 17 à 20h ouvrira droit à indemnisation. Il faut donc mesurer les ombres portées et les durés selon les saisons.

La Perte de vue :

C’est la perte de ce que le propriétaire peut voir depuis sa propriété (balcon, jardin, véranda). La perte de vue sur la mer depuis un balcon ouvrira droit à indemnisation. La perte de vue des Pyrénées, par temps clair, depuis le fond du jardin n’ouvrira pas droit.

La Perte d’intimité :

C’est le fait d’être soumis à la vue du nouveau voisin. Il faudra apprécier si cette vue est créée en permanence ou occasionnellement, les pièces ou cette vue est créée et les moyens de se dissimuler de cette vue. Une vue crée depuis la fenêtre d’une cuisine sur la fenêtre de la cuisine du voisin, sera jugée « normale » alors que la vue depuis un balcon du 3ième étage sur une piscine sans possibilité de se protéger par un claustra sera anormal.


Enfin, il faut relativiser l’indemnisation qui, sauf exception, ne saurait dépasser 15% de la valeur vénale de la maison qui subit le préjudice.


Cet article n'engage que son auteur.
 
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Auteur

MICHELOT Nicolas
Avocat Associé
ALQUIE - membre du GIE AVA , Membres du Bureau
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