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Les travaux par les bailleurs et locataires

Les travaux par les bailleurs et locataires

Publié le : 03/10/2011 03 octobre oct. 10 2011
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement

Le locataire est tenu de l’entretien courant du logement, mais également des équipements mentionnés au contrat de bail.

Quels travaux peut effectuer un locataire? Quels travaux sont à la charge du bailleur?
Le bail d’habitation, comme chacun sait, est régi par la loi du 6 juillet 1989.

Son article 7 d prévoit que le locataire est tenu juridiquement de « prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Toutefois, et alors même que la loi est désormais ancienne puisque de 1989, le décret annoncé n’est à ce jour toujours pas paru.

Le décret antérieur à la loi de 1989 est donc toujours applicable : il s’agit du décret du 26 août 1987.

Il ressort de ce décret que le locataire est tenu de l’entretien courant du logement, mais également des équipements mentionnés au contrat de bail (cuve à fuel, piscine…).

Il faut donc être vigilent sur la rédaction du bail, afin d’éviter toute incertitude.

Hormis les cas visés expressément par le décret de 1987, il faut retenir pour l’essentiel que :

- les réparations d’entretien ayant pour objet de maintenir l’immeuble en état sont à la charge du propriétaire,
- à l’inverse, les mesures à prendre au quotidien à peu de frais sont à la charge du locataire.

Ce critère de distinction ne s’applique que dans les cas non prévus de manière explicite par le décret de 1987.

S’agissant non plus de l’entretien mais des réparations, le locataire est tenu des « menues réparations » et des « réparations locatives » dont la liste est fixé par le décret.

En revanche, le locataire n’a pas à effectuer les réparations même menues ou locatives qui auraient été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La Cour de Cassation semble sur ce point considérer qu’une occupation prolongée du logement laisse présumer que les dégradations sont dues à la vétusté.

Si le locataire n’exécute pas ses obligations, le bailleur pourra à son choix :

- le contraindre judiciairement à le faire,
- effectuer lui-même les réparations nécessaires,
- ou solliciter la résiliation judiciaire du bail.


En cours de bail, le locataire peut parfois être tenté d’effectuer à ses frais des travaux d’aménagement ou de transformation.

S’agissant ici d’effectuer des travaux dans un logement appartenant à autrui, il faut délimiter ce que le locataire peut faire sans être tenu d’obtenir l’agrément du propriétaire.

D’une manière générale, le propriétaire ne peut pas s’opposer à des travaux d’aménagement par le locataire, dès lors que ces travaux ne constituent pas une transformation de la chose louée (article 6 de la loi de 1989) :

- s’il s’agit de travaux de simple aménagement, le locataire n’a pas besoin de l’accord du bailleur,
- s’il s’agit au contraire de travaux de transformation, le locataire doit préalablement obtenir l’accord du bailleur propriétaire.

Aucun critère précis de distinction n’a toutefois été fixé par la loi de 1989, ni par décret.

Il appartient donc à la jurisprudence de distinguer les 2 régimes.

A l’examen de la jurisprudence, il semble que la notion de transformation suppose que les travaux affectent les parties ou équipements essentiels du bien (les gros murs, la suppression de cloisons, le changement de distribution intérieure du bien loué, le remplacement d’un mode de chauffage par un autre…).

Il reste enfin à envisager le sort des travaux effectués :

- si le locataire effectue, à tort, des travaux de transformation sans autorisation, le bailleur pourra exiger une remise en état immédiatement ou en fin de bail, aux frais du locataire ; il pourra également, au contraire, conserver les transformations sans indemnisation,

- en cas de travaux d’aménagement, le bailleur ne pourra pas exiger de remise en état ; ces travaux lui restent ainsi acquis, sans pour autant que le locataire (ni le bailleur) ne puisse solliciter d’indemnisation.



Cet article n'engage que son auteur.

Crédit photo : © herreneck - Fotolia.com
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Auteur

BOMMELAER Benoît
Avocat Associé
CORNET, VINCENT, SEGUREL RENNES
RENNES (35)
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