LE BLOG

La prise en compte de l’emprise au sol dans le déclenchement des autorisations d’urbanisme

La prise en compte de l’emprise au sol dans le déclenchement des autorisations d’urbanisme

Publié le : 28/03/2012 28 mars mars 03 2012
Collectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanisme

Simplifier une matière complexe n’est pas chose aisée, à tel point d’ailleurs que la simplification comporte souvent sa propre part de complexité. C’est le cas de la réforme des surfaces.

Urbanisme: la réforme des surfacesLa nouvelle surface de plancher qui est venue se substituer, depuis le 1er mars dernier, à la SHON et à la SHOB, exclut de sa définition, notamment, les constructions non closes comme les hangars ou les constructions dédiées au stationnement (article R. 112-2 du code de l’urbanisme). Parce que le déclenchement des autorisations d’urbanisme est subordonné, pour une bonne partie, aux surfaces de plancher créées, les pouvoirs publics ont été contraints de définir un nouveau critère afin de maintenir un régime d’autorisation d’urbanisme préalable sur ces constructions.

Ce nouveau critère est celui de l’emprise au sol telle que définie par le décret n° 2011-2054 du 29 décembre 2011 pris pour l’application de l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme.

Selon ce décret, l'emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus (article R. 420-1 du code de l’urbanisme). Cette définition est très extensive car elle ne comporte notamment pas de déduction liée aux éléments de modénature (bandeaux, corniches...).

La nouvelle définition d’emprise au sol ne remet pas en cause celle qui peut être retenue par les documents d’urbanisme pour l’application de leurs règles. Elle ne sert pas de référence, par exemple, pour l’application du coefficient d’emprise au sol au sens de l’article R. 420-1 du code de l’urbanisme.

Lorsque les champs d’application du permis de construire et de la déclaration préalable sont fixés en fonction de la surface créée par le projet, il convient, à compter du 1er mars 2012, de prendre en compte à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol.

Afin de déterminer à quel type d’autorisation est soumis un projet, il est nécessaire dans un premier temps d’examiner sa surface de plancher par rapport au seuil prévu par les textes puis, si besoin, son emprise au sol par rapport à ce même seuil. Selon les cas, soit il suffit que l'une ou l'autre des valeurs dépasse ou n'atteigne pas un certain seuil, soit il convient de s'assurer que les deux valeurs sont bien conformes à ce seuil.

Ainsi, par exemple, en ce qui concerne les constructions nouvelles, sont soumises à déclaration préalable en dehors des secteurs sauvegardés dont le périmètre a été délimité et des sites classés, les constructions dont soit l'emprise au sol, soit la surface de plancher est supérieure à 5 m2 et répondant aux critères cumulatifs suivants :

  • une hauteur au-dessus du sol inférieure ou égale à 12 mètres,
  • une emprise au sol inférieure ou égale à 20 m2,
  • une surface de plancher inférieure ou égale à 20 m2.
Des tableaux récapitulatifs du nouveau régime de déclenchement des autorisations d’urbanisme figurent dans la circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher des constructions.

Il faut souligner, au surplus, que cette nouvelle notion d’emprise au sol est aussi utilisée pour apprécier si un projet de construction peut être dispensé de l’obligation de recourir à un architecte. En ce qui concerne les constructions à usage autre qu'agricole, sont désormais dispensées de recourir à un architecte les personnes physiques qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour elles-mêmes une construction dont à la fois la surface de plancher et l'emprise au sol n'excèdent pas 170 m2 (article R. 431-2 du code et l’urbanisme).

En introduisant la nouvelle notion de surface de plancher et surtout d’emprise au sol, le seuil des 170 m² est plus rapidement atteint lors de la construction d’une maison individuelle classique. Alerté sur ce point par les constructeurs de maisons individuelles et les maîtres d’œuvre non architectes, le secrétariat d’Etat chargé du Logement préparerait déjà une correction au nouveau dispositif, fixant la nécessité de recourir à un architecte au regard de la surface de plancher ou de l’emprise au sol de la partie « constitutive de la surface de plancher ». De son côté, l’Ordre des architectes demande au gouvernement de fixer le seuil de recours obligatoire à l'architecte à 150 m² de surface de plancher correspondant, selon lui, aux 170 m² de SHON.

Dans l’immédiat, les praticiens risquent de se heurter à une difficulté très concrète liée à la notion d’emprise au sol. Si cette notion a été définie de manière très générale et concise par le décret du 29 décembre 2011, la circulaire a quant à elle opté pour une définition beaucoup plus nuancée en précisant que « pour mesurer l'emprise au sol, les débords et surplombs doivent être pris en compte à l’exception des éléments de modénature tels que bandeaux et corniches et des simples débords de toiture, sans encorbellement ni poteaux de soutien ». Il est à craindre que cette interprétation du Ministère, si elle est venait à être mise en œuvre par ses services, vienne faire peser une certaine fragilité juridique sur les projets en cours. De toute évidence, la simplification connaît ses limites...





Cet article n'engage que son auteur.

Crédit photo : © herreneck - Fotolia.com
Partager sur
Publier cet article Partager sur LinkedIn Partager sur Facebook Envoyer par E-mail

Auteur

ROUHAUD Jean-François
Avocat Associé
LEXCAP RENNES
RENNES (35)
Voir l'auteur Contacter l'auteur Tous les articles de l'auteur Site de l'auteur

Historique

<< < ... 74 75 76 77 78 79 80 ... > >>
Navigateur non pris en charge

Le navigateur Internet Explorer que vous utilisez actuellement ne permet pas d'afficher ce site web correctement.

Nous vous conseillons de télécharger et d'utiliser un navigateur plus récent et sûr tel que Google Chrome, Microsoft Edge, Mozilla Firefox, ou Safari (pour Mac) par exemple.
OK