![Bail commercial Bail commercial](medias/org-224/shared/bail-commercial-65e7343723bee.png)
Congé avec offre de renouvellement à des conditions différentes du bail expiré : la révolution !
Publié le :
05/03/2024
05
mars
mars
03
2024
Les praticiens du Droit des Baux Commerciaux connaissaient parfaitement l’articulation du droit d’option prévu à l’article L 145-57 du Code de Commerce.Il est fréquent que le bailleur fasse délivrer un congé avec offre de renouvellement souhaitant une augmentation du loyer et dans le cadre d’un éventuel déplafonnement.
L’article L 145-57 du Code de Commerce prévoit alors que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien.
Dès lors que le Juge des loyers commerciaux rend sa décision, dans le délai d’un mois qui suit la signification de cette décision définitive les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci.
Il est donc possible de changer d’avis jusqu’à la fin d’un délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive fixant le loyer.
En effet, le locataire peut estimer que le loyer est trop important et insupportable.
De même, le bailleur peut, si le loyer n’est pas augmenté comme il le souhaite, procéder à un refus de renouvellement en payant une indemnité d’éviction en espérant pouvoir mieux rentabiliser son patrimoine par la suite.
Il s’agit donc du droit d’option.
Une fois qu’il est purgé par la procédure devant le Juge des loyers commerciaux (qui doit être saisi dans le délai de deux ans prévu à l’article L 145-60 du Code de Commerce), le bail est consolidé avec son nouveau loyer.
Dans l’espèce qui a intéressé la Cour de cassation dans son arrêt du 11 janvier 2024 (Cass.Civ 11 Janvier 2024 n° 22-20.872), le bailleur a fait délivrer une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, sans pour autant modifier le loyer.
Il s’agissait d’un bail concernant un local commercial à usage de restaurant.
Le bailleur souhaitait modifier la contenance des lieux loués et accroître les obligations d’entretien des locataires.
Les locataires ont alors restitué les lieux loués et ont assigné le bailleur en paiement d’une indemnité d’éviction.
La Cour d’appel de BORDEAUX avait estimé que les modifications contenues dans le congé avec offre de renouvellement exprimaient une offre de régularisation d’un nouveau bail et ne pouvaient s’analyser en un congé sans offre de renouvellement.
La Cour de cassation censure l’arrêt au visa de l’article 1103 du Code Civil.
La Cour de cassation rappelle que le renouvellement d’un bail commercial doit s’opérer aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir du Juge en matière de fixation du nouveau loyer.
Elle considère qu’un congé avec offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix du loyer, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à une indemnité d’éviction et que dès lors en l’espèce que les locataires avaient quitté les lieux, il était impossible au bailleur de faire jouer le droit de repentir prévu à l’article L 145-58 du Code de Commerce.
Cette décision constitue une révolution en matière de Droit des Baux Commerciaux.
En effet, souvent les bailleurs, au-delà du prix du loyer, sont tentés de proposer d’autres modifications du bail.
Personne à ce jour ne se rend compte de l’impact de ces modifications proposées qui peuvent d’ailleurs être anodines.
Il y a donc lieu pour les praticiens d’être particulièrement attentifs à la rédaction des congés avec offre de renouvellement et de réfréner au possible les revendications des bailleurs.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
![](medias/org-224/annuaire/2009-09-02-10.22.35-1--002-.jpg)
MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats , Membres du conseil d'administration
GRENOBLE (38)
Historique
-
La nouvelle obligation d’information des agents publics
Publié le : 28/03/2024 28 mars mars 03 2024Collectivités / Services publics / Fonction publique / Personnel administratifLes agents publics, fonctionnaires et contractuels, bénéficient d’un nouvea...
-
Décès de la notion de quasi-ouvrage et éléments de réflexion sur l'office du juge
Publié le : 27/03/2024 27 mars mars 03 2024Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCass, 3ème civ, 21 mars 2024, n°22-18.694, Publié au bulletin L’office de...
-
Vidéo sur l'interpellation : comment est-elle encadrée ?
Publié le : 27/03/2024 27 mars mars 03 2024Particuliers / Civil / Pénal / Procédure pénaleL'INTERPELLATION, C'EST CHAUD (TIME) ! L’interpellation, c’est l’un des mo...
-
Prolongation au-delà de la limite d’âge de départ à la retraite : les précisions du Conseil d’État
Publié le : 27/03/2024 27 mars mars 03 2024Collectivités / Services publics / Fonction publique / Personnel administratifUn agent peut-il continuer de travailler au-delà de sa limite d’âge ? Oui,...
-
Éviction irrégulière d’un fonctionnaire : précisions sur l’indemnisation du préjudice
Publié le : 26/03/2024 26 mars mars 03 2024Collectivités / Services publics / Fonction publique / Personnel administratifEn application de la jurisprudence DEBERLES, un agent public irrégulièremen...
-
Rupture brutale d’une relation commerciale établie
Publié le : 26/03/2024 26 mars mars 03 2024Entreprises / Marketing et ventes / Contrats commerciaux/ distributionEn application des dispositions de l’article L.442-1, II du Code de commerc...
-
Proposer un CDI à un salarié en CDD : de nouvelles obligations
Publié le : 26/03/2024 26 mars mars 03 2024Particuliers / Emploi / Contrat de travailEntreprises / Ressources humaines / Contrat de travailLa loi « Marché du travail » du 21 décembre 2022 a prévu l’obligation pour...
-
Podcast sur l'éducateur spécialisé
Publié le : 26/03/2024 26 mars mars 03 2024Particuliers / Famille / EnfantsPour ce vingtième live, Etienne MOUNIELOU a eu l'immense plaisir de recevoir...
-
La convention de forfait-jours est privée d’effet en cas de retard de l’employeur dans l’organisation de l’entretien annuel, même justifié par des contraintes internes
Publié le : 25/03/2024 25 mars mars 03 2024Particuliers / Emploi / Contrat de travailEntreprises / Ressources humaines / Temps de travailPar un arrêt du 10 janvier 2024 (Cass. soc., 10 janv. 2024, nº 22-13.200),...
-
Expert-comptable : délimitation stricte de son devoir de conseil à l'étendue de sa mission
Publié le : 25/03/2024 25 mars mars 03 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Gestion des risques et sécuritéLa Cour de cassation par un arrêt du 14.02 2024 n°22-13.899 FB vient de pré...
-
Le manque de préparation des communes littorales françaises au recul du trait de côte
Publié le : 25/03/2024 25 mars mars 03 2024Collectivités / Environnement / EnvironnementLe 12 mars, à l’occasion de la publication de son rapport annuel pour l’ann...
-
Conflits de voisinage : Adoption de la proposition de loi visant à adapter le droit de la responsabilité civile aux enjeux actuels
Publié le : 22/03/2024 22 mars mars 03 2024Particuliers / Patrimoine / CopropriétéA la campagne, la nature des troubles peut être variée : grenouilles qui cr...
-
La procédure civile et les demandes incidentes
Publié le : 20/03/2024 20 mars mars 03 2024Particuliers / Civil / Pénal / Procédure civileEn procédure civile, on peut causer de tactique. L'une d'entre elles est de t...
-
La prise en compte impérative des risques naturels dans l’instruction des autorisations d’urbanisme
Publié le : 19/03/2024 19 mars mars 03 2024Collectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanismeTempêtes, incendies, inondations, érosion du littoral : les évènements clim...
-
Les avocats : de la Révolution à Napoléon
Publié le : 18/03/2024 18 mars mars 03 2024Particuliers / Civil / Pénal / Procédure civileDernier podcast de la série sur la Révolution ! Le reste fera soit l'objet...
-
Absence d'enclave et exercice d'une tolérance de passage
Publié le : 18/03/2024 18 mars mars 03 2024Particuliers / Patrimoine / CopropriétéCass, 3ème civ, 14 mars 2024, n° 22-15.205, Formation de section, Publié au b...
-
Le whisky : juridiquement, de quoi s’agit-il ?
Publié le : 15/03/2024 15 mars mars 03 2024Particuliers / Consommation / AgroalimentaireEntreprises / Marketing et ventes / Publicité/ marketingÀ l’occasion de la Saint Patrick, Flavien Meunier et Karen Sammier proposent...
-
La quérulence : Qu'est-ce que c'est ? Quels sont les moyens pour lutter contre ?
Publié le : 14/03/2024 14 mars mars 03 2024Particuliers / Civil / Pénal / Procédure civile"Osti côliss de quérulence là !" La justice n'aime pas les querelleurs. Et...
-
Péremption d'instance : un poids en moins pour les avocats dans le parcours du combattant devant la Cour d'Appel
Publié le : 13/03/2024 13 mars mars 03 2024Particuliers / Civil / Pénal / Procédure civileInutile de commenter ou paraphraser, la réponse de la Cour est claire et préc...
-
Cambacérès : survie et triomphe d'un juriste sous la Révolution
Publié le : 12/03/2024 12 mars mars 03 2024Particuliers / Civil / Pénal / Procédure civileAvant-dernier podcast sur le droit durant la Révolution ! (sauf bonus, notamm...
-
Régime indemnitaire du sous-traitant privé de cautionnement et quelques rappels essentiels
Publié le : 12/03/2024 12 mars mars 03 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCass, 3ème civ, 7 mars 2024, n° 22-23.309, Publié au bulletin Afin de lui...
-
Une charte indicative des honoraires adoptée !
Publié le : 11/03/2024 11 mars mars 03 2024ApplicationLa charte indicative des honoraires à appliquer entre les membres a été adopt...
-
Sur la condition d'application de la responsabilité in solidum
Publié le : 11/03/2024 11 mars mars 03 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCass, 3ème civ, 15 février 2024, n° 22-18.672 La responsabilité in solidum...
-
Responsabilité civile professionnelle : Pas de subsidiaire pour l’auxiliaire !
Publié le : 08/03/2024 08 mars mars 03 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Gestion des risques et sécuritéParticuliers / Civil / Pénal / Procédure civile« Père gardez-vous à gauche, père gardez-vous à droite » : cette exhortatio...
-
Benjamin ENGLISH pré-sélectionné pour la première édition du Top Legal Voices !
Publié le : 07/03/2024 07 mars mars 03 2024Actualités EUROJURISApplicationLe Président d'Eurojuris France Benjamin ENGLISH fait partie des personnali...
-
L'annulation automatique du permis de conduire : cette peine est-elle réellement automatique ?
Publié le : 06/03/2024 06 mars mars 03 2024Particuliers / Civil / Pénal / Permis de conduireAnnulation automatique du permis : y'a moyen ou bien ? Le Code de la Route e...
-
Rencontre Franco-Belge le 19 avril à Lille
Publié le : 06/03/2024 06 mars mars 03 2024Actualités EUROJURISApplicationChers amis, Nous sommes ravis de vous inviter à une conférence captivante...
-
Congé avec offre de renouvellement à des conditions différentes du bail expiré : la révolution !
Publié le : 05/03/2024 05 mars mars 03 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLes praticiens du Droit des Baux Commerciaux connaissaient parfaitement l’a...
-
Vente : Responsabilité du Diagnostiqueur amiante
Publié le : 05/03/2024 05 mars mars 03 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLe diagnostiqueur qui prend l’initiative d’un contrôle portant sur des élém...
-
Les procédures judiciaires sous la Révolution
Publié le : 04/03/2024 04 mars mars 03 2024Particuliers / Civil / Pénal / Procédure civileDans les trois prochains podcasts d'Etienne MOUNIELOU il sera question du dro...
-
Prise en charge des préjudices immatériels par l'assureur RC décennale, oui ... mais
Publié le : 04/03/2024 04 mars mars 03 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCass, 3ème civ, 15 février 2024, n° 22-23.179 Cass, 3ème civ, 15 février 202...
-
Responsabilité des diagnostiqueurs, avoir de bons yeux ne suffit pas ...
Publié le : 04/03/2024 04 mars mars 03 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierA propos de : Cass, 3ème civ, 7 décembre 2023, n° 22-22.418 Cass, 3èm...
-
Agents immobiliers : application du statut des agents commerciaux
Publié le : 01/03/2024 01 mars mars 03 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe statut d’agent commercial est-il applicable aux agents immobiliers ? Arr...
-
L'architecte est tenu de réaliser un projet qui soit réalisable
Publié le : 01/03/2024 01 mars mars 03 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierDans le cadre de cette affaire, un architecte s’était vu confier par des ma...
-
Présomption de connaissance du vice caché : ne pas confondre « Professionnel » et « Vendeur professionnel »
Publié le : 01/03/2024 01 mars mars 03 2024Particuliers / Consommation / Contrats de vente / PrêtsEntreprises / Marketing et ventes / Contrats commerciaux/ distributionDans une décision du 17 janvier 2024 (pourvoi 21-23.909 F-B), la Cour de Ca...
-
Nouvelle sanction adoptée après la suspension de la première : pas de violation du principe non bis in idem
Publié le : 01/03/2024 01 mars mars 03 2024Collectivités / Services publics / Fonction publique / Personnel administratifPar un arrêt du 22 décembre 2023, publié au Recueil Lebon, le Conseil d’Eta...
-
Personne vulnérable : quel est le rôle du procureur ?
Publié le : 01/03/2024 01 mars mars 03 2024Particuliers / Famille / Mariage / PACS / Concubinage / Vie civileTutellhéoden. Que ce soit pour des raisons physiques, psychologiques ou si...
-
Précisions sur l’anonymisation des documents communiqués après une enquête administrative
Publié le : 29/02/2024 29 février févr. 02 2024Collectivités / Services publics / Fonction publique / Personnel administratifPar un arrêt du 22 décembre 2023, publié au Recueil Lebon, le Conseil d’Eta...
-
Convention d’occupation précaire : Pas d’obligation de délivrance
Publié le : 29/02/2024 29 février févr. 02 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierPar un arrêt rendu le 11 janvier 2024 (Cass. 3ème civ., 11 janvier 2024, n°...
-
La violation, même temporaire, de la clause de non-concurrence emporte la perte définitive du droit à la contrepartie financière
Publié le : 28/02/2024 28 février févr. 02 2024Particuliers / Emploi / Contrat de travailEntreprises / Ressources humaines / Contrat de travailLa clause de non-concurrence, de par son atteinte à la liberté de travail d...
-
Bail commercial : Bailleurs : attention aux termes du congé délivré avec offre de renouvellement !
Publié le : 28/02/2024 28 février févr. 02 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierUn congé délivré avec offre de renouvellement à des conditions différentes...
-
Nouvelle Bataille sur la Qualification de Local d'Habitation dans les Meublés Touristiques
Publié le : 28/02/2024 28 février févr. 02 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementCollectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanismeLa guerre juridique autour de la détermination de l'usage d'habitation des...
-
Modalités de constat d’une désaffectation artificielle et conditions d’application de l’article L. 2141-2 du code général de la propriété des personnes publiques
Publié le : 28/02/2024 28 février févr. 02 2024Collectivités / Services publics / Service public / Délégation de service publicLe juge des référés de la cour administrative d’appel de Versailles a derni...
-
Occupation privative du domaine public : rappel sur les compétences respectives du maire et du conseil municipal
Publié le : 28/02/2024 28 février févr. 02 2024Collectivités / Services publics / Service public / Délégation de service publicLe Conseil d’Etat est venu préciser la répartition des compétences entre le...
-
Urbanisme et prévention des incendies : un projet de décret pris en application de la loi du 10 juillet 2023 complète le régime des « zones de dangers »
Publié le : 27/02/2024 27 février févr. 02 2024Collectivités / Urbanisme / Ouvrages et travaux publics/ConstructionLa loi n°2023-580 du 10 juillet 2023 renforce les outils de lutte contre le...
-
Entrepreneur individuel : l’insaisissabilité de la résidence principale a ses limites
Publié le : 27/02/2024 27 février févr. 02 2024Entreprises / Contentieux / Voies d'exécutionDans un arrêt du 13 décembre 2023 (22-19.749), la Chambre commerciale de la C...
-
La recevabilité d’une preuve déloyale
Publié le : 27/02/2024 27 février févr. 02 2024Particuliers / Civil / Pénal / Procédure civileConformément à l’article 1358 du code civil, « Hors les cas où la loi en di...
-
L’erreur matérielle entachant l’arrêté de permis de construire est sans incidence sur sa portée et sa légalité
Publié le : 27/02/2024 27 février févr. 02 2024Particuliers / Patrimoine / ConstructionCollectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanismeLe code de l’urbanisme impose que l’arrêté de permis de construire vise la de...
-
Exposition à un médicament : la confirmation de la réparation d’un dommage à causes multiples
Publié le : 26/02/2024 26 février févr. 02 2024Particuliers / Santé / Responsabilité médicaleRésumé : Il résulte de l’article 1240 du Code civil qu’ouvre droit à répa...
-
Podcast sur L'expertise judiciaire
Publié le : 26/02/2024 26 février févr. 02 2024Particuliers / Civil / Pénal / Procédure civileSeizième podcast de la chaîne, et cette fois-ci, un entretien privilégié avec...