![Bail commercial Bail commercial](medias/org-224/shared/bail-commercial-6516c5aa36cc5.png)
Bail commercial, locaux à usage industriel et droit de préférence
Publié le :
29/09/2023
29
septembre
sept.
09
2023
Par un arrêt rendu le 29 juin 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de se prononcer sur l’étendue de l’article L.145-46-1 du Code de commerce, qui instaure le droit de préférence du preneur d’un bail commercial, en cas de vente des murs.Ledit droit de préférence connait des exceptions lorsqu’il s’agit : (i) d’une vente unique d’un ensemble de locaux commerciaux, (ii) d’une vente unique de plusieurs locaux loués à des locataires différents, (iii) d’une vente globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux et (iv) d’une vente d’un local à son conjoint, à son ascendant ou descendant ou à ceux de son conjoint ; mais il ne s’agit pas de la problématique dans l’arrêt en question.
Dans son arrêt du 29 juin 2023, la Cour de cassation rappelle que les locaux à usage industriel sont exclus du champ d’application de l’article L.145-46-1 du Code de commerce ; il n’y a donc pas de droit de préférence pour le preneur d’un local à usage industriel.
Cette décision n’est pas une nouveauté, l’article L.145-46-1 du Code de commerce étant clair sur son champ d’application : ces dispositions s’appliquent au propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal.
L’article L.145-46-1 du Code de commerce, qui est d’ordre public, instaure un réel avantage au preneur.
Il est donc compréhensible qu’un preneur d’un local commercial tente de se prévaloir de l’article L.145-46-1 du Code de commerce, ce d’autant plus que la définition d’un local à usage industriel n’est pas stipulée dans les textes.
C’est la raison pour laquelle la Cour de cassation s’est positionnée sur la définition d’un local à usage industriel, dans son arrêt du 29 juin 2023.
La Cour de cassation n’avait, jusqu’alors, pas encore eu l’occasion de se prononcer sur la notion de local à usage industriel.
Ainsi, est à usage industriel « tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant » (Cass. 3ème civ., 29 juin 2023 : RG n°22-16.034).
La Cour d’appel d’Orléans, dont la décision faisait l’objet du pourvoi, avait tranché en ce sens, dans son arrêt du 10 mars 2022, en retenant que, pour exclure l’application de l’article L. 145-46.1 du Code de commerce que :
- L’activité principale de fabrication de parpaings était une activité industrielle.
- Suite à un amendement du rapporteur de la Commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale, les termes « local à usage commercial ou artisanal » avaient été ajoutés à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce ; cet amendement visait donc à exclure les locaux industriels, lesquels n’ont donc pas vocation à entrer dans le champ du droit de préférence (CA Orléans, 10 mars 2022 : RG n°20/01235).
La Cour de cassation a déclaré irrecevable la question prioritaire de constitutionnalité, par un arrêt du 17 novembre 2022, puis s’est prononcée sur la notion de local à usage industriel (Cass. 3ème civ., 17 nov. 2022 : RG n°22-16.034 ; Cass. 3ème civ., 29 juin 2023 : RG n°22-16.034).
L’arrêt de la Cour de cassation du 29 juin 2023, publié au Bulletin, est très détaillé sur la caractérisation de l’usage industriel, afin de permettre de déterminer les locaux à usage industriel, lesquels sont donc exclus de l’application de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce.
Une question peut se poser, pourquoi ne pas avoir prévu ce droit de préférence pour les locaux à usage industriel alors qu’il est prévu pour les locaux à usage artisanal ?
Le droit de préférence s’applique également pour les locaux à usage de bureaux, dès lors que le bail conclu est un bail commercial, et ce alors même que l’article L. 145-46-1 du Code de commerce ne fait pas référence aux locaux à usage de bureaux (CA Paris, 1er janv. 2021 : RG n°20/00194).
Malgré l’exclusion des locaux à usage industriel de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, il reste, bien entendu, possible de prévoir contractuellement un droit de préférence au profit du preneur ayant une activité industrielle.
Cette possibilité de le stipuler contractuellement ne sera possible que si le bailleur accepte de le prévoir.
Il faudrait, lors de la négociation d’un bail commercial à usage industriel, que le futur preneur s’interroge sur son intention d’acquérir les murs, dans l’hypothèse d’une vente par le futur bailleur, pour l’intégrer dans sa négociation avec le bailleur.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
![](medias/org-224/annuaire/de-chazal-agathe.jpg)
De CHAZAL Agathe
Avocate Collaboratrice
CORNET, VINCENT, SEGUREL PARIS
PARIS (75)
Historique
-
Encadrement dans le temps de l'action en garantie des vices cachés
Publié le : 07/05/2024 07 mai mai 05 2024Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierPar son arrêt en date du 21 mars 2024 (Cass, 3ème civ, 21 mars 2024, n°22-22....
-
L'indemnisation du préjudice découlant de la rupture unilatérale de marché de travaux implique qu'il soit demandé au juge de constater la résiliation et à défaut de la prononcer préalablement
Publié le : 07/05/2024 07 mai mai 05 2024Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierUn particulier a confié à une entreprise la réalisation des travaux de rénova...
-
La faute du géomètre expert s'apprécie à la date de la réalisation de sa mission
Publié le : 06/05/2024 06 mai mai 05 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLes règles d’urbanisme étant en constante évolution, certaines dispositions...
-
Taxe foncière et fixation du loyer du bail renouvelé : l’usage n’est pas la norme
Publié le : 02/05/2024 02 mai mai 05 2024Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierDans un arrêt non publié du 8 février 2024 (n° 22-24268), la Cour de Cassatio...
-
Bail commercial et congé sans indemnité d'éviction
Publié le : 04/04/2024 04 avril avr. 04 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe contexte : Dans une décision du 25 janvier 2024 (Pourvoi 17-31538) la Cou...
-
Bail commercial : période de modification des facteurs locaux de commercialité
Publié le : 03/04/2024 03 avril avr. 04 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa modification des facteurs locaux de commercialité est un motif invoqué d...
-
Quelques réflexions irritées sur l'office du juge à la suite du revirement de jurisprudence sur les éléments d'équipement adjoints à des existants
Publié le : 03/04/2024 03 avril avr. 04 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierParticuliers / Civil / Pénal / Procédure civileL’office de dire le droit peut impliquer celui de faire le droit, mais non de...
-
La mise à mort du quasi-ouvrage (revirement de jurisprudence)
Publié le : 02/04/2024 02 avril avr. 04 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCass, 3ème civ, 21 mars 2024, n°22-18.694, Publié au bulletin L’Ordonnance...
-
Décès de la notion de quasi-ouvrage et éléments de réflexion sur l'office du juge
Publié le : 27/03/2024 27 mars mars 03 2024Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCass, 3ème civ, 21 mars 2024, n°22-18.694, Publié au bulletin L’office de...
-
Régime indemnitaire du sous-traitant privé de cautionnement et quelques rappels essentiels
Publié le : 12/03/2024 12 mars mars 03 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCass, 3ème civ, 7 mars 2024, n° 22-23.309, Publié au bulletin Afin de lui...
-
Sur la condition d'application de la responsabilité in solidum
Publié le : 11/03/2024 11 mars mars 03 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCass, 3ème civ, 15 février 2024, n° 22-18.672 La responsabilité in solidum...
-
Congé avec offre de renouvellement à des conditions différentes du bail expiré : la révolution !
Publié le : 05/03/2024 05 mars mars 03 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLes praticiens du Droit des Baux Commerciaux connaissaient parfaitement l’a...
-
Prise en charge des préjudices immatériels par l'assureur RC décennale, oui ... mais
Publié le : 04/03/2024 04 mars mars 03 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCass, 3ème civ, 15 février 2024, n° 22-23.179 Cass, 3ème civ, 15 février 202...
-
Responsabilité des diagnostiqueurs, avoir de bons yeux ne suffit pas ...
Publié le : 04/03/2024 04 mars mars 03 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierA propos de : Cass, 3ème civ, 7 décembre 2023, n° 22-22.418 Cass, 3èm...
-
Agents immobiliers : application du statut des agents commerciaux
Publié le : 01/03/2024 01 mars mars 03 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe statut d’agent commercial est-il applicable aux agents immobiliers ? Arr...
-
L'architecte est tenu de réaliser un projet qui soit réalisable
Publié le : 01/03/2024 01 mars mars 03 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierDans le cadre de cette affaire, un architecte s’était vu confier par des ma...
-
Convention d’occupation précaire : Pas d’obligation de délivrance
Publié le : 29/02/2024 29 février févr. 02 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierPar un arrêt rendu le 11 janvier 2024 (Cass. 3ème civ., 11 janvier 2024, n°...
-
Bail commercial : Bailleurs : attention aux termes du congé délivré avec offre de renouvellement !
Publié le : 28/02/2024 28 février févr. 02 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierUn congé délivré avec offre de renouvellement à des conditions différentes...
-
Définition de la notion de sous-traitance
Publié le : 21/02/2024 21 février févr. 02 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierL’arrêt qui a été rendu par la Cour de cassation le 18 janvier 2024 (Cass,...
-
Activités déclarées, lorsque terrassement et enrochements ne se confondent pas
Publié le : 19/02/2024 19 février févr. 02 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierSi le contrat d’assurance de responsabilité obligatoire que doit souscrire...
-
Les limites posées à la mise en cause de l'entrepreneur principal du fait fautif de son sous-traitant
Publié le : 14/02/2024 14 février févr. 02 2024Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierS’il résulte des dispositions de l’article 1er de la loi du 31 décembre 197...
-
Le droit de préférence du locataire commercial écarté en cas de vente sur saisie
Publié le : 06/02/2024 06 février févr. 02 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierDans une décision du 3 novembre 2023 (Pourvoi 22 – 17 505 FS-B) la Cour de...
-
Bail commercial : modifications du règlement de copropriété et restrictions de l'activité
Publié le : 18/01/2024 18 janvier janv. 01 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierIl est fréquent que les assemblées générales de copropriété tentent de rest...
-
Bail commercial : incendie et conséquences de la responsabilité du preneur
Publié le : 22/12/2023 22 décembre déc. 12 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCour de cassation, 3ème chambre civile, 12 octobre 2023, n° 22-16.555. L’a...
-
Bail commercial renouvelé, résidence de tourisme et faculté de résiliation triennale
Publié le : 12/12/2023 12 décembre déc. 12 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierL’exploitant d’une résidence de tourisme peut donner congé pour l’expiratio...
-
Devis non signé : dois-je régler le coût des travaux à l'artisan ?
Publié le : 16/11/2023 16 novembre nov. 11 2023Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa question du paiement des travaux supplémentaires ou de factures suppléme...
-
Dangers du bail commercial et du bail emphytéotique
Publié le : 14/11/2023 14 novembre nov. 11 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierEn mars 1990, la Ville de PARIS a consenti à la société HABITAT SOCIAL FRAN...
-
Vices cachés et qualification de "vendeur professionnel"
Publié le : 13/11/2023 13 novembre nov. 11 2023Particuliers / Consommation / ProcéduresEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCass, 3ème civ, 10 juillet 2023, n° 12-17.149, Publié au Bulletin Cass,...
-
Lorsque l'assureur RC décennale est recevable à se prévaloir de l'attitude frauduleuse du maître d'ouvrage pour soutenir une tierce opposition ... et triompher !
Publié le : 03/11/2023 03 novembre nov. 11 2023Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLes consorts X ont confié à un constructeur de maisons individuelles la réali...
-
Quelques précisions sur le régime de la fraude du tiers aux droits de l’assureur
Publié le : 27/10/2023 27 octobre oct. 10 2023Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierPar un arrêt rendu en date du 14 septembre 2023 (no 22-13.107), la troisièm...
-
Action en garantie des vices cachés : recours de l'acquéreur insatisfait à l'encontre d'un vendeur professionnel
Publié le : 26/10/2023 26 octobre oct. 10 2023Particuliers / Consommation / ProcéduresEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierUn vendeur de bien immobilier peut être assimilé à un constructeur et donc,...
-
Le devenir d’un bien immobilier, objet d’un bail rural incorporé dans le domaine public
Publié le : 19/10/2023 19 octobre oct. 10 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCollectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanismeDans le cadre d’un recours exercé par le Conservatoire de l’espace littoral...
-
Bail commercial : Avenant et réputation non écrite de la clause d'indexation
Publié le : 16/10/2023 16 octobre oct. 10 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa Cour de cassation a de nouveau rendu un arrêt à propos des dispositions...
-
Bail commercial, locaux à usage industriel et droit de préférence
Publié le : 29/09/2023 29 septembre sept. 09 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierPar un arrêt rendu le 29 juin 2023, la troisième chambre civile de la Cour...
-
Consignation des loyers et exception d'inexécution
Publié le : 07/09/2023 07 septembre sept. 09 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa Cour de cassation vient de traiter une question éminemment courante dans...
-
Bail commercial : Conditions d’application de la clause résolutoire et occupation illicite
Publié le : 29/08/2023 29 août août 08 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe 5 septembre 2016, une bailleresse propriétaire de locaux commerciaux a d...
-
Panneaux photovoltaïques et éléments d'équipement
Publié le : 10/08/2023 10 août août 08 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierL’arrêt qui a été rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation le...
-
La créance de restitution du sous-traitant en cas de nullité du contrat de sous-traitance ne s'étend pas au coût des travaux de reprise des malfaçons dont il est l'auteur
Publié le : 07/08/2023 07 août août 08 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierUn maître de l’ouvrage a confié à une entreprise de gros-œuvre la réalisati...
-
L'obligation de vérification, par le maître de l'ouvrage, de l'efficacité de la garantie de paiement du sous-traitant, ne s'étend pas à sa date de délivrance
Publié le : 02/08/2023 02 août août 08 2023Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCass, 3ème civ, 6 juillet 2003, n° 21-15.239, publié au Bulletin La socié...
-
Bail commercial : force majeure et loyers covid-19
Publié le : 13/07/2023 13 juillet juil. 07 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCoronavirusUn bailleur a donné à bail commercial à une société locataire deux appartemen...
-
Contrôle de proportionnalité entre le dommage et la solution réparatoire : la cour de cassation persiste et signe
Publié le : 10/07/2023 10 juillet juil. 07 2023Particuliers / Patrimoine / AssurancesEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierPar son arrêt en date du 6 juillet 2023 (Cass, 3ème civ, 6 juillet 2023, n°...
-
La perte du recours subrogatoire de l'assureur du fait de l'instruction d'une déclaration de sinistre dommages ouvrage tardive n'emporte pas la déchéance de garantie de l'assuré sur le fondement de l'exception de subrogation
Publié le : 22/06/2023 22 juin juin 06 2023Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCass, 3ème civ, 25 mai 2023, n° 22-13.410, publié au Bulletin M.C et Mme...
-
Interprétation extensive du caractère non apparent du désordre à la réception : point trop n'en faut !
Publié le : 19/06/2023 19 juin juin 06 2023Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCass, 3ème civ, 25 mai 2023, n° 22-10.734 Au mois de septembre 2009, les...
-
L'absence de garantie de livraison est constitutive d'un préjudice indemnisable certain en cas de défaillance du constructeur de maisons individuelles
Publié le : 05/06/2023 05 juin juin 06 2023Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCass, 3ème civ, 11 mai 2023, n° 21-23.859, publié au Bulletin Les époux B...
-
Bail commercial et obligation de réaliser les travaux
Publié le : 16/05/2023 16 mai mai 05 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierAux termes de l’article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivre...
-
Quelques précisions sur la responsabilité de l'assistant à maitrise d'ouvrage (AMO)
Publié le : 11/05/2023 11 mai mai 05 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierL’arrêt qui a été rendu par la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation...
-
Bail commercial et défaut d'immatriculation au titre de l'activité exercée, un rappel nécessaire
Publié le : 10/05/2023 10 mai mai 05 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe statut protecteur de l’article L 145-1-1 du code de commerce (chapitre V...
-
En l'absence de contrat de sous-traitance le constructeur ne répond pas du fait dommageable d'autrui qu'il sollicite
Publié le : 09/05/2023 09 mai mai 05 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierPour les nécessités des travaux de gros œuvre qui lui avaient été confiés,...
-
L’amiante et la responsabilité de l’agent immobilier
Publié le : 12/04/2023 12 avril avr. 04 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierL’agent immobilier est tenu d’une obligation de conseil envers ses clients,...
-
Baux dérogatoires et baux commerciaux
Publié le : 07/04/2023 07 avril avr. 04 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierAux termes de l’article L.145 -5 du Code de Commerce le bailleur et le pren...