
Responsabilité des diagnostiqueurs, avoir de bons yeux ne suffit pas ...
Publié le :
04/03/2024
04
mars
mars
03
2024
A propos de :
Cass, 3ème civ, 7 décembre 2023, n° 22-22.418
Cass, 3ème civ, 21 décembre 2023, n° 22-19.369
Si les deux arrêts qui ont été rendus par la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation les 7 décembre 2023 (Cass, 3ème civ, 7 décembre 2023, n° 22-22.418) et 21 décembre 2023 (Cass, 3ème civ, 21 décembre 2023, n° 22-19.369) ne sont pas révolutionnaires en matière de responsabilité civile des diagnostiqueurs, ils sont néanmoins l’occasion de rappeler quelques principes essentiels.
I - En premier lieu, s’agissant de l’appréciation de la faute :
Il est constant que le diagnostiqueur ne peut voir sa responsabilité engagée s’il a réalisé sa mission conformément aux dispositions légales et réglementaires en vigueur.Le principe a été très clairement rappelé dans un arrêt en date du 8 juillet 2015 (Cass, 3ème civ, 8 juillet 2015, n° 13-26.686) :
« Mais attendu qu’il résulte de l’article L 271-4 du CCH que le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique de vente d’un immeuble garantit l’acquéreur contre le risque mentionné au 3° du deuxième alinéa du I de ce texte et que la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné. »
A ce titre, il est constant que le diagnostiqueur n’a pas l’obligation légale ou règlementaire de procéder à des sondages destructifs.
Pour autant, quand bien même ne s’agit-il que de constats visuels, la jurisprudence s’attache à vérifier que le diagnostiqueur ne s’est pas limité à un simple contrôle visuel et qu’il a bien été procédé à des sondages ou vérifications non destructifs sur les parties visibles du bâtiment, afin de pouvoir conclure de façon suffisamment assurée, et donc sans émettre de réserve, à l’absence de contamination dans les parties non visibles.
Ainsi donc, bien que réalisé dans les limites légales, réglementaires et contractuelles, le contrôle du diagnostiqueur se doit de présenter des garanties de moyens suffisantes au titre de la bonne exécution de sa mission.
La charge de la preuve de la défaillance du diagnostiqueur incombe au demandeur (Cass, 3ème civ, 6 juillet 2011, n° 18-18.882 ; Cass, 3ème civ, 14 septembre 2017, n°16-21.942).
C’est ainsi que le diagnostiqueur, en charge d’une mission complète de diagnostic, ne peut pas limiter son intervention à un contrôle visuel, ni à certaines parties de l’immeuble, de sorte qu’il lui incombe de procéder à une recherche systématique (Cass, 3ème civ, 3 janvier 2006, n° 05-14.380).
« Qu’en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions soutenant que l’opérateur ne pouvait pas limiter son intervention à un simple contrôle visuel mais devait mettre en œuvre les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission, tout en relevant que le diagnostiqueur s’était abstenu d’effectuer des sondages non destructifs, notamment sonores, et sans rechercher, comme il le lui était demandé, si, dès lors qu’il n’avait effectué de repérage que dans les parties visibles, il pouvait conclure à l’absence d’amiante dans les autres parties sans émettre de réserves, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;
De façon désormais classique, la jurisprudence considère donc que le diagnostiqueur est tenu d’une obligation contractuelle de moyens accentuée dans l’accomplissement de sa mission (Cass, Ch. Mixte, 8 juillet 2015, n° 13-26.686), la Cour de cassation rappelant de façon constante que le contrôle du diagnostiqueur, notamment en matière de diagnostic amiante, ne doit pas être purement visuel et nécessite la mise en œuvre de vérifications sans pour autant impliquer des travaux destructifs :
« Mais attendu, d’une part, qu’ayant exactement retenu que le contrôle auquel devait procéder le diagnostiqueur n’était pas purement visuel, mais qu’il lui appartenait d’effectuer les vérifications n’impliquant pas de travaux destructifs et constaté que la société A… n’avait pas testé la résistance des plaques, ni accédé au comble par la trappe en verre située dans le couloir, la cour d’appel a pu en déduire que cette société avait commis une faute dans l’accomplissement de sa mission » (Cass, 3ème civ, 21 mai 2014, n° 13-14.891).
La jurisprudence est en définitive conforme au texte, puisque l’arrêté du 22 août 2022 prévoit une détection de visu sans travaux destructifs, en l’absence de doute, et à défaut la mise en œuvre d’un examen plus exhaustif, ce qui est repris, s’agissant du diagnostic amiante aux articles L 1334-13, R 1134-15, R 1134-18, R 1134-20 et R 1134-21 du code de la santé publique.
Dans son arrêt en date du 7 décembre 2023 (Cass, 3ème civ, 7 décembre 2023, n° 22-22.418), la Cour de cassation a donc rappelé de façon synthétique ces différents principes, à savoir que :
La mission de contrôle du diagnostiqueur est strictement limitée aux conduits et canalisations qui figurent dans la liste des composants de construction à vérifier et non au-delà :
« Ayant exactement retenu que les conduits et canalisations extérieurs au bâtiment ne figuraient pas dans la liste des composants de construction à vérifier et constaté que le descriptif des éléments inspectés dans le rapport n’en faisait pas mention, elle a pu en déduire que le diagnostiqueur n’avait pas à émettre de réserves sur les canalisations enterrées du jardin, qui ne faisaient pas partie de sa mission de repérage, limitée à l’inspection du bâtiment. »
La mission de contrôle du diagnostiqueur n’est pas limitée à un simple constat visuel, sans pour autant impliquer la réalisation de sondages destructifs :
« La cour d’appel a retenu, à bon droit, (…) que le diagnostiqueur d’amiante ne peut se contenter de simples constats visuels mais doit mettre en œuvre les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission pour autant que les conduits et canalisations soient visibles et accessibles sans travaux destructifs. »
La charge de la preuve de la défaillance du diagnostiqueur incombe au demandeur :
« (…) elle a pu retenir, sans inverser la charge de la preuve (…) que M. V… échouait à établir que les canalisations traversant le jardin étaient visibles et pouvaient être inspectées sans travaux destructifs à la date de réalisation du diagnostic. »
Attention toutefois au diagnostiqueur zélé, qui aurait entrepris de procéder au diagnostic de matériaux ne figurant pas dans la liste, puisque l’arrêt du 21 décembre 2023 précise alors, par dérogation au premier principe posé par l’arrêt du 7 décembre 2023, que :
« Le diagnostiqueur, qui avait pris l’initiative d’un contrôle portant sur des éléments ne figurant pas dans la liste des points de contrôle obligatoire, devait, en application de l’annexe I de l’arrêté du 22 août 2022, signaler la présence d’amiante au niveau de la couverture du bâtiment principal, comme il l’avait fait pour celle de l’annexe, dont la composition était similaire, dès lors qu’il avait connaissance de la présence d’amiante en cet endroit. »
II - En seconde lieu, s’agissant de la détermination du préjudice :
Après avoir limité le préjudice indemnisable à la perte de chance d’avoir évité de prendre en charge tout ou partie des frais de désamiantage (Cass, 3ème civ, 20 mars 2013, n° 12-14.711), la Cour de cassation a retenu le principe d’une indemnisation intégrale (Cass, Ch. mixte, 8 juillet 2015, n° 13-26.686) :« la cour d’appel a déduit exactement de ces seuls motifs que les préjudices matériels et de jouissance subis par M. et Mme X… du fait de ce diagnostic erroné avaient un caractère certain et que la société MMA, assureur de la société HDI, leur devait sa garantie. »
Le même principe a été adopté en présence de termites non signalée dans l’attestation destinée à informer les acquéreurs sur la présence de parasites, le préjudice étant ici encore considéré comme étant constitué et certain (Cass, 3ème civ, 15 octobre 2015, n° 14-18.077).
Cette analyse est une nouvelle fois confirmée par l’arrêt rendu par la Haute juridiction le 21 décembre 2023 (Cass, 3ème civ, 21 décembre 2023, n° 22-19.369), la cour d’appel ayant pu, à bon droit, « retenir un lien de causalité direct entre la faute commise par ce dernier et le coût des travaux de désamiantage, dont elle a souverainement apprécié le montant. »
La seule présence d’amiante ou d’un parasite non détecté à tort, caractérise donc pour l’acquéreur la certitude de son préjudice, correspondant au coût des travaux curatifs, dont l’indemnisation doit être alors intégrale.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur

Ludovic GAUVIN
Avocat Associé
ANTARIUS AVOCATS ANGERS, Membres du Bureau, Membres du conseil d'administration
ANGERS (49)
Historique
-
Responsabilité des diagnostiqueurs, avoir de bons yeux ne suffit pas ...
Publié le : 04/03/2024 04 mars mars 03 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierA propos de : Cass, 3ème civ, 7 décembre 2023, n° 22-22.418 Cass, 3èm...
-
Agents immobiliers : application du statut des agents commerciaux
Publié le : 01/03/2024 01 mars mars 03 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe statut d’agent commercial est-il applicable aux agents immobiliers ? Arr...
-
L'architecte est tenu de réaliser un projet qui soit réalisable
Publié le : 01/03/2024 01 mars mars 03 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierDans le cadre de cette affaire, un architecte s’était vu confier par des ma...
-
Convention d’occupation précaire : Pas d’obligation de délivrance
Publié le : 29/02/2024 29 février févr. 02 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierPar un arrêt rendu le 11 janvier 2024 (Cass. 3ème civ., 11 janvier 2024, n°...
-
Bail commercial : Bailleurs : attention aux termes du congé délivré avec offre de renouvellement !
Publié le : 28/02/2024 28 février févr. 02 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierUn congé délivré avec offre de renouvellement à des conditions différentes...
-
Définition de la notion de sous-traitance
Publié le : 21/02/2024 21 février févr. 02 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierL’arrêt qui a été rendu par la Cour de cassation le 18 janvier 2024 (Cass,...
-
Activités déclarées, lorsque terrassement et enrochements ne se confondent pas
Publié le : 19/02/2024 19 février févr. 02 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierSi le contrat d’assurance de responsabilité obligatoire que doit souscrire...
-
Les limites posées à la mise en cause de l'entrepreneur principal du fait fautif de son sous-traitant
Publié le : 14/02/2024 14 février févr. 02 2024Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierS’il résulte des dispositions de l’article 1er de la loi du 31 décembre 197...
-
Le droit de préférence du locataire commercial écarté en cas de vente sur saisie
Publié le : 06/02/2024 06 février févr. 02 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierDans une décision du 3 novembre 2023 (Pourvoi 22 – 17505FS-B) la Cour de ca...
-
Bail commercial : modifications du règlement de copropriété et restrictions de l'activité
Publié le : 18/01/2024 18 janvier janv. 01 2024Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierIl est fréquent que les assemblées générales de copropriété tentent de rest...
-
Bail commercial : incendie et conséquences de la responsabilité du preneur
Publié le : 22/12/2023 22 décembre déc. 12 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCour de cassation, 3ème chambre civile, 12 octobre 2023, n° 22-16.555. L’a...
-
Bail commercial renouvelé, résidence de tourisme et faculté de résiliation triennale
Publié le : 12/12/2023 12 décembre déc. 12 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierL’exploitant d’une résidence de tourisme peut donner congé pour l’expiratio...
-
Devis non signé : dois-je régler le coût des travaux à l'artisan ?
Publié le : 16/11/2023 16 novembre nov. 11 2023Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa question du paiement des travaux supplémentaires ou de factures suppléme...
-
Dangers du bail commercial et du bail emphytéotique
Publié le : 14/11/2023 14 novembre nov. 11 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierEn mars 1990, la Ville de PARIS a consenti à la société HABITAT SOCIAL FRAN...
-
Vices cachés et qualification de "vendeur professionnel"
Publié le : 13/11/2023 13 novembre nov. 11 2023Particuliers / Consommation / ProcéduresEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCass, 3ème civ, 10 juillet 2023, n° 12-17.149, Publié au Bulletin Cass,...
-
Lorsque l'assureur RC décennale est recevable à se prévaloir de l'attitude frauduleuse du maître d'ouvrage pour soutenir une tierce opposition ... et triompher !
Publié le : 03/11/2023 03 novembre nov. 11 2023Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLes consorts X ont confié à un constructeur de maisons individuelles la réali...
-
Quelques précisions sur le régime de la fraude du tiers aux droits de l’assureur
Publié le : 27/10/2023 27 octobre oct. 10 2023Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierPar un arrêt rendu en date du 14 septembre 2023 (no 22-13.107), la troisièm...
-
Action en garantie des vices cachés : recours de l'acquéreur insatisfait à l'encontre d'un vendeur professionnel
Publié le : 26/10/2023 26 octobre oct. 10 2023Particuliers / Consommation / ProcéduresEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierUn vendeur de bien immobilier peut être assimilé à un constructeur et donc,...
-
Le devenir d’un bien immobilier, objet d’un bail rural incorporé dans le domaine public
Publié le : 19/10/2023 19 octobre oct. 10 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCollectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanismeDans le cadre d’un recours exercé par le Conservatoire de l’espace littoral...
-
Bail commercial : Avenant et réputation non écrite de la clause d'indexation
Publié le : 16/10/2023 16 octobre oct. 10 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa Cour de cassation a de nouveau rendu un arrêt à propos des dispositions...
-
Bail commercial, locaux à usage industriel et droit de préférence
Publié le : 29/09/2023 29 septembre sept. 09 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierPar un arrêt rendu le 29 juin 2023, la troisième chambre civile de la Cour...
-
Consignation des loyers et exception d'inexécution
Publié le : 07/09/2023 07 septembre sept. 09 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa Cour de cassation vient de traiter une question éminemment courante dans...
-
Bail commercial : Conditions d’application de la clause résolutoire et occupation illicite
Publié le : 29/08/2023 29 août août 08 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe 5 septembre 2016, une bailleresse propriétaire de locaux commerciaux a d...
-
Panneaux photovoltaïques et éléments d'équipement
Publié le : 10/08/2023 10 août août 08 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierL’arrêt qui a été rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation le...
-
La créance de restitution du sous-traitant en cas de nullité du contrat de sous-traitance ne s'étend pas au coût des travaux de reprise des malfaçons dont il est l'auteur
Publié le : 07/08/2023 07 août août 08 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierUn maître de l’ouvrage a confié à une entreprise de gros-œuvre la réalisati...
-
L'obligation de vérification, par le maître de l'ouvrage, de l'efficacité de la garantie de paiement du sous-traitant, ne s'étend pas à sa date de délivrance
Publié le : 02/08/2023 02 août août 08 2023Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCass, 3ème civ, 6 juillet 2003, n° 21-15.239, publié au Bulletin La socié...
-
Bail commercial : force majeure et loyers covid-19
Publié le : 13/07/2023 13 juillet juil. 07 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCoronavirusUn bailleur a donné à bail commercial à une société locataire deux appartemen...
-
Contrôle de proportionnalité entre le dommage et la solution réparatoire : la cour de cassation persiste et signe
Publié le : 10/07/2023 10 juillet juil. 07 2023Particuliers / Patrimoine / AssurancesEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierPar son arrêt en date du 6 juillet 2023 (Cass, 3ème civ, 6 juillet 2023, n°...
-
La perte du recours subrogatoire de l'assureur du fait de l'instruction d'une déclaration de sinistre dommages ouvrage tardive n'emporte pas la déchéance de garantie de l'assuré sur le fondement de l'exception de subrogation
Publié le : 22/06/2023 22 juin juin 06 2023Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCass, 3ème civ, 25 mai 2023, n° 22-13.410, publié au Bulletin M.C et Mme...
-
Interprétation extensive du caractère non apparent du désordre à la réception : point trop n'en faut !
Publié le : 19/06/2023 19 juin juin 06 2023Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCass, 3ème civ, 25 mai 2023, n° 22-10.734 Au mois de septembre 2009, les...
-
L'absence de garantie de livraison est constitutive d'un préjudice indemnisable certain en cas de défaillance du constructeur de maisons individuelles
Publié le : 05/06/2023 05 juin juin 06 2023Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCass, 3ème civ, 11 mai 2023, n° 21-23.859, publié au Bulletin Les époux B...
-
Bail commercial et obligation de réaliser les travaux
Publié le : 16/05/2023 16 mai mai 05 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierAux termes de l’article 1720 du Code civil, le bailleur est tenu de délivre...
-
Quelques précisions sur la responsabilité de l'assistant à maitrise d'ouvrage (AMO)
Publié le : 11/05/2023 11 mai mai 05 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierL’arrêt qui a été rendu par la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation...
-
Bail commercial et défaut d'immatriculation au titre de l'activité exercée, un rappel nécessaire
Publié le : 10/05/2023 10 mai mai 05 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe statut protecteur de l’article L 145-1-1 du code de commerce (chapitre V...
-
En l'absence de contrat de sous-traitance le constructeur ne répond pas du fait dommageable d'autrui qu'il sollicite
Publié le : 09/05/2023 09 mai mai 05 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierPour les nécessités des travaux de gros œuvre qui lui avaient été confiés,...
-
L’amiante et la responsabilité de l’agent immobilier
Publié le : 12/04/2023 12 avril avr. 04 2023Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierL’agent immobilier est tenu d’une obligation de conseil envers ses clients,...
-
Baux dérogatoires et baux commerciaux
Publié le : 07/04/2023 07 avril avr. 04 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierAux termes de l’article L.145 -5 du Code de Commerce le bailleur et le pren...
-
Bail commercial et travaux réalisés sans autorisation du bailleur
Publié le : 30/03/2023 30 mars mars 03 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierPar un arrêt rendu le 25 janvier 2023, la troisième chambre civile de la Co...
-
Bail commercial et danger de l'expulsion
Publié le : 14/03/2023 14 mars mars 03 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierIl est parfois dangereux de procéder à l’exécution forcée d’une décision ex...
-
Agent immobilier : pas d’amende pour l’intermédiaire AirBnb
Publié le : 01/03/2023 01 mars mars 03 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierCertaines municipalités ont fait le choix de lutter contre le développement...
-
Construction : Prescription : point de départ de l’action entre constructeurs
Publié le : 27/02/2023 27 février févr. 02 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa condamnation in solidum d’un constructeur, qui permet au maître de l’ouv...
-
Requalification en bail commercial : la prescription biennale confirmée par la Cour de cassation
Publié le : 03/02/2023 03 février févr. 02 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierUne action, par nature imprescriptible, sur le fondement de l'article L. 14...
-
Bail commercial : clause d'indexation réputée non écrite en son entier
Publié le : 03/02/2023 03 février févr. 02 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa question de la nullité entière ou pas des clauses d’indexation des loyer...
-
Bail commercial, nullité de la clause d'indexation des loyers : la cour de cassation résiste ferme
Publié le : 12/01/2023 12 janvier janv. 01 2023Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa loi sur les baux commerciaux prévoit la révision du loyer commercial afi...
-
Bail commercial : Hôtel et travaux de mise en sécurité
Publié le : 20/12/2022 20 décembre déc. 12 2022Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierQui doit prendre en charge les travaux prescrits par l’autorité administrativ...
-
Bail commercial, liquidation et cession de fonds de commerce
Publié le : 25/11/2022 25 novembre nov. 11 2022Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa renonciation du bailleur à sa déclaration de loyers vaut renonciation à...
-
Clause d'indexation et réputation non écrite partielle
Publié le : 22/11/2022 22 novembre nov. 11 2022Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierDans cette affaire de clause d’indexation réputée non écrite en totalité ou...
-
Bail commercial et accord du locataire sur le renouvellement et ses modalités
Publié le : 16/11/2022 16 novembre nov. 11 2022Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe maintien dans les lieux du locataire après la délivrance d’un congé avec...
-
Revue de jurisprudence en droit de la construction et de l'assurance construction
Publié le : 15/11/2022 15 novembre nov. 11 2022Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe Cabinet Antarius Avocats vous propose sa revue de jurisprudence en droit...
-
Panneaux photovoltaïques et garantie décennale : Quand la notion d’ouvrage l’emporte
Publié le : 14/11/2022 14 novembre nov. 11 2022Particuliers / Patrimoine / ConstructionEntreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa Cour de cassation ne s’était jamais prononcée sur la question de savoir si...