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Les charmes de l'investissement en 2010

Publié le : 09/10/2009 09 octobre oct. 10 2009
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement

L'année 2009 aura été marquée en son début, par une poursuite de la crise financière débutée en 2007 et sur sa fin, par des soubresauts de reprise. L'année 2010 s'annoncerait alors sous de meilleurs auspices hormis celles de l'emploi.Les constats, les projections et les conseils

Tout placement paraît reposer sur deux paramètres fondamentaux :

- le premier est positif : le rendement;
- le second est négatif : le coût.

La conjonction de ces deux paramètres constitue l'axe essentiel de l'optimisation.

En fonction du risque présenté par l'objet du placement (le produit ou le support), l'optimisation sera plus ou moins forte.

Il faut y ajouter une variable qui est celle de la finalité du placement : investissement (en principe sur du long terme) ou consommation immédiate ou à court-moyen terme (5 ans au plus). L'objectif recherché, à savoir la satisfaction d'un intérêt propre et/ou la volonté de transmettre, a également une incidence.

L'année 2009 aura été marquée en son début, par une poursuite de la crise financière débutée en 2007 et sur sa fin, par des soubresauts de reprise.

L'année 2010 s'annoncerait alors sous de meilleurs auspices hormis celles de l'emploi. Toutefois, les projections avancées restent prudentes et sont distinctes selon les zones économiques.

Pour la France, on peut néanmoins, par généralités, effectuer plusieurs constats, des projections et prodiguer sous toutes réserves, quelques conseils.


1. Les constats (sources : "l'express.fr", "le figaro.fr" et "le point.fr")

- L'effacement des pertes sur les produits "action" en 2009 : une bonne mais relative nouvelle

Le rebond du CAC 40 de plus de 30,5% depuis son niveau le plus bas du 9 mars 2009 (2465 points), a gommé les pertes subies depuis le début de l'année 2009. Cependant, cette hausse n'efface pas les pertes antérieures et n'a réellement bénéficié qu'aux secteurs qui avaient le plus baissé.

Faut-il alors ignorer les produits en action et préférer ceux en obligation ?

Non, si la recherche d'un rendement est l'objectif premier !

Aujourd'hui, les placements en obligations présentent une alternative peu intéressante compte tenu de la faiblesse de leurs rendements (notamment emprunts d'Etat – Attention d'ailleurs au risque de hausse des taux d'intérêts, lesquels réduiraient mécaniquement la valeur de ces titres).

Toutefois, les obligations émises par les entreprises privées peuvent offrir des rendements supérieurs (pour des particuliers, elles sont accessibles au travers de sicav et de FCP d'obligations privées).

D'un point de vue général sur le marché action ou obligataire, sauf situations particulières, l'attentisme est encore de rigueur.


- L'effondrement des placements de trésorerie : une chute annoncée

Sans vouloir "remuer le couteau dans la plaie", tout un chacun a pu constater :

- la "dégringolade" du taux du livret A, passé de 4,5% à 1,75% (voire peut-être à 1,25% ou 1% prochainement).

- la dépression des rendements des sicav monétaires de 4% à moins de 1% sur un an.

Sauf offres promotionnelles des banques sur de tels produits, le désamour semble durable.

Sous les réserves ci-après indiquées au point 2, les assurances-vie en fonds euros présentent des rendements bien plus intéressants (même à la baisse) mais l'optimisation fiscale recherchée suppose d'attendre 8 années avant d'effectuer des retraits.


- L'attrait de l'immobilier : une aubaine sélective.

La baisse des taux d'intérêts directeurs (compte tenu en Europe d'une faible inflation ou inexistante) a ressourcé un secteur bancaire "assommé" par une crise dont il était à l'origine. Les différents mécanismes d'aides directes ou indirectes, ont restauré de la fluidité inter-banques et leur ont permis de se refinancer. Corrélativement, les taux d'intérêts proposés aux emprunteurs, variables ou fixes, ont décru de plus d'1 point en un an.

L'une des conséquences de cette baisse, accompagnant une politique gouvernementale incitative (v. ci-après), a été de relancer un marché de l'immobilier complètement atone, en raison tant des craintes liées à la situation de crise financière que des difficultés d'obtenir un prêt en pleine tourmente bancaire.

Ainsi, sur 20 ans, un emprunteur ayant un très bon profil pouvait se voir proposer fin septembre 2009, des taux fixes à moins de 4% et des taux variables entre 2,5 et 3%, ce qui est très faible.

Cette aubaine est d'autant plus prégnante que, le marché de l'immobilier est devenu plus favorable aux acheteurs parvenant à faire chuter les prix jusqu'à 30%. Même le marché parisien a connu une baisse (environ 10%) mais pas sur tous les produits cependant.

Toutefois, cette situation ne profite pas à tous de la même manière. D'une manière générale, hors exceptions, il y a peu de transactions au dessus de 400.000 € surtout en province.

Dans ce plafond, il faut distinguer ceux qui investissent et ceux qui consomment. Ces deux catégories d'acheteurs ne profitent pas nécessairement des mêmes incitations fiscales ni ne sont également traités par les établissements prêteurs. Il s'agit donc bien d'une aubaine sélective.

▪ L'immobilier - investissement

Les dispositifs gouvernementaux de soutien du secteur de la construction se succèdent et ne se ressemblent pas nécessairement.

Les dernières dispositions dites "Scellier" présentent un intérêt certain pour celui qui acquiert un bien neuf en vue d'une location. Ce dernier pourra déduire de son impôt sur le revenu, 25% du montant de son investissement dans la limite de 300.000€ (ce taux est ramené à 20% pour les investissements réalisés en 2011 et 2012, sauf dispositions plus défavorables selon Projet loi de finance pour 2010 – v. ci-après point 2) soit 75.000 € sur 9 années et davantage si la location se prolonge. Sur 9 ans, l'économie d'impôt est de 8.333€/an.

NB : pour un tel investissement, certaines banques proposent des crédits à des taux variables capés très bas et sans exiger d'apport. Par contre un apport sera demandé pour l'acquisition de sa résidence principale.


▪ L'immobilier – consommation

Le primo-accédant à sa résidence principale est au centre des faveurs fiscales :

- crédit d'impôt accordé aux intérêts d'emprunt : le crédit d'impôt est de 40% des intérêts versés la première année et de 20% les 4 années suivantes.

- doublement du prêt à taux 0 pour ceux qui y sont éligibles, ce qui permet une économie notable.

En outre, le crédit d'impôt s'applique également aux travaux qui doivent être réalisés lorsque ceux-ci sont "concomitants, rattachables à la fois dans le temps et dans la destination" et qu'ils sont réalisés "au moment de l'acquisition ou dans les semaines qui suivent" (v. Débats AN – 2ème séance du jeudi 12 juillet 2007 – JO AN du 13/07/2007 – p. 1858 et 1859.

A cet égard, il faut rappeler que les travaux portant sur des locaux d'habitation construits depuis plus de deux ans, bénéficient d'une TVA à taux réduit de 5,5%.


En conséquence de ce qui précède, le marché immobilier semble sortir de son hibernation forcée après des années de croissance extraordinaire. Toutefois, si la tentation est grande d'acheter, elle ne l'est pas forcément de vendre à un prix plus faible d'où l'attentisme pour certains vendeurs… de jours meilleurs.


2. Les projections (sources : "gouv.fr")

Ces projections ressortent essentiellement du projet de loi de finances pour 2010.

Celui-ci prévoit des dispositions défavorables à l'épargne hors développement durable :

- Assurances-vie : soumission des capitaux-décès des assurances vie multisupports aux prélèvements sociaux (taux de 12,1%) exonérés jusqu'alors.

- Plus values mobilières : soumission de l'ensemble des plus-values de cession d'actions ou d'obligations aux prélèvements sociaux (taux de 12,1%), les cessions d'un montant-inférieur à 25730 € par an étant exonérés jusqu'alors.

- Crédit d'impôt acquisition résidence principale : réduction graduelle du taux de crédit d'impôt pour l'acquisition ou la construction de logements neufs ne répondant pas à la norme BBC (bâtiment de basse consommation énergétique) : 30% puis 15% pour les logements acquis en 2010, 25%/10% pour ceux acquis en 2011 et 15%/5% pour ceux acquis en 2012.

- Déduction d'impôts "loi Scellier" : diminution du taux de réduction d'impôt pour les logements ne respectant pas la norme BBC (pour ceux la respectant, le régime resterait inchangé) comme suivant : 20% pour logements acquis ou construits en 2010 et 15% pour les investissements réalisés à compter de 2011.


3. Les conseils

Les conseils pouvant être prodigués sont naturellement conjoncturels et prospectifs tant que notamment, la Loi de finance pour 2010 n'a pas encore été adoptée.

Ils sont de deux ordres : prudence et réaction.

La prudence s'applique essentiellement aux investissements mobiliers où un arbitrage intelligent de ses placements s'impose de même qu'une certaine patience en cas de désir de vente. Il vaut mieux attendre que la reprise se confirme si tel est bien le cas.


En dépit de ses contraintes et d'une taxation à venir plus défavorable, l'assurance-vie demeure un placement optimal pour ceux voulant conjuguer sécurité et rendement.

A mi chemin entre placements mobiliers et immobiliers, il sera peut-être intéressant d'investir dans des produits SCPI SCELLIER procurant les avantages fiscaux liés au dispositif "Scellier" (v. ci-avant point 1) avec des investissements plus faibles mais avec toutefois une détention plus longue.

La réaction, pour ceux qui le peuvent, réside dans l'investissement immobilier à court terme : fin 2009 au mieux ou début 2010.

En effet, un faisceau favorable d'événements, comme indiqué précédemment, optimise ce type d'investissement :

- des taux d'intérêts d'emprunt historiquement bas et des banques qui recommencent à prêter plus souplement même sélectivement (toutes par exemple n'offrent pas des taux variables capés aujourd'hui plus intéressants qu'un taux fixe);

- un marché favorable aux acheteurs ;

- une fiscalité incitative.

Mais, il ne faut pas tarder pour réaliser ce type d'investissement. Plusieurs difficultés brouillent l'avenir dans ce domaine:

- une remontée éventuelle mais progressive des taux d'intérêts à compter de 2010 accompagnant notamment une nouvelle croissance du marché mobilier ;

- une fiscalité plus défavorable dès 2010 et une incertitude sur la reconduction de ces dispositions de faveur à compter de 2013 avec deux événements majeurs à venir (état de la dette publique, risque d'une plus grande pression fiscale et élections présidentielles et législatives en 2012).


En tout état de cause, l'investisseur ne doit pas hésiter à se faire assister sur ses choix. Un avocat spécialisé en ce domaine, de par la neutralité de ses conseils, représente une solution à ne pas négliger.



L'auteur de cet article:Stéphane ASENCIO, avocat à Bordeaux



Cet article n'engage que son auteur.
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