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Attention à la servitude de passage pour état d'enclave qui n'est jamais mentionnée dans l'acte de vente d'un bien immobilier

Attention à la servitude de passage pour état d'enclave qui n'est jamais mentionnée dans l'acte de vente d'un bien immobilier

Publié le : 28/04/2015 28 avril avr. 04 2015
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement

L’état d’enclave ; notion juridique qui peut détruire vos projets et entraîner une dévalorisation du bien acquis.Une servitude de passage peut vous être imposée sur votre propriété pour assurer une desserte à un de vos voisins qui aurait une issue insuffisante sur la voie publique.


En effet l’article 682 du code civil peut sous contrôle du Juge vous obliger à supporter un droit de passage :

« le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ces voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »


Le Notaire rédacteur de l’acte de vente authentique des biens immobiliers n’est pas obligé de signaler les risques liés à l’éventuelle application de cette règle.


Attention l’article 684 du code civil prévoit que si le bien immobilier enclavé a fait partie d’un ensemble de biens ayant appartenu à l’origine à un seul propriétaire qui avait un accès sur la voie publique, le passage devra être aménagé sur les parcelles provenant de la division sauf si celui-ci n’était pas suffisant.


Il est donc primordial avant toute signature d’un acte d’achat sous seing privé, préalable à la signature de l’acte authentique, de vérifier au regard des plans de la zone géographique sur laquelle se trouve implanté le bien à acquérir, si la situation des terrains voisins n’exposerait point le bien que vous projetez d’acheter, au danger d’une implantation éventuelle sur votre terrain d’un droit de passage au profit d’un de vos voisins.

Il convient d’être prudent lorsqu’on achète un bien immobilier situé à proximité de terrains non constructibles lors de l’acquisition, mais susceptible de le devenir ensuite par une modification du plan local d’urbanisme.

Comme le prévoit la loi le passage imposé par le Tribunal de Grande Instance compétent donnera lieu à indemnisation sur des bases qui sont essentiellement fondées sur la valeur du terrain concerné par l’implantation de la servitude à l’exclusion quasi générale de tout préjudice pouvant être lié aux conséquences d’une moins-value foncière subie par l’ensemble du bien acquis.


La décision judiciaire qui imposera le passage pourra s’éteindre dans ses effets si la parcelle désenclavée se trouvait ultérieurement desservie par une voie publique directement contiguë.


Enfin, vous ne pouvez envisager de vous retourner contre votre vendeur dont la garantie ne peut être recherchée, ni vers le Notaire qui n’est tenu de mentionner dans les actes de vente que les servitudes de passage créées par convention authentique mentionnés sur la fiche immobilière du bien cédé.



Cet article n'engage que son auteur.

Crédit photo : © Daiga - Fotolia.comEtant rappelé que le droit de passage de façon générale a une largeur de 4 à 6 m et qu’il comprend habituellement la possibilité d’implanter les réseaux …. (électricité, eau, eaux usées, téléphone).
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Auteur

SCP PECH DE LACLAUSE - JAULIN

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