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La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion

Publié le : 21/04/2009 21 avril avr. 04 2009
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement

La loi MLLE n° 2009-03 du 25 mars 2009 (J.O. du 27 mars 2009) touche tous les secteurs du logement dans un sens large: accession sociale à la propriété, investissement locatif, les rapports locataires propriétaires, la copropriété...

La loi MLLELa loi MLLE n° 2009-03 du 25 mars 2009 (J.O. du 27 mars 2009) touche tous les secteurs du logement dans un sens large :

- Accession sociale à la propriété
- Investissement locatif
- Les rapports locataires propriétaires
- La copropriété
- Le logement des personnes défavorisées
- Le droit au logement opposable et l’habitat indigne
- La prévention des expulsions
- L’urbanisme et l’offre foncière
- Personnes handicapées
- Obligations relatives à la qualité de l'habitat

Il n'est pas question de traiter ici de tous ces thèmes mais uniquement ceux dont les articles de la nouvelle loi et quelques textes l'accompagnant ont affecté les règles du droit immobilier et que les praticiens doivent connaître.

Une relation et un commentaire complets sont traités par l'ANIL :

ici : http://www.anil.org/fr/analyses-et-commentaires/analyses-juridiques/2009/loi-mlle/
et ici : http://www.anil.org/fr/analyses-et-commentaires/analyses-juridiques/2009/loi-mlle/

A proscrire pour la nouvelle loi la qualification de loi MOLLE, c'est en abrégé la loi MLLE.

Sauf quelques exceptions tenant à la nécessaire publication de décrets d'application (en cours), la loi est d'application immédiate.


Les rapports entre locataires et propriétaires, et quelques mesures concernant la prévention des expulsions :

Le recours au cautionnement (art. 55 de la loi MLLE, 22-1 de la loi du 6 juil. 1989)

Tour bailleur, du secteur privé et du secteur public, personne morale et personne physique, est, en vertu de la loi, soumis à une interdiction de demander à bénéficiaire d'un cautionnement (d'un tiers) lorsqu'il a souscrit une assurance garantissant les obligations locatives. Il semble que l'interdiction ne trouve pas à s'appliquer quand le propriétaire a confié son bien à la gestion d'un administrateur professionnel et que celui-ci assure le patrimoine qu'il gère.

Le bailleur personne morale (la société civile immobilière dite familiale n'est pas concernée) n'a plus le droit de demander le cautionnement (toujours d'un tiers) à son locataire, sauf :

- lorsque le cautionnement est délivré par un tiers se trouvant sur une liste qui fera l'objet d'un décret ; sont visés les organismes qui interviennent au titre du LocaPass ou du FSL) ;

- lorsque le logement est loué à un étudiant non bénéficiaire d'une bourse de l'enseignement supérieur.

Remise d'une quittance au locataire (art. 54, 21 de la loi du 6 juil. 1989)

Le propriétaire bailleur doit remettre sans frais d'aucune sorte une quittance à son locataire qui en fait la demande.

Selon plusieurs réponses ministérielles, lorsque le professionnel (gérant de biens) choisit
d’envoyer la quittance par voie postale, les frais correspondant (frais postaux et frais d'agence selon les cas) ne peuvent être réclamés en sus du loyer au locataire dans la mesure où l’envoi d’un avis d’échéance ou d’une quittance au locataire constitue un acte d’administration du bien loué (Rép. Min : J.O. A.N. du 3 déc. 1984, Rép. Min : J.O. A.N. du 14 févr. 1994 et Rép. Min : J.O. A.N. du 2 déc. 1996).

Et selon la loi ENL (art. 84) est réputée non écrite la clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance.

La loi MLLE dit que désormais le bailleur est tenu de "transmettre gratuitement" la quittance au locataire qui en fait la demande. Le terme "transmettre" inclut l'envoi par La Poste ou tout autre système de courrier.

Le bail doit mentionner la surface habitable du logement loué (art. 78, 3 de la loi du 6 juil. 1989)

Le contrat de bail doit mentionner la surface habitable du logement loué, mais la loi est muette sur la définition de la surface habitable. En attendant une définition, les praticiens se reporteront à la définition du Code de la construction et de l’habitation (CCH), art. R. 111-2 : "la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres".

La disposition n'est pas applicable aux contrats en cours. Elle devrait l'être aux renouvellements.

Aucune sanction n’est prévue en cas d’absence d’indication de la surface ou de mention d’une surface erronée. Toutefois il est libre de penser que ce défaut ouvrira une voie royale au locataire contestataire pour engager la responsabilité civile du propriétaire et/ou du gérant d'immeuble.

Montant maximum de la remise d’une somme d’argent sur un compte bloqué (art. 56, 22-2 de la loi du 6 juil. 1989)

Jusqu’à présent, la loi prévoyait que le bailleur ne pouvait demander au candidat à la location la "remise sur un compte bloqué de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent correspondant à plus de deux mois de loyer en principal en l'absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue à l'article 2321 du Code civil", ce qui a contrario signifiait que le bailleur pouvait demander la remise sur un compte d'une somme au maximum égale à deux mois de loyer en l'absence de dépôt de garantie ou de garantie autonome.

La modification du montant du dépôt de garantie fixé à un mois maximum depuis le 9 février 2008 a engendré une incohérence : l’application combinée de ces textes pouvait conduire le bailleur, qui ne peut plus exiger un dépôt de garantie supérieur à un mois de loyer, à demander au locataire de bloquer une somme d'argent pouvant être égale à deux mois de loyer.

Le texte corrige cette incohérence en prévoyant que la remise sur un compte d’une somme d’argent ne peut excéder un mois de loyer en principal (sans les charges).

Restitution du dépôt de garantie en cas de mutation du logement (art. 103, 22 de la loi du 6 juil. 1989)

Il appartient au propriétaire bailleur de restituer le dépôt de garantie au locataire dans un délai de deux mois maximum suivant la restitution des clefs, déduction faite le cas échéant des sommes restant dues par le locataire.

Lorsque le bailleur initial n’était plus celui tenu de la restitution en raison d’une vente ou d’une succession ou d'une donation, des difficultés survenaient.

La loi dispose qu’en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux (vente, succession,…), la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur et que toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

Le locataire, pour récupérer son dépôt de garantie, devra donc se tourner vers le nouveau propriétaire, à charge pour ce dernier de se retourner contre l'ancien propriétaire pour, le cas échéant, lui demander le remboursement dans le cas où les ancien et nouveau propriétaires seraient convenus que le dépôt de garantie resterait entre les mains de l'ancien propriétaire.

En matière de vente, la jurisprudence prévoyait que le bailleur primitif reste débiteur du dépôt de garantie vis-à-vis du locataire, quelles que soient les clauses ayant pu être prévues entre acquéreur et vendeur qui ne sont opposables ni aux locataires, ni aux mandataires, en vertu de l’effet relatif des conventions entre les parties (Cass. Civ. 3e, 10 mars 1998). La loi fait disparaître cette jurisprudence.

Location d'un bien inhabitable (art. 58, 1719 1° du Code civil)

Le propriétaire donnant à bail un bien inhabitable ne pourra pas, par la suite, demander la nullité ou la résiliation aux fins d'expulsion.

La disposition interdit de fait toute requête en nullité du bail ou en résiliation introduite par le bailleur qui aurait loué un logement inhabitable.

Enquête sociale et financière suivant l'assignation (art. 60, 24 de la loi du 6 juil. 1989)

Il est conféré une base légale à l'enquête sociale réalisée au cours de la période de deux mois séparant l'assignation de l'audience constatant l'acquisition de la clause ou condition résolutoire du bail. L'article 24 modifié devra donc être porté au commandement de payer visant la clause résolutoire.

Délais de sursis à exécution des décisions d'expulsion (art. 57, L. 613-1 et L. 613--2 du CCH)

Aux délais de sursis minimum et maximum de trois mois et trois ans sont substitués des délais de un mois et un an.

Sur ce point aussi le commandement de payer doit être modifié.

Assignation par l'exploitant d'un établissement recevant du public aux fins d'hébergement (art. 69)

L'huissier de justice doit dénoncer au préfet, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins un mois avant l'audience, l'assignation délivrée par l'exploitant quand le logement meublé constitue la résidence principale de l'occupant considéré comme un locataire.

A noter aussi que les articles 61, 64 et 65 de la loi modifiant le cadre légal applicable aux conditions d’attribution des logements sociaux et de résiliation des contrats correspondants supprimait notamment, dans certains cas, le "droit au maintien dans les lieux" dont bénéficient les locataires de HLM. Le Conseil constitutionnel a écarté les griefs dirigés contre cette modification de la loi et qu’il était loisible au Parlement d’opérer ainsi. L’objectif poursuivi par le législateur est de favoriser le logement des personnes bénéficiant des ressources les plus modestes.


La copropriété

Fonctionnement de la copropriété (art. 17, 18 et 20 ; 18-1-A 18-2, 20, 18 et 8 de la loi n° 65-557 du 10 juil. 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis)

1/ Les honoraires spécifiques du syndic pour travaux sont désormais encadrés. Le syndic ne pourra les réclamer que s’il respecte les conditions cumulatives suivantes : les honoraires spécifiques ne peuvent concerner que les dépenses hors budget visées à l’article 14-2 de la loi de 1965 (soit les dépenses pour travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967), et votées par l’assemblée générale en application des articles 24, 25,26, 26-3 et 30 de la loi de 1965.

Le vote de ces honoraires doit alors intervenir lors de la même assemblée générale que les travaux concernés, en respectant les mêmes règles de majorité.

2/ Le syndic est le gardien des archives du syndicat des copropriétaires. En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de les remettre au nouveau syndic dans le mois qui suit la cessation de ses fonctions.

La nouvelle loi encadre une pratique fréquente des syndics, qui consiste à confier leurs archives à des prestataires extérieurs spécialisés. Ainsi, quand l’ancien syndic confie les archives à un prestataire spécialisé, il doit dans ce même délai d’un mois, informer le prestataire du changement de syndic en fournissant les coordonnées du nouveau syndic.

3/ Il est conféré aux copropriétaires un droit de priorité de deux mois sur la vente d’un lot de copropriété exclusivement à usage de stationnement.

Ce droit de priorité ne concerne que les immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément au plan local d’urbanisme (PLU) ou d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement et, pour lesquels le règlement de copropriété intègre une clause selon laquelle la vente d’un lot exclusivement à usage de stationnement confère un droit de priorité aux copropriétaires.

Le propriétaire d’un lot à usage d’aire de stationnement doit préalablement à cette vente informer le syndic de son intention de vendre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant le prix et les conditions de vente. Il appartient ensuite au syndic d’en informer aux frais du vendeur et sans délai chaque copropriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette information vaut offre de vente valable pendant deux mois à compter de sa notification.

Problème ou question très pratique : qui supportera les énormes frais de notification quand la copropriété comprendra plusieurs centaines de copropriétaires ?

Injonctions de ravalement de façade (art 21, L.132-3 du CCH)

Une obligation légale de ravalement est imposée tous les 10 ans sur injonction faite au propriétaire par l’autorité municipale (CCH, art. L.132-1). A défaut de réalisation des travaux dans un délai de six mois, le maire prend un arrêté municipal notifié au propriétaire le sommant d’effectuer les travaux dans un délai qu’il détermine, et qui est au maximum d’un an. Aussi, pour les immeubles en copropriété, tant l’injonction que l’arrêté municipal devaient être notifiés à chacun des copropriétaires pris individuellement. Cette procédure, jugée trop lourde pour la commune, a été assouplie.

Désormais, la notification aux copropriétaires par le maire est valablement faite au seul syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic, ce dernier étant chargé d’en informer sans délai chaque copropriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Adaptation du règlement de copropriété aux évolutions législatives (art. 22, 49 de la loi du 10 juil. 1965)

On sait que l’établissement ou la modification d’un règlement de copropriété doit être voté à la majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix prévue par l'art. 26 de la loi du 10 juil. 1965) et que cette règle avait été assouplie pour faciliter l’adaptation des règlements de copropriété aux évolutions législatives, notamment en raison des nouveautés instaurées par la loi SRU du 13 décembre 2000 : les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives intervenues depuis son établissement réalisées avant le 13 décembre 2008 bénéficiaient d’une fiscalité favorable, et d’une prise de décision à une majorité assouplie.

La règle est pérennisée : les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement peuvent désormais se faire sans limitation de durée à la majorité prévue à l’article 24 de la loi de 1965.

Les dispositions sur la fiscalité allégée de l'opération sont reconduites.

Majorité requise pour la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation de son logement (art. 24, 26 f de la loi du 10 juil. 1965)

La jurisprudence dominante considérait que la suppression du poste de concierge dont l’existence était prévue au règlement de copropriété devait être votée à l’unanimité (Cass. Civ. 3e, 28 juin 1995). Au contraire, si rien n’était prévu au règlement de copropriété et que la destination de l’immeuble n’était pas altérée par sa suppression, l’unanimité n’était pas requise, les décisions pouvant alors être prises à la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965.

La nouvelle loi énonce que les décisions relatives à la suppression du poste de concierge ou de gardien, et à la mise en vente de son logement, sont désormais prises à la majorité de l’article 26, soit la double majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix.

La loi impose toutefois deux conditions cumulatives :

- le logement affecté au poste de concierge ou de gardien appartient au syndicat,

- les décisions visées ne doivent pas porter atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l’immeuble.

Ces restrictions, en particulier la seconde, ne sont pas de nature à éviter les contentieux.

Traitement des copropriétés en difficultés (art. 19, 29-1-1, 29-1-B, 29-1 et 23 de la loi du 10 juil. 1965, L. 615-6 à 8 du CCH)

1/ Un régime de sauvetage des copropriétés en difficulté, existant depuis une quinzaine d'années, permet la nomination par le tribunal de grande instance (TGI) d’un administrateur provisoire, celui-ci devant prendre les mesures nécessaires en vue du rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. Ce n'est qu'une faculté et non une obligation. La nomination est faite sur requête ou en référé à la demande du syndic, des copropriétaires représentant au moins 15 % des voix du syndicat ou du procureur de la République. Le TGI garde la maîtrise de la procédure, et l’administrateur peut se faire assister d’un tiers désigné par le tribunal. L’inconvénient de cette procédure se trouvait dans le fait qu’elle n’était mise en place qu’une fois les difficultés avérées, c’est-à-dire quand l’équilibre financier du syndicat se trouvait gravement compromis et qu’il était dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble en copropriété.

La loi MLLE met en place une procédure d’alerte préventive qui doit intervenir en amont des situations de crise.

Lorsqu’à la clôture des comptes, les impayés dépassent 25 % des sommes exigibles au titre des articles 14-1 et 14-2, le syndic doit en informer le conseil syndical, puis saisir le président du TGI sur requête d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc. Il s’agit des sommes exigibles au titre du budget prévisionnel (dépenses courantes) et des dépenses hors budget (travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967).

La saisine est dans ce cas obligatoire pour le syndic. Si le syndic n’agit pas dans le délai d’un mois à compter de la clôture des comptes, les copropriétaires représentant 15 % des voix du syndicat peuvent saisir en référé le président du TGI d’une telle demande. La saisine en référé du président du TGI peut également se faire à l’initiative d’un créancier dont les factures d’abonnement et de fourniture d’eau ou d’énergie ou les factures de travaux - votées et exécutées - restent impayées depuis six mois. Le créancier doit avoir envoyé au préalable au syndic un commandement de payer resté infructueux.

À la différence de celle de la nomination de l’administrateur provisoire, le procureur de la République est écarté de cette procédure préventive, dès lors qu’il n’a pas la faculté de saisir le tribunal.

Le demandeur doit informer le maire de la commune où est implanté l’immeuble, le préfet et le président de l’organe délibérant de l’EPCI compétent s’il existe de la saisine du tribunal.

Le mission du mandataire ad hoc est une mission spécifique, dès lors qu’il intervient à titre préventif en vue de résoudre des difficultés de trésorerie avérées. Sa mission reste déterminée par le président du TGI. Au travers d’un rapport qu’il remettra au président du TGI dans un délai de trois mois (renouvelable une fois), il doit désormais :

- procéder à une analyse de la situation financière du syndicat et de l’état de l’immeuble ;

- élaborer des préconisations pour rétablir l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires ;assurer la sécurité des occupants de l’immeuble ;

- présenter le résultat des actions de médiation ou négociation éventuellement menées avec les parties en cause.

Son rapport est alors transmis par le greffe :

- au syndic (qui devra inscrire à la prochaine assemblée générale des copropriétaires les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport) ;

- au conseil syndical ;

- au représentant de l’Etat dans le département ;

- au maire de la commune du lieu du logement concerné ou au président de l’organe délibérant de l’EPCI compétent en matière d’habitat s’il existe.

Enfin, les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport doivent être inscrits à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Il appartient au président du TGI de préciser dans l’ordonnance rendue, l’imputation des frais afférents à la mission du mandataire ad hoc.

La mission de l’administrateur provisoire est renforcée. Sa mission ne peut être inférieure à douze mois, mais il appartient toujours au président du TGI de fixer la durée de cette mission. Auparavant, il fixait cette durée de manière discrétionnaire sans avoir à respecter de durée minimale.

2/ Par ailleurs dans les immeubles collectifs et notamment dans les copropriétés en difficulté, dès lors que le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires est dans l’incapacité d’exercer ses missions de gestion et d’assurer la conservation de l’immeuble ou la sécurité des occupants en raison de graves difficultés financières, l’état de carence pouvait être déclaré, celui-ci pouvant conduire à l’expropriation de l’immeuble.

Le maire et le président de l’EPCI compétent ont la possibilité d’initier une procédure d’état de carence en saisissant sur requête ou en référé le président du TGI. L’inconvénient de cette procédure tenait au fait qu’ils n’étaient informés de l’issue de leur démarche qu’une fois la décision du juge rendue sans pouvoir être associés à la procédure judiciaire.

Désormais, leur information intervient en amont, les résultats de l’expertise devant désormais leur être notifiés.

En outre le représentant de l’État dans le département est associé à la procédure de déclaration de l’état de carence : les résultats de l’expertise doivent lui être notifiés, et l’ordonnance de carence du président du TGI lui être transmise.


L'urbanisme et l'offre foncière

Droit de préemption urbain (art. 34, 211-4 d du Code de l'urbanisme)

On sait que le bénéficiaire du DPU ne pouvait exercer son droit en cas de cession de parts d'une société civile immobilière (SCI) si la cession portait sur la totalité des parts sociales. Désormais le DPU s'exercera en cas de cession de la majorité des parts sociales, mais subsiste l'exception en faveur de la SCI qui possède plusieurs unités foncières. Il suffit à la SCI propriétaire d'une unité foncière de faire l'acquisition d'un autre immeuble pour que le droit de préemption ne puisse plus s'appliquer; quid aussi de la société qui possède un lot de copropriété (par exemple en copropriété horizontale), lot qui n'est pas une unité foncière.

En outre l'exercice du droit de préemption urbain renforcé se trouve exclu lors de la cession de tout ou partie des parts d'une SCI lorsqu'il s'agit d'une SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ce qui ôte à la disposition une grande partie de son champ d'application et un immeuble familial pourra être soumis au droit de préemption renforcé ou y échapper selon la forme juridique choisie pour sa propriété.

Droit de préemption par le préfet dans les communes faisant l'objet d'un arrêté de carence (art. 39, L. 210-1 du Code de l'urbanisme)

Il est prévu que pendant la durée d'application d'un arrêté préfectoral pris sur le fondement de l'article L. 302-9-1 du CCH, le droit de préemption est exercé par le représentant de l'État dans le département lorsque l'aliénation porte sur un terrain, bâti ou non bâti, affecté au logement ou destiné à être affecté à une opération ayant fait l'objet de la convention prévue à l'article L. 302-9-1. Par ailleurs, le nouveau texte prévoit la possibilité, pour le préfet, de déléguer ce droit à un établissement public foncier ou à un organisme HLM. Ce droit de préemption devra être utilisé dans le cadre d'opérations visant la construction de logement intégrant notamment les objectifs du programme local d'habitat.

À ce dispositif d'application tant en zone d'aménagement différé qu'en droit de préemption urbain, s'ajoute une disposition spéciale pour cette dernière prérogative puisqu'une nouvelle phrase intégrant l'alinéa 3 de l'article L. 211-1 du Code de l'urbanisme permet au préfet, toujours pendant la mise en oeuvre de son arrêté de carence, d'instituer ou de rétablir par arrêté ce droit de préemption urbain.

Lorsque les préfets adopteront des arrêtés de carence, ils disposeront donc d'un outil efficace de maîtrise foncière pour réaliser leurs opérations par substitution aux communes défaillantes.

Assouplissement des règles de modification des PLU (art. L. 123-13 du Code de l'urbanisme)

Il est institué une nouvelle procédure "simplifiée" pour rectifier les erreurs matérielles et pour modifier les règles de construction en limite séparative. Cette même procédure sera susceptible d'être utilisée pour d'autres opérations dont la liste sera fixée par décret.

Par ailleurs (art. 32, l, 123-1 du Code de l'urbanisme), les propriétaires des terrains qui bénéficiaient, dans les secteurs réservés à la réalisation d'un droit de délaissement, perdent la faculté de mettre en demeure la commune d'acquérir leur terrains.

Et (art. 36, L. 111-1-2 du Code de l'urbanisme), dans les secteurs d'application de la règle de la constructibilité limitée (communes sans POS ou PLU, ni carte communale), il devient permis de construire de nouveaux bâtiments à usage d'habitation dans des périmètres regroupant des bâtiments ayant perdu leur vocation agricole.

Allongement du délai de validité des autorisations d'occuper le sol (décret du 19 décembre 2008)

Le délai de validité des permis de construire et d'aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration préalable, en cours de validité au 20 décembre 2008 ou intervenus au plus tard le 31 décembre 2010 est portée à trois ans au lieu de deux. Lorsque ces autorisations ont fait l'objet avant cette dernière date d'une prorogation, le délai de validité de prorogation est majoré d'un an.

Modification de l'assiette de la taxe sur les cessions de terrains rendus constructibles (art. 38, 1525 du Code général des impôts)

L'assiette de la taxe ne sera plus le prix de vente mais la plus-value effectivement réalisée (prix de cession moins prix d'acquisition révisé), mais en l'absence d'éléments de référence, la taxe sera assise sur les deux tiers du prix de cession.


Droit des ventes et des baux emphytéotiques

Harmonisation du régime des VEFA (vente en état futur d'achèvement) et des VIR (vente d'immeuble à rénover) (art. 109 de la loi, 1642-1 et 1648 du Code civil)

La garantie due par le vendeur d'immeuble à construire est étendue aux défauts de conformité apparents. Il ne peut plus en être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession de l'acquéreur. Le délai d'action pour les vices, comme pour les défauts de conformité apparents est d'un an à compter de la plus tardive de ces dates.

Promesse de vente de longue durée consentie par une personne physique (art. 116, L. 290-1 et L. 290-2 du CCH)

Toute promesse de vente consentie par une personne physique pour une durée supérieure à dix-huit mois ou toute prorogation portant sa durée totale à plus de dix-huit mois, doit faire l’objet d’un acte notarié, sécurisé par le versement d’une indemnité d’immobilisation d’un montant minimum de 5 % du prix de vente sous forme de caution ou dépôt entre les mains d’un notaire. Une telle promesse est nulle si elle n’est pas constatée par acte authentique.

Ces dispositions sont applicables aux promesses de vente qui seront consenties à compter du 1er juillet 2009.

Possibilité pour l’État de conclure des baux emphytéotiques sur les terrains appartenant à son domaine public en vue de la réalisation de logements sociaux (art. 7 de la loi du 17 févr. 2009)

Pour faciliter la mobilisation des terrains et développer l’offre de logements sociaux, il est prévu que l’État et ses établissements publics puissent recourir au bail emphyétotique administratif (BEA) pour des terrains appartenant à son domaine public, par dérogation au principe que le domaine public est inaliénable et imprescriptible.


En vrac, quelques autres mesures importantes :

- la création, à côté ou en remplacement de ZAC (zone d'aménagement concedrté) à initiative publique ou de PAE (programme d'aménagement d'ensemble), d'un nouveau dispositif contractuel : le projet urbain partenarial (PUP),

- le développement de l'accession à la propriété, grâce notamment à l'extension au logement collectif du dispositif de la "maison à 15 euros" qui permet de payer d'abord la maison, puis le terrain, avec une TVA à 5,5 % au lieu de 19,6 %,
- la suppression du droit au maintien dans les lieux pour les locataires qui dépassent de plus de deux fois les plafonds de ressources dans les zones dites "tendues" (Ile-de-France, PACA, Rhône-Alpes et le Nord), soit environ 9 000 ménages,
- les logements HLM sous-occupés, à l'exception de ceux des personnes de plus de 65 ans ou handicapées, seront repris par les organismes après trois propositions de relogement à leurs occupants,
- les plafonds de ressources des nouveaux entrants qui veulent accéder au logement social sont abaissés de 10,3 % pour ramener la proportion des ménages y ayant droit de 70 % à 60 %,
- et la redéfinition de la destination des sommes du 1 % Logement, géré par le patronat et les syndicats, qui va permettre le versement par celui-ci de 850 millions d'euros supplémentaires par an, de 2009 à 2011, à l'Agence nationale de rénovation urbaine (ANRU), à l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) et à la rénovation des quartiers anciens dégradés.

Nous n'avons pas ou peu traité de la nouvelle donne du logement social résultant de la loi MLLE. Une excellente étude sur cet aspect éminent du texte se trouve à La Semaine Juridique Notariale et Immobilière n° 14, 3 avril 2009, 1130, "Panorama du logement social après la loi « MOLLE »", étude rédigée par Anne-Magdeleine Sollier, notaire à Paris.



Cet article n'engage que son auteur.
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