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Cession de bail rural : seul le fermier de bonne foi peut céder

Publié le : 13/11/2009 13 novembre nov. 11 2009
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier

Sauf dispositions légales particulières relatives aux baux cessibles hors du cadre familial, toute cession de bail rural est interdite.

Droit rural et cession de bail rural En revanche, la cession est possible si elle est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint du fermier, participant à l’exploitation, ou au descendant du fermier ayant atteint l’âge de la majorité.

A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire des baux ruraux, sur saisine.

Pour autoriser cette cession, le tribunal paritaire va devoir, souverainement, rechercher si la cession ne risquerait pas de nuire aux intérêts légitimes du bailleur.

Ces « intérêts légitimes » sont appréciés au regard de la bonne foi du fermier qui souhaite céder mais aussi des conditions de mise en valeur de l’exploitation par le cessionnaire.

Il ressort par exemple de la jurisprudence de la Cour de cassation que le preneur de mauvaise foi s’entend de celui qui ne s’est pas constamment acquitté de ses obligations locatives.

Si par exemple le fermier n’a pas réglé le fermage, de façon régulière, alors celui-ci ne sera pas considéré comme étant de bonne foi et dès lors, la cession lui sera refusée par le tribunal paritaire.

Autre exemple : si le fermier a conclu une sous location irrégulière à l’insu de son bailleur, là encore, il sera considéré comme de mauvaise foi (Cour de cassation : 3ème chambre civile ; 23 novembre 2004).

Cette notion de bonne foi n’est pas une notion légale mais émane uniquement d’une application des tribunaux depuis de nombreuses années et dès lors s’impose au justiciable.

Les tribunaux se livrent donc à une appréciation de la gravité de la faute du preneur pour juger s’il est de bonne ou de mauvaise foi et ce, dans le but final d’autoriser ou non la cession de son bail.

Dans une affaire qui a fait l’objet d’un arrêt rendu par la cour d’appel de Douai, un bailleur refusait la cession du bail au motif que son fermier avait négligé de lui faire parvenir l’avis de mise à disposition prévu par l’article L 411-37 du code rural.

La cour d’appel de Douai n’a pas suivi la position du bailleur et a estimé que ce manquement n’était pas suffisamment grave pour que celui-ci s’oppose à la cession du bail.

Le bailleur, dans cette même affaire, s’était aussi opposé à la cession du bail au motif que le cessionnaire ne remplissait pas les conditions de capacité ou d’expérience professionnelle visées par l’article R 331-1 du code rural.

La cour d’appel de Douai a estimé que le cessionnaire du bail rural qui est titulaire d’une autorisation administrative d’exploiter n’est pas tenu de démontrer qu’il remplit ces conditions de capacité ou d’expérience professionnelle.

Cet arrêt de la cour d’appel de Douai est un arrêt qui doit être regardé comme particulièrement favorable aux intérêts du fermier.





Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

Alexis GAUCHER-PIOLA
Avocat Associé
Alexis GAUCHER-PIOLA
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