Les indemnités d'éviction en matière de bail commercial
Publié le :
02/04/2010
02
avril
avr.
04
2010
Le statut des baux commerciaux repose essentiellement sur le mécanisme du droit au renouvellement et sa contrepartie, à savoir l'indemnité d'éviction.
L'indemnité d'éviction due au locataire d'un bail commercialLe statut des baux commerciaux (issu du décret du 30 septembre 1953, désormais codifié aux articles L. et R. 145-1 et suivants du Code de Commerce) repose essentiellement sur le mécanisme du droit au renouvellement et sa contrepartie, à savoir l'indemnité d'éviction.
Le locataire commercial, propriétaire de son fonds, bénéficie du droit au renouvellement de son bail commercial : il est en effet considéré depuis le début du XXe siècle que le respect de la propriété du fonds de commerce implique que le commerçant puisse bénéficier du renouvellement de son bail, ou à défaut puisse obtenir la réparation du préjudice causé par la récupération des murs par son propriétaire.
Le respect de la propriété commerciale doit dans le même temps être combiné avec le respect de la propriété du local.
La propriété commerciale est ainsi la source d'un abondant contentieux. Les mécanismes en la matière, éminemment dérogatoire, sont d'ailleurs parfois source de responsabilité professionnelle, ainsi que le révèle la lecture de la doctrine et des actualisations jurisprudentielles.
Sans aucune exhaustivité, il sera ici traité de quelques arrêts récents prononcés par la Cour de Cassation, arrêts qui sont l'occasion de rappeler les grands principes régissant l’indemnité d'éviction à laquelle peut prétendre le preneur commercial.
Il est bien entendu que le congé avec refus de renouvellement doit être nécessairement signifié par huissier. Cette exigence de signification par huissier est édictée à peine de nullité du congé.
Le congé avec refus de renouvellement doit également être motivé.
Toutefois, le défaut de motivation du congé n’entraîne pas sa nullité. La Cour de Cassation a récemment rappelé (Civ. 3ème, 28 octobre 2009, pourvois n° 07-18.520 et 08-16.135) cette solution par un attendu de principe ainsi libellé : « l'absence ou l'insuffisance de motivation d'un congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime sans offre d'indemnité d'éviction laisse subsister le congé et le droit pour le preneur de prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction ».
Ce congé (bien que signifié avec refus d'indemnité d'éviction et sans motivation suffisante) sera valable, et le preneur évincé pourra percevoir une indemnité d’éviction ; toutefois, l'insuffisance ou l'absence de motivation du congé n'empêchera évidemment pas le bailleur, après fixation du montant de l’indemnité, d'exercer son droit de repentir.
La même solution a été rappelée par la Cour de Cassation (Civ.3ème, 25 novembre 2009, pourvoi n° 08-21.029) pour les hypothèses de mauvaise foi du bailleur : le congé sera là encore valable, le bailleur étant « toujours en droit de refuser le renouvellement d'un bail venu à expiration en payant une indemnité d'éviction ».
Le contentieux porte également parfois sur la détermination de l'auteur ou du destinataire du congé avec refus de renouvellement et proposition ou refus d'indemnité d'éviction.
Notamment, lorsque le local fait l'objet d'une indivision, le congé doit être signifié à la requête de tous les indivisaires.
La 3ème Chambre Civile a également jugé le 9 décembre 2009 (pourvoi n° 08-20.512) qu’en cas de démembrement de propriété l’usufruitier d'un immeuble à usage commercial pouvait signifier un congé en l'absence du nu-propriétaire.
Le contentieux sur ce point est d'une importance particulière, s'agissant ici d'une nullité relevant du régime de l'article 117 du CPC, le preneur pouvant ainsi obtenir l'annulation du congé sans être tenu de justifier d'un quelconque grief.
S'agissant de l'engagement de la procédure aux fins de fixation et paiement d'une indemnité d'éviction, il faut rappeler le délai de deux ans spécifique au statut.
L'application du délai de deux ans aux actions en matière d'indemnité d'éviction a récemment été rappelée dans une situation particulière : un bailleur commercial avait signifié en 1994 à son preneur un congé avec offre d'indemnité d'éviction ; au cours de la procédure de fixation du montant de l'indemnité, le bailleur avec découvert une cause de refus d'indemnité ; il avait alors signifié le 2 décembre 2003 un nouvel acte, valant rétractation de son offre ; le preneur n'engageant pas de procédure, le bailleur lui a fait délivrer assignation dès le 22 décembre 2005, aux fins de validation du second acte, aux fins de constatation de la forclusion (désormais prescription) et aux fins d'expulsion : le raisonnement du bailleur a été validé par la Cour de Cassation, qui a ainsi consacré la perte du droit d'indemnité d'éviction en l'absence d'engagement de la procédure dans le délai de deux ans.
À l'inverse, la Cour de Cassation a logiquement rappelé (Civ. 3ème, pourvoi n° 08-14. 609) que la prescription biennale ne s'applique pas en matière d'action en résiliation, ne s'agissant pas ici d'une action spécifique au statut.
Conformément à l'article L. 145-28, le preneur évincé a le droit de se maintenir dans les lieux tant qu'il n'a pas perçu l'indemnité d'éviction.
Pour autant, son comportement postérieurement à la signification du congé peut dans certaines hypothèses entraîner la déchéance du droit à l'indemnité.
Une Cour d'Appel avait jugé qu'une demande subsidiaire de résiliation était sans objet compte tenu de la signification d'un congé avec refus de renouvellement ; cet arrêt a été cassé, l'attendu étant ainsi libellé : « sans rechercher si le manquement aux obligations du bail reproché au preneur constituait une cause grave et légitime de résiliation judiciaire du bail pendant la durée du maintien dans les lieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ».
L'article L. 145-28 prévoit en effet que, jusqu'au paiement de l'indemnité, le preneur bénéficie du droit au maintien « aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ».
La Cour de Cassation a récemment consacré la déchéance du droit à une indemnité d'éviction dans une situation particulière : des bailleurs commerciaux avaient signifié un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d'éviction ; postérieurement, le fonds de commerce exploité dans les lieux a fait l'objet d'une donation ; toutefois, le notaire rédacteur de l'acte de donation avait omis de faire concourir à l'acte de donation le propriétaire des murs ; il a ainsi été jugé que l'acte de donation du fonds était irrégulier au regard des clauses du bail, et que cette cession irrégulière constituait « une infraction instantanée aux clauses et conditions du bail auxquelles les cédants, exerçant leur droit au maintien dans les lieux, devaient continuer de se conformer ».
Le cessionnaire du fonds de commerce s'est ainsi trouvé déchu de son droit au paiement de l’indemnité d'éviction (Civ.3ème, 28 octobre 2009, pourvoi n° 08-19. 573).
Cet arrêt n'est pas sans rappeler la décision du 4 janvier 2005 qui avait déjà ému certains (Chambre Commerciale, pourvoi n°03-10.284) : le Conseil du preneur avait omis de déclarer la créance d'indemnité d'éviction au passif de la procédure collective du bailleur ; certes, et compte tenu de l'insuffisance d'actifs de la procédure collective, le preneur n'aurait pas pu percevoir de quelconques dividendes au titre de l'indemnité d'éviction ; toutefois, l'extinction de la créance d'indemnité d'éviction pour défaut de déclaration (la procédure collective était antérieure à la loi de sauvegarde) avait entraîné la perte du droit au maintien dans les lieux, si bien que le preneur avait obtenu une indemnisation à ce titre.
On voit par ces quelques arrêts récents que le statut des baux commerciaux est particulièrement dérogatoire, et qu'il continuera à alimenter les juridictions, le contentieux se renouvelant d'ailleurs au gré des différentes modifications législatives et réglementaires.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
BOMMELAER Benoît
Avocat Associé
CORNET, VINCENT, SEGUREL RENNES
RENNES (35)
Historique
-
Sous-louer un local commercial
Publié le : 29/09/2011 29 septembre sept. 09 2011Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierPreneurs de locaux commerciaux, souvenez-vous : la sous-location est interdit...
-
L'interdiction de sous-louer un bail rural
Publié le : 27/07/2011 27 juillet juil. 07 2011Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierSelon les dispositions de l'article L. 411-35 du Code rural et de la pêche ma...
-
Bail commercial et commandement : Sur la nullité de la clause résolutoire irrégulière
Publié le : 23/05/2011 23 mai mai 05 2011Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa Cour de Cassation, dans un arrêt de sa troisième Chambre Civile en date du...
-
Grenelle 2 et immobilier: le droit de la construction
Publié le : 02/03/2011 02 mars mars 03 2011Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLes normes techniques applicables en matière de consommation d'énergie ont ét...
-
Grenelle 2 et immobilier: la copropriété
Publié le : 01/03/2011 01 mars mars 03 2011Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLes normes techniques applicables en matière de consommation d'énergie ont ét...
-
Les incidences de la Loi Grenelle en droit immobilier
Publié le : 08/02/2011 08 février févr. 02 2011Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLes normes techniques applicables en matière de consommation d'énergie ont ét...
-
Le bail commercial et la clause résolutoire
Publié le : 30/12/2010 30 décembre déc. 12 2010Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa clause résolutoire de plein droit permet, lorsque le défaut de paiement du...
-
Droit de préemption du fermier
Publié le : 14/12/2010 14 décembre déc. 12 2010Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe propriétaire bailleur d'une exploitation agricole qui décide de le vendre...
-
La mise à disposition d'un bail rural
Publié le : 03/12/2010 03 décembre déc. 12 2010Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe fermier associé d'une société à objet agricole a la possibilité de mettre...
-
Pénalisation de la loi relative à la sous-traitance ?
Publié le : 30/11/2010 30 novembre nov. 11 2010Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe projet de loi relatif à l’immigration envisage de sanctionner pénalement c...
-
Préemption commerciale: les périmètres de sauvegarde du commerce de proximité
Publié le : 05/10/2010 05 octobre oct. 10 2010Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierL'Article 58 de la loi en faveur des petites et moyennes entreprises du 2 aoû...
-
Résiliation de bail rural pour cause de défaut de paiement de fermage
Publié le : 24/09/2010 24 septembre sept. 09 2010Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa Cour d’Appel d’Angers, dans un arrêt en date du 4 mai 2010, a fait un rapp...
-
Assurance-construction: les risques de l'attestation d'assurance
Publié le : 09/09/2010 09 septembre sept. 09 2010Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa présentation par une Société d’une attestation d’assurance détaillée est d...
-
L'indemnisation du fermier exproprié pour cause d'urbanisme
Publié le : 19/08/2010 19 août août 08 2010Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa loi précise que le fermier dont le bail a été rompu par le bailleur pour c...
-
La résiliation du bail rural pour cause d'urbanisme
Publié le : 07/07/2010 07 juillet juil. 07 2010Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe propriétaire bailleur peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcel...
-
Les indemnités d'éviction en matière de bail commercial
Publié le : 02/04/2010 02 avril avr. 04 2010Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe statut des baux commerciaux repose essentiellement sur le mécanisme du dro...
-
Procédures administratives applicables à certains ouvrages de production d’électricité
Publié le : 11/12/2009 11 décembre déc. 12 2009Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierPar le décret du 19 novembre 2009 relatif aux procédures administratives appl...
-
Cession de bail rural : seul le fermier de bonne foi peut céder
Publié le : 13/11/2009 13 novembre nov. 11 2009Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierSauf dispositions légales particulières relatives aux baux cessibles hors du...
-
La protection du patrimoine immobilier de l'entrepreneur individuel
Publié le : 14/10/2009 14 octobre oct. 10 2009Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa déclaration d'insaisissabilité a été instituée par la loi du 1er août 2003...
-
La réforme des baux commerciaux par la loi LME
Publié le : 11/09/2009 11 septembre sept. 09 2009Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa Loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008 a modifié divers aspects...
-
Bail commercial: révision de loyer à la baisse
Publié le : 18/05/2009 18 mai mai 05 2009Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierParce que, depuis très longtemps, l’évolution économique des valeurs locative...
-
Siège social à l’adresse du dirigeant
Publié le : 19/03/2009 19 mars mars 03 2009Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLes règles applicables au changement d’usage des locaux d’habitation modifiée...
-
Le cadre pocédural de résiliation du bail commercial
Publié le : 02/03/2009 02 mars mars 03 2009Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa conjoncture économique difficile que nous connaissons va très certainement...
-
Domiciliation en commun des entreprises
Publié le : 11/02/2009 11 février févr. 02 2009Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLes personnes physiques et morales ont la possibilité de domicilier leur entr...
-
Le nouvel indice des loyers commerciaux
Publié le : 31/12/2008 31 décembre déc. 12 2008Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierUn nouvel indice de révision des baux commerciaux a été créé par la loi dite...
-
Les modifications du statut des baux commerciaux
Publié le : 22/12/2008 22 décembre déc. 12 2008Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierOn attendait une réforme en profondeur du statut des baux commerciaux issu du...
-
La sommation de payer les fermages
Publié le : 14/08/2008 14 août août 08 2008Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierIl faut deux défauts de paiement de tout ou partie du fermage ou de la part d...
-
L'AG ne peut retirer le droit de jouissance privative d'une terrasse
Publié le : 13/12/2007 13 décembre déc. 12 2007Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe droit d'usage dont bénéficie le copropriétaire a un caractère réel et perp...
-
Building Law
Publié le : 29/10/2007 29 octobre oct. 10 2007Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierTo make building works or renovation works is a dangerous adventure which req...
-
Droit de la construction
Publié le : 29/10/2007 29 octobre oct. 10 2007Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierFaire des travaux de construction ou de réhabilitation est une aventure péril...
-
Le commandement et son vice
Publié le : 16/10/2007 16 octobre oct. 10 2007Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierSelon l’arrêt de la Cour de cassation du 3 octobre 2007, le commandement de p...
-
Le bail par une personne morale se renouvelle pour six ans
Publié le : 03/10/2007 03 octobre oct. 10 2007Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans p...
-
Quel chiffre d'affaires pour déterminer l'indemnité d'éviction
Publié le : 24/08/2007 24 août août 08 2007Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierQuel est le montant de l'indemnité ? Comment se calcule cette évaluation ?Les...
-
La loi Engagement National pour le Logement (ENL)
Publié le : 20/12/2006 20 décembre déc. 12 2006Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierStimuler les opérations de constructionLa loi ENL, entrée en vigueur le 17 ju...
-
Le preneur d'un bail commercial
Publié le : 20/12/2006 20 décembre déc. 12 2006Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierFaire respecter une clause d'exclusivitéBaux commerciaux : Les moyens offerts...
-
Baux commerciaux
Publié le : 20/12/2006 20 décembre déc. 12 2006Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe droit au renouvellementPar deux arrêts du même jour, la Cour de cassation...
-
La remise du fermage pour perte de récoltes
Publié le : 01/11/2006 01 novembre nov. 11 2006Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierPrécisionsLes dispositions contenues à l’article L 411-19 du Code rural prévo...
-
Le nouveau bail cessible
Publié le : 01/11/2006 01 novembre nov. 11 2006Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierPrécisionsJusqu’à l’intervention de la Loi d’orientation agricole du 5 janvie...
-
Le prêt à usage d'un immeuble rural
Publié le : 01/04/2006 01 avril avr. 04 2006Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLe prêt à usage d’un immeuble ruralLe prêt à usage est un contrat conclu entr...
-
La date d'expiration du bail commercial
Publié le : 01/03/2006 01 mars mars 03 2006Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierEn droit ruralNombreux sont les bailleurs et fermiers à se poser la question...
-
Le droit de préemption du preneur "en place"
Publié le : 01/03/2006 01 mars mars 03 2006Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierPrécisionsIl s’agit ici d’évoquer le droit de préemption du preneur «en place...