Permis de construire distincts pour un ensemble immobilier unique
Publié le :
09/09/2009
09
septembre
sept.
09
2009
Un projet d’équipement constituant tant sur le plan architectural que fonctionnel un seul ensemble immobilier doit-il faire l’objet de ce fait d’une seule demande de permis de construire ?
Conseil d’Etat section, 17-07-2009, Commune de GrenobleUn projet d’équipement constituant tant sur le plan architectural que fonctionnel un seul ensemble immobilier doit-il faire l’objet de ce fait d’une seule demande de permis de construire ?
C’est la question à laquelle a dû répondre le Conseil d’Etat statuant au contentieux dans le cadre de l’examen du permis de construire délivré à la Communauté d’agglomération Grenoble Alpes Métropole pour la réalisation d’un stade susceptible d’accueillir 20.000 spectateurs situé sur le territoire de la Commune de GRENOBLE.
La Cour Administrative d'Appel de LYON avait en effet apporté une réponse positive à cette question, en censurant le permis litigieux en tant qu’il ne portait que sur le seul stade et non sur l’ensemble qu’il forme avec le parc de stationnement.
La juridiction administrative semblait dès lors consacrer le fait que l’ensemble immobilier indivisible devait, par principe, faire l’objet d’une seule et même demande de permis de construire.
La question des permis d’opérations complexes semblait tranchée : un permis de construire portant sur l’ensemble du projet, sinon rien !
Il est vrai que plusieurs décisions avaient consacré cette position :
- un arrêt du Conseil d’Etat du 10 octobre 2007, M. et Mme Demoures, par lequel la haute juridiction avait considéré qu’un ensemble de constructions indivisibles ne pouvait faire l’objet que d’un permis de construire unique, et qu’il en résultait qu’un permis de construire ne pouvait être délivré à une partie seulement d’un ensemble indivisible ;
- un autre arrêt du 25 septembre 1995 n° 120438, Giron, jugeant que deux corps de bâtiment séparés mais communicant entre eux constitue une construction unique au sens des dispositions de l’article L. 421-1 du Code de l'Urbanisme, qui ne nécessitait en tout état de cause pas la délivrance de deux permis de construire ;
- un arrêt du 17 décembre 2003 n° 242282, Bontemps, considérant que les travaux portant sur l’édification du mur de soutènement et de la terrasse entourant le bassin d’une piscine n’étaient pas dissociables de l’implantation de celle-ci, et ne pouvaient donc faire l’objet d’une décision distincte de celle portant sur sa réalisation.
L’arrêt rendu le 17 juillet 2009 prend le contrepied de ces décisions et pourrait mettre un point d’arrêt aux débats agitant la doctrine sur la question des permis d’opérations complexes : le Conseil d’Etat considère en effet qu’en l’espèce, « le stade et le parc de stationnement sous-jacent constituaient un seul ensemble immobilier ayant fait l'objet d'une conception architecturale globale, comme l'a souverainement jugé la cour ; qu'en raison de l'ampleur et de la complexité du projet, les deux éléments de cet ensemble immobilier, ayant chacun une vocation fonctionnelle autonome, étaient susceptibles de donner lieu à des permis de construire distincts ; que, dans ces conditions, si les juges d'appel ont à bon droit jugé qu'il appartenait à l'autorité administrative de porter, au regard des règles d'urbanisme applicables, une appréciation globale sur les deux demandes de permis de construire présentées, respectivement, par la COMMUNAUTE D'AGGLOMERATION GRENOBLE ALPES METROPOLE et par la COMMUNE DE GRENOBLE, ils ont commis une erreur de droit en estimant que le permis autorisant la construction du stade était illégal du seul fait qu'il ne portait pas sur la totalité de l'ensemble immobilier, sans rechercher si cette circonstance avait fait obstacle à ce que le maire de Grenoble ait vérifié, dans le cadre d'une appréciation globale portant sur la totalité du projet, que la délivrance de deux permis permettait de garantir le respect des règles et intérêts généraux qu'aurait assuré la délivrance d'un permis unique, alors au surplus qu'en l'espèce les deux permis avaient fait l'objet d'une instruction commune et avaient à l'origine été délivrés le même jour ».
Cette position rendue sur les conclusions conformes de Madame BURGUBURU vient consacrer une pratique qui cherche à concilier, comme n’a pas manqué de le souligner le Rapporteur public, les exigences de la légalité et le principe de réalité dans sa complexité et sa diversité.
Une solution inverse aurait en effet semblé exagérément rigide et peu adaptée aux grands projets d’urbanisme.
Il convient en effet de rappeler que les dispositions de l’article L. 421-1 du Code de l'Urbanisme, dans leur rédaction applicable en l’espèce, prévoient que toute construction doit faire l’objet préalable d’un permis de construire, les dispositions de l’article L. 421-3 précisant que le permis ne peut être accordé que si les constructions et les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et règlementaires concernant l’implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur architecture, leurs dimensions, leur assainissement et l’aménagement de leurs abords.
L’administration doit ainsi vérifier que le projet qui lui est soumis ne méconnaît aucune règle d’urbanisme, auquel cas, et sauf exceptions prévues dans le cadre d’une procédure de sursis à statuer ou encore en application d’une législation spécifique, elle ne peut refuser d’accorder l’autorisation demandée.
Dès lors que l’administration ne peut se prononcer qu’en vue du dossier présenté par le pétitionnaire, celui-ci doit donc lui offrir une connaissance complète du projet indépendamment de toute autre information dont l’administration pourrait avoir par ailleurs connaissance.
Ce principe d’indivisibilité conduisait dès lors le Juge administratif à considérer qu’en ensemble immobilier unique devait faire l’objet d’une demande unique, et qu’à défaut, l’autorisation devait être refusée, l’autorité n’étant pas à même de prendre partie sur la conformité de l’ensemble du projet aux règles d’urbanisme.
La question qui demeurait en suspens était celle de savoir si la seule circonstance que les travaux projetés s’inscrivent dans un même ensemble architectural ou conceptuel impliquait nécessairement le dépôt d’une demande de permis de construire unique dans l’hypothèse où les constructions n’étaient pas physiquement ou légalement nécessaires l’une à l’autre.
Exiger un tel permis de construire unique impose une contrainte inadaptée à la conduite d’opérations complexe impliquant sur un même immeuble une division en volume d’éléments ayant des vocations diverses telles que logements publics ou privés, bureaux, commerces, stationnement, services publics,…
Annuler un permis de construire pour le seul motif que les éléments d’un ensemble immobilier unique font l’objet de permis distincts emporterait un excès de formalisme et de rigidité dans des opérations dont la légalité était pourtant assurée par l’ensemble des permis délivrés de la même manière qu’elle l’aurait été par un permis unique.
Dès lors, dans le cas d’espèce du stade des Alpes de GRENOBLE, le Conseil d’Etat a, suivant les conclusions de son Rapporteur public, considéré que la Cour avait commis une erreur de droit en annulant le permis au seul motif qu’il ne portait pas sur la totalité de l’ensemble immobilier que constituait bien l’opération « stade + parking », le Rapporteur public soulignant que si l’ampleur de l’opération impliquait effectivement que l’administration reste en mesure de porter une appréciation globale sur l’opération projetée et d’apprécier ainsi la légalité du permis attaqué au regard des règles d’urbanisme auxquelles l’opération d’ensemble a été soumise, la Cour ne pouvait toutefois en déduire l’annulation du permis sans rechercher dans la limite des moyens dont elle était saisie si elle avait eu une incidence sur le respect de ces règles par le permis attaqué.
Bien évidemment, une telle position n’est pas sans risque, le principe de l’exigence d’une autorisation unique reposant sur l’indivisibilité de certaines clauses du permis, nécessaires à sa légalité.
Comme n’a pas manqué de le souligner Madame BURGUBURU, « permettre, certes dans un nombre de cas restreints, des permis limités à des éléments d’une construction d’ensemble, nécessairement partiels, porte en soi le risque d’autoriser une construction méconnaissant au final les règles d’urbanisme alors même qu’elle serait conforme à son propre permis ».
Plusieurs solutions sont cependant envisageables pour assurer à l’administration une connaissance aussi complète que possible de l’opération envisagée : un dépôt simultané de l’ensemble des permis lorsqu’il est possible pourrait être envisagé, un dossier chapeau présentant l’opération pourrait être annexé à chaque permis distinct ainsi situé au sein de l’ensemble, une annexe portant copie des demandes à suivre qui seront déposées successivement selon un calendrier défini et un calendrier d’obtention des autorisations nécessaires, permettrait à l’administration d’avoir une connaissance globale de l’intégralité du projet et de garantir le respect des règles d’urbanisme applicables pour ces opérations complexes.
En conclusion, si cette décision est particulièrement intéressante, son application devrait rester cantonnée aux opérations dites « opérations complexes » dont il convient cependant de relever qu’elle facilitera la mise en œuvre, l’objectif étant, toujours, de permettre la vérification du respect des règles d’urbanisme applicables au projet.
Cet article n'engage que son auteur.
Auteur
FIAT Sandrine
Historique
-
L'Europe impose ses règles aux Etats membres récalcitrants
Publié le : 14/09/2009 14 septembre sept. 09 2009Collectivités / International / Droit Européen / Droit communautaireL’Europe en a assez des Etats membres qui violent délibérément les principes...
-
Réservations de noms de domaine et usage des mots clefs: les précautions à prendre
Publié le : 14/09/2009 14 septembre sept. 09 2009Entreprises / Gestion de l'entreprise / Informatique et RéseauxL’usage intensif d’internet oblige à se pencher sur son fonctionnement. Quelq...
-
Révision annuelle des loyers soumis à la loi de 1948
Publié le : 14/09/2009 14 septembre sept. 09 2009Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLe décret du 1er septembre 2009 vient d'actualiser à compter du 1er juillet 2...
-
Retraites : bientôt la suppression des avantages accordés aux mamans?
Publié le : 13/09/2009 13 septembre sept. 09 2009Particuliers / Emploi / Retraite / Epargne salarialeLe ministère du Travail souhaite que la réforme des avantages accordés aux mè...
-
Les conditions de la délivrance d’un permis de construire à un maire sur sa commune
Publié le : 11/09/2009 11 septembre sept. 09 2009Collectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanismeDans une commune, le maire est en principe compétent pour délivrer les permis...
-
La réforme des baux commerciaux par la loi LME
Publié le : 11/09/2009 11 septembre sept. 09 2009Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierLa Loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008 a modifié divers aspects...
-
Traitement automatisé des excès de vitesse: quels moyens de défense?
Publié le : 11/09/2009 11 septembre sept. 09 2009Particuliers / Civil / Pénal / Permis de conduireL’automobiliste français peut voir annuler son permis de conduire sans qu’à a...
-
Annulation du décret autorisant les agents de police municipale à s'équiper en Taser
Publié le : 10/09/2009 10 septembre sept. 09 2009Collectivités / Services publics / Fonction publique / Personnel administratifLes Tasers des policiers municipaux vont être provisoirement retirés après la...
-
L’obligation de révision du prix dans les marchés publics
Publié le : 10/09/2009 10 septembre sept. 09 2009Collectivités / Marchés publics / ExécutionLa fixation du prix n’apparaît plus en elle-même suffisante dans les circonst...
-
Permis de construire distincts pour un ensemble immobilier unique
Publié le : 09/09/2009 09 septembre sept. 09 2009Collectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanismeUn projet d’équipement constituant tant sur le plan architectural que fonctio...
-
Renonciation à succession: attention à l'abus de droit
Publié le : 09/09/2009 09 septembre sept. 09 2009Particuliers / Famille / SuccessionsLa renonciation, qui aurait eu pour conséquence de permettre aux renonçants d...
-
Ensemble immobilier unique et permis de construire unique
Publié le : 03/09/2009 03 septembre sept. 09 2009Collectivités / Urbanisme / Ouvrages et travaux publics/ConstructionSelon la jurisprudence du Conseil d'Etat, des constructions indivisibles doiv...
-
Bénéficier d'un crédit d'impôt au titre des dépenses de recherche
Publié le : 03/09/2009 03 septembre sept. 09 2009Entreprises / Finances / FiscalitéLes entreprises industrielles et commerciales ou agricoles imposées d'après l...
-
Le droit des créations ludiques - Les règles de jeu
Publié le : 03/09/2009 03 septembre sept. 09 2009Particuliers / Civil / Pénal / Procédure pénale / Procédure civileEn France, les règles ne sont pas protégées par un Brevet, mais par les droit...
-
La Commission approuve le versement immédiat d'une subvention à France Télévisions
Publié le : 02/09/2009 02 septembre sept. 09 2009Collectivités / International / Droit Européen / Droit communautaireLa Commission européenne a autorisé le versement d'une aide publique de 450 m...
-
La notification intracommunautaire d’un acte notarié
Publié le : 02/09/2009 02 septembre sept. 09 2009Collectivités / International / Droit Européen / Droit communautaireLa notification intracommunautaire d’un acte notarié relève du champ d’applic...
-
Réforme de la procédure pénale: les propositions du rapport Léger
Publié le : 02/09/2009 02 septembre sept. 09 2009Particuliers / Civil / Pénal / Procédure pénale / Procédure civileLe rapport Léger remis mardi 1er septembre au président de la République préc...
-
Affaire Eurotunnel : une cassation bienvenue !
Publié le : 01/09/2009 01 septembre sept. 09 2009Entreprises / Contentieux / Justice commercialeLe 30 juin 2009, la Chambre commerciale de la Cour de cassation a rendu cinq...
-
Le contrat administratif électronique
Publié le : 31/08/2009 31 août août 08 2009Collectivités / Marchés publics / Procédure de passationL’espace du contrat public, et plus spécifiquement celui des marchés publics,...
-
La nouvelle régulation communautaire du marché vitivinicole
Publié le : 29/08/2009 29 août août 08 2009Collectivités / International / Droit Européen / Droit communautaireUne organisation commune du marché vitivinicole a été progressivement mise en...
-
Création d'un nouveau tribunal administratif à Montreuil
Publié le : 28/08/2009 28 août août 08 2009Collectivités / Contentieux / Tribunal administratif/ Procédure administrativeAux termes des dispositions du décret n° 2009-945 du 29 juillet 2009, un nouv...
-
Les comptes de campagne des candidats: le Conseil d'Etat ne transige pas
Publié le : 28/08/2009 28 août août 08 2009Collectivités / Contentieux / Responsabilité civile et pénale de l'éluLes comptes de campagne des candidats, notamment aux élections municipales, s...
-
Rentrée scolaire et grippe A/H1N1
Publié le : 28/08/2009 28 août août 08 2009Particuliers / Famille / Enfants3 mesures seront graduellement mises en place afin de prévenir la transmissio...
-
Vérification de la validité d'un numéro de TVA intracommunautaire
Publié le : 27/08/2009 27 août août 08 2009Entreprises / Finances / FiscalitéLe site VIES, qui permet de vérifier le numéro de TVA d'un client, afin notam...
-
Le droit de grève confronté au licenciement
Publié le : 27/08/2009 27 août août 08 2009Particuliers / Emploi / Licenciements / DémissionEn cette période de crise économique et sociale, la Chambre Sociale de la Cou...
-
Les solutions de prévention des entreprises en difficulté
Publié le : 26/08/2009 26 août août 08 2009Entreprises / Gestion de l'entreprise / Gestion des risques et sécuritéLa réforme opérée par l’ordonnance du 18 décembre 2008 et le décret du 12 fév...
-
Lutter contre le suicide en prison
Publié le : 26/08/2009 26 août août 08 2009Particuliers / Civil / Pénal / Procédure pénale / Procédure civileMichèle Alliot-Marie a annoncé, le 18 août, une série de mesures destinées à...
-
Communication des documents administratifs communicables
Publié le : 26/08/2009 26 août août 08 2009Collectivités / Services publics / UsagersEn matière de communication des documents administratifs communicables, la lo...
-
Sécurité sociale: décret du 20 août 2009
Publié le : 25/08/2009 25 août août 08 2009Collectivités / Contentieux / Tribunal administratif/ Procédure administrativeLe décret n° 2009-982 du 20 août 2009 complète le code de la sécurité sociale...
-
Le droit d’expression des élus d’opposition dans la commune
Publié le : 25/08/2009 25 août août 08 2009Collectivités / Contentieux / Responsabilité civile et pénale de l'éluLa jurisprudence impose aux communes de tenir compte des changements de camp...
-
Aide juridictionnelle et transaction
Publié le : 25/08/2009 25 août août 08 2009Particuliers / Civil / Pénal / Procédure pénale / Procédure civileA condition que l’avocat ait travaillé pour obtenir la transaction, il a droi...
-
L'opposabilité des franchises contractuelles en responsabilité civile décennale
Publié le : 25/08/2009 25 août août 08 2009Particuliers / Patrimoine / ConstructionLes contrats d’assurance couvrant la responsabilité dite décennale des artisa...
-
Le bilan de compétences des agents de l'Etat
Publié le : 20/08/2009 20 août août 08 2009Collectivités / Services publics / Fonction publique / Personnel administratifLes modalités du bilan de compétences, dont peuvent bénéficier les agents de...
-
La compagnie EasyJet accusée de travail dissimulé
Publié le : 20/08/2009 20 août août 08 2009Entreprises / Contentieux / Justice commercialeLa compagnie aérienne britannique à bas prix easyJet a été renvoyée devant le...
-
Bientôt l'interdiction du bisphénol A dans les plastiques alimentaires?
Publié le : 19/08/2009 19 août août 08 2009Particuliers / Consommation / AgroalimentaireUne proposition de loi demandant l'interdiction du bisphénol A, au nom du pri...
-
Constitutionnalité de la loi de règlement des comptes et rapport de gestion pour l’année 2008
Publié le : 17/08/2009 17 août août 08 2009Collectivités / Finances locales / Fiscalité/ Gestion de fait/ Chambre des ComptesLe Conseil constitutionnel, dans sa décision du 6 août 2009, a admis la const...
-
Les procédures de recours applicables aux contrats de la commande publique
Publié le : 14/08/2009 14 août août 08 2009Collectivités / Marchés publics / Contestation et contentieuxL’ordonnance du 7 mai 2009 vient transposer la directive du 11 décembre 2007...
-
Téléphonie mobile: partenariat entre Microsoft et Nokia
Publié le : 14/08/2009 14 août août 08 2009Entreprises / Marketing et ventes / Publicité/ marketingNokia, numéro un mondial de la téléphonie mobile, et Microsoft ont annoncé la...
-
La loi de programmation militaire pour les années 2009 à 2014 publiée
Publié le : 12/08/2009 12 août août 08 2009Collectivités / Services publics / Fonction publique / Personnel administratifLa loi du 29 juillet 2009 relative à la programmation militaire pour les anné...
-
L'instruction des déclarations d'accident du travail et de maladie professionnelle
Publié le : 11/08/2009 11 août août 08 2009Entreprises / Gestion de l'entreprise / Gestion des risques et sécuritéAux termes de l'article R441-11 du Code de la sécurité sociale, modifié par l...
-
Les nouvelles dispositions relatives aux droits de mutation à titre gratuit
Publié le : 11/08/2009 11 août août 08 2009Particuliers / Patrimoine / FiscalitéQuelques commentaires de l’Administration sur de nouvelles dispositions relat...
-
La dissimulation du visage à l’occasion de manifestations sur la voie publique
Publié le : 10/08/2009 10 août août 08 2009Collectivités / Contentieux / Tribunal administratif/ Procédure administrativeLe décret du 19 juin 2009 crée la contravention de « dissimulation illicite d...
-
La séparation de biens
Publié le : 10/08/2009 10 août août 08 2009Particuliers / Famille / Mariage / PACS / Concubinage / Vie civileSouvent préféré par les couples dont l’un des époux exerce une profession à r...
-
La fiducie, définition et mécanisme
Publié le : 07/08/2009 07 août août 08 2009Particuliers / Patrimoine / GestionLes avantages de cette technique contractuelle cousine du trust, au niveau ge...
-
Le projet urbain partenarial (PUP)
Publié le : 06/08/2009 06 août août 08 2009Collectivités / Urbanisme / Ouvrages et travaux publics/ConstructionLa loi n° 2009-323, 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte...
-
Le statut juridique des jeux vidéo : épilogue
Publié le : 06/08/2009 06 août août 08 2009Entreprises / Marketing et ventes / Marques et brevetsIl convient de rappeler que le statut juridique du jeu vidéo est loin de fair...
-
Vente d'alcool et loi Bachelot: beaucoup de stations-service hors-la-loi?
Publié le : 06/08/2009 06 août août 08 2009Particuliers / Consommation / DistributionDepuis le 22 juillet, la loi interdit la vente d'alcool entre 18h et 8h le ma...
-
Les stagiaires dans la fonction publique
Publié le : 05/08/2009 05 août août 08 2009Collectivités / Services publics / Fonction publique / Personnel administratifUn décret publié au JO du 23 juillet fixe les règles concernant les stagiaire...
-
Le projet de suppression du juge d'instruction
Publié le : 05/08/2009 05 août août 08 2009Particuliers / Civil / Pénal / Procédure pénale / Procédure civileL’institution de la Commission Leger vise à repenser la procédure pénale. Un...