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Les travaux de rénovation dans une maison achetée en mauvais état...

Publié le : 04/03/2013 04 mars mars 03 2013
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement

L’achat d’un bien immobilier ancien recèle bien des risques dont l’acquéreur doit avoir conscience. Le bien construit depuis plus de dix ans ne bénéficie d’aucune garantie légale obligatoire comme par exemple la garantie décennale des constructeurs.

... ou de l'intérêt de prendre de multiples précautions On sait ainsi que de façon générale tous les actes de ventes d’un bien immobilier ancien contiennent une clause de non garantie des vices cachés qui ne peut être combattue que si le vendeur connaissait les vices et peut être qualifié de mauvaise foi ou s’il s’agit d’un vendeur professionnel de la construction.

D’ores et déjà, pour se prémunir des vices cachés affectant l’immeuble, l’acquéreur sera bien inspiré de faire expertiser le bien avant de s’engager. La même prudence s’impose quand l’acquéreur achète une maison en mauvais (voire très mauvais) état et envisage de faire des travaux de rénovation. Dans une espèce très récente (cass. 3°Civ. 05/12/2012 n° 11-18773) , la Cour de Cassation a eu à se prononcer sur le recours d’un couple d’acquéreur qui a réalisé des travaux de rénovation (sans solliciter de permis de construire), lesquels ont été interrompus par un arrêté du Maire à la suite de quoi l’acquéreur a été poursuivi et condamné par le Tribunal Correctionnel qui a ordonné en outre la démolition des ouvrages réalisés. L’acquéreur a demandé en justice l’annulation de la vente sur le fondement de l’erreur sur les qualités substantielles du bien vendu au visa de l’article 1110 du Code Civil. Débouté tant par le Tribunal que par la Cour d’Appel, la Cour de cassation a considéré que les premiers juges ayant « relevé que les époux Z…, qui avaient visité à plusieurs reprises le bien décrit dans l’acte de vente comme étant une maison d’habitation en mauvais état avaient ainsi apprécié en connaissance de cause son caractère habitable et qu’ils avaient déclaré ne le destiner ni à la démolition ni à la reconstruction (et) retenu que la note de renseignement d’urbanisme annexée à l’acte de vente qui aurait du les conduire à se renseigner sur la faisabilité de leur projet de réhabilitation de l’immeuble, rendait inexcusable toute erreur de leur part sur ce point….la Cour d’Appel …. a pu en déduire que leur demande ne pouvait être accueillie… » En clair, les travaux, de par leur ampleur, auraient dû faire l’objet d’un permis de construire mais celui-ci aurait de toute façon été refusé, la zone étant non constructible. Quels enseignements tirer de cet arrêt : Il faut d’abord rappeler que pour qu’un acquéreur puisse se prévaloir d’une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue pour obtenir l’annulation de la vente, encore faut-il que cette erreur soit excusable (soc. 3 juillet 1990, Bull civ. V, n° 329) Si l’acquéreur commet une faute inexcusable, il ne peut se prévaloir de l’erreur. La non constructibilité d’un terrain peut constituer une erreur sur les qualités substantielles de la chose mais l’essentiel de la jurisprudence vise des cas où un terrain était lors de la vente constructible et est devenu ensuite (par l’effet d’un recours administratif contre un POS par exemple) inconstructible. Dans notre espèce, la situation est différente. Dès l’origine la zone était inconstructible. Les acquéreurs qui savaient qu’ils auraient à faire d’importants travaux soumis à permis de construire, devaient se renseigner sur la règle d’urbanisme applicable au bien qu’ils voulaient acquérir. Ainsi, comme d’ailleurs en matière de vices cachés, l’acquéreur a le devoir de s’informer lui-même pour savoir si son projet est réalisable ou non. S’il ne le fait pas, il commet une faute inexcusable qui le prive de tout recours contre son vendeur. Dans notre espèce, l’acquéreur avait également engagé la responsabilité du notaire qui avait reçu l’acte authentique. Sa responsabilité a été écartée, l’acquéreur n’ayant pas précisé la nature des travaux qu’il voulait réaliser notamment en indiquant qu’il n’envisageait ni démolition ni reconstruction. Le seul moyen de défense (comme encore en matière de vices cachés) serait de démontrer la mauvaise foi voire le dol du vendeur. Aucun reproche ne pouvait être formulé de chef au vendeur. En conclusion, en matière de vente de biens immobiliers anciens, la Doctrine comme la Jurisprudence mettent à la charge de l’acquéreur l’obligation de se renseigner sur l’état du bien et sur la faisabilité (notamment du point de vue de la règle d’urbanisme) de l’opération de rénovation qu’il envisage. Les acquéreurs doivent en conséquence, avant tout engagement s’entourer par précaution de tous conseils utiles pour éviter ce genre de désagréments.

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Auteur

DRUJON D'ASTROS Jean-Rémy

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