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Congé pour vendre un logement suivi d'une cession de l'immeuble entier - Crédit photo : © Daiga - Fotolia.com
Crédit photo : © Daiga - Fotolia.com

Congé pour vendre un logement suivi d'une cession de l'immeuble entier

Publié le : 04/05/2015 04 mai mai 05 2015
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement

Le droit de préemption permet à son bénéficiaire d’acquérir un bien en priorité lors de sa mise en vente.Dans le cadre du bail d’habitation ou du bail à usage mixte d’habitation principale et professionnel, le locataire peut user de ce droit :

 
  • lorsqu’en fin de bail et six mois au moins avant son terme le bailleur lui notifie un congé pour vendre qui doit nécessairement et à peine de nullité contenir offre de vente (sauf si la vente intervient entre parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus et sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis ou s’il s’agit des immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation (immeuble insalubre etc..).
  • lors de la vente dite à la découpe : lorsqu’en cours de bail son logement situé dans un immeuble collectif est vendu à la suite d’une division ou d’une subdivision de l'immeuble par lots et alors même qu'il ne reçoit aucun congé et qu’il n’est pas tenu de quitter son logement. (sauf ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel dudit bâtiment, ni aux ventes d'un ou de plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel d'un même immeuble à un organisme mentionné à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation, ni, pour les logements faisant l'objet de conventions conclues en application de l'article L. 351-2 du même code, ni aux ventes d'un ou de plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel d'un même immeuble à une société d'économie mixte mentionnée à l'article L. 481-1 dudit code ou à un organisme bénéficiant de l'agrément prévu à l'article L. 365-1 du même code)
  • Lors de la vente dite en bloc : lorsqu’en cours de bail l’immeuble constitué d’au moins cinq logements est vendu « dans sa totalité et en une seule fois » (sauf si l'acquéreur de l'immeuble décide de proroger de six ans les baux en cours, ou si la vente intervient entre parents ou alliés jusqu'au troisième degré ou si la commune exerce son droit de préemption).
La loi ALUR a modifié aussi la loi du 31 décembre 1975 qui concerne les 2 autres hypothèses. La protection des intérêts du locataire lors de vente à la découpe est prévue par l’article 10 de la loi de 1975 et le troisième cas est visé dans l’article 10-1 de la même loi qui donne au locataire la priorité sur la vente en cours de bail de l’intégralité de l’immeuble.

Dans ces trois situations et si le bien après la notification du congé est vendu à des conditions ou à un prix plus avantageux le notaire doit notifier au locataire les nouvelles modalités de la vente. On parle communément alors de droit de préemption subsidiaire.

Le non-respect de ces prescriptions ouvre au locataire la possibilité d’agir en nullité de la vente.


La Cour de Cassation dans un arrêt récent du 11 MARS 2015 pose des limites à l'exercice par le preneur de son droit de préemption et de l’action en nullité lorsque le congé pour vendre un logement est suivi d'une cession de l'immeuble entier.


En l’espèce un preneur avait reçu un congé pour vendre auquel il n’avait pas répondu. Ultérieurement le bailleur vend non le seul logement mais l’immeuble dans son entier à un prix du mètre carré inférieur d’un tiers à celui du seul logement. Le preneur trouve alors matière à saisir le tribunal d’une action en nullité de la vente de l’immeuble au motif que le prix auquel la transaction avait réalisé était inférieur à celui mentionné dans son congé et que son droit de préemption subsidiaire aurait donc dû être purgé.

On ignore le sens de la décision de première instance mais en tout état de cause la Cour d’Appel avait rejeté la demande du locataire motif pris de ce qu’il ne rapportait pas la preuve que la vente de l'immeuble serait intervenue en fraude de ses droits, ni que son lot lui aurait été proposé à un prix excessif qui l'aurait dissuadé d'acquérir et que la loi du 31 décembre 1975 ne lui ouvrait droit à aucune préemption dans l'hypothèse où l'immeuble est vendu en son entier.

La Cour de Cassation rejette le pourvoi dans cet arrêt publié au bulletin en relevant que la vente de la totalité de l'immeuble, ne donnait pas droit à l'exercice d'un droit de préemption du locataire, et par voie de conséquence il n’y avait pas davantage place à l’exercice d’un droit de préemption subsidiaire.

Dans un tel cas de figure la seule possibilité pour le preneur d’obtenir gain de cause est de rapporter la preuve que la vente de l'immeuble est intervenue en fraude de ses droits ou que son lot lui aurait été proposé à un prix excessif. Il y a lieu de signaler à cet égard que la Loi ALUR a créé une nouvelle infraction concernant la délivrance de congé frauduleux fixant une amende de 6 000 € maximum, voire de 30 000 € si le bien appartient à une société.


Pascale GONI

Cet article n'engage que son auteur.


La première situation est régie par la loi du 06 juillet 1989 en son article 15, modifiée par la loi ALUR entrée en vigueur le 27 mars 2014 et qui est d’application immédiate selon le dernier arrêt rendu par la Cour de Cassation (Cass, avis, 16 févr. 2015, n°15/002 ) mais susceptible d’être revue et corrigée par la future loi Macron.
 
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