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Droit option bail commercial

Bail commercial : l'exercice du droit d'option doit-il respecter un formalisme particulier ?

Publié le : 19/05/2025 19 mai mai 05 2025
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier

Cour de Cassation 3e chambre civile 27 mars 2025 n°23-20.030 
Cet arrêt fait référence à une période délicate dans la relation entre le locataire et le bailleur commercial lorsqu’après un congé avec offre de renouvellement ou une offre de renouvellement, le bailleur émet un souhait d’obtenir un montant de loyer augmenté ou lorsque le locataire sollicite un renouvellement avec un loyer fixé à la valeur locative à la baisse car il considère que celle-ci est inférieure à celle fixée contractuellement.
Aux termes de l’article L.145-60 du Code de commerce, les parties ont deux années pour introduire leur recours devant le juge des loyers commerciaux afin de voir fixer le nouveau loyer du bail renouvelé.

L’article L.145-57 du Code de commerce, souvent oublié par les praticiens, précise que pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire, est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien et dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais.

Il y a donc une possibilité une fois le nouveau loyer fixé de renoncer au renouvellement. En effet soit le locataire considère que le loyer est trop important et qu’il ne peut le supporter soit le bailleur considère au contraire que ce nouveau loyer est peu important.

Il existe donc une période où malgré l’accord des parties sur le principe du renouvellement, le nouveau bail n’est pas totalement conforté, une fois constaté un désaccord sur le montant du loyer dans l’attente de la fixation définitive du nouveau loyer par une décision judiciaire.

Cette période peut être relativement longue puisque les parties ont deux ans pour engager la procédure judiciaire. A cela s’ajoute la durée de la procédure.

Durant toute cette période, le nouveau bail n’est pas conforté. Il est en germe mais chacune des parties peut y renoncer. C’est le droit d’option.

En général, les tribunaux et cour d’appel qui n’ont pas l’habitude du contentieux des baux commerciaux méconnaissent totalement cette réalité.

L’arrêt du 27 mars 2025 concerne le formalisme de l’exercice du droit d’option.

Ce formalisme doit-il respecter par parallélisme des formes celui du congé ou de la demande de renouvellement conformément aux dispositions des articles L.145-9 et L.145-10 du Code de commerce ?

La Cour de cassation répond par la négative.

Elle rappelle que les mentions obligatoires exigées par l'article L.145-9 du Code de commerce ne concernent que le congé délivré par le bailleur et non l’exercice par ce dernier de son droit d’option lequel n’est soumis à aucune condition de forme et n’a pas à mentionner à peine de nullité le délai de prescription applicable pour le contester en justice ni à être motivé.

La Cour de cassation a rappelé que le bailleur avait la faculté d’exercer son droit d’option tant que l’action en fixation du loyer n’était pas prescrite. Cela veut dire que cette action peut être menée alors même qu’aucune des parties n’a encore saisi le juge des loyers commerciaux. Il suffit que l’une des parties ait délivré une demande de renouvellement de bail ou un congé avec offre de renouvellement avec un loyer différent de celui régler contractuellement.


Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats , Membres du conseil d'administration, Arbitres
GRENOBLE (38)
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