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Signature du compromis de vente par l'agent immobilier

Signature du compromis de vente par l'agent immobilier

Publié le : 26/04/2012 26 avril avr. 04 2012
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement

En l'absence de clause expresse donnant mandat à l'agent immobilier de conclure la vente, l'agent ne peut conclure de compromis de vente qui engage la vendeuse d'un bien immobilier.

Le compromis de vente ne peut être signé par l'agent immobilier qu'en présence d'un pouvoir exprèsCour de cassation 3ème Chambre civile 12 avril 2012 pourvoi n°10-28637.


La propriétaire d'un bien immobilier consent un "mandat non exclusif" à un agent immobilier.

L'agent immobilier trouve un acquéreur aux conditions du mandat. L'agence fait signer une promesse d'achat à cet acquéreur.

La propriétaire refuse alors de vendre le bien. L'acquéreur assigne pour contraindre la vendeur à lui vendre le bien. La vendeuse conteste reconventionnellement la validité du mandat donné à l'agent immobilier.

Il s'en suit un important contentieux. L'affaire est appelée une première fois devant la Cour de cassation qui rend un arrêt de cassation le 25 février 2010. La Cour de cassation avait en effet jugé alors que « la remise immédiate d'un des exemplaires du mandat comportant une clause d'exclusivité est exigée » et que dès lors la validité du mandat pouvait en être affectée.

La Cour d'appel de Lyon dans une décision du 26 octobre 2010 juge que le mandat était valide. La Cour d'appel juge ensuite que le compromis de vente du 25 avril 2007 signé par l'acquéreur et l'agence immobilière était également valide.


La Cour de cassation censure une nouvelle fois la décision d'appel.

La Cour de cassation examine deux moyens de pourvoi et s'interroge sur la validité du mandat puis sur la validité de la promesse de vente.

  • Sur la validité du mandat :
La propriétaire contestait la validité du mandat. Elle produisait des attestations qui tendaient à démontrer que l'exemplaire du mandat lui revenant ne lui avait pas été remis le jour même. La Cour d'appel avait jugé que cette preuve ne pouvait que résulter d'un écrit.


La Cour de cassation estime que les juges d'appel ont retenu à bon droit que « la preuve de l'existence d'un mandat donné à un agent immobilier ne pouvait être rapportée que par un écrit et était soumise aux exigences de l'article 1341 du code civil ». La cour d'appel avait donc valablement déduit que l'absence de remise d'un exemplaire au Client ou sa remsie tardive ne pouvait être prouvé par de simples témoignages. La preuve par l'écrit est indispensable.

Le mandat était donc valide faute de démontrer un vice par écrit.


  • Sur la validité de la promesse de vente :
La Cour d'appel avait sur la validité du compromis déduit des conditions du mandat de vente que la propriétaire s'était engagée à signer toute promesse ou tout compromis de vente aux conditions du mandat.

La Cour de cassation censure sur ce point la décision d'appel. Il est reproché aux juges d'avoir statué ainsi sans constater l'existence dans le mandat d'une clause expresse par laquelle le mandant donnait pouvoir à l'agent immobilier de le représenter pour conclure la vente.

A défaut d'une clause expresse donnant mandat à l'agent de conclure la vente, l'agent immobilier ne pouvait conclure un compromis de vente.

L'arrêt de la Cour d'appel de Lyon est donc cassé et le feuilleton judiciaire se poursuit.



Cet article n'engage que son auteur.

Crédit photo : © Daiga - Fotolia.com
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Auteur

VIBERT Olivier
Avocat Associé
KBESTAN - PARIS
PARIS (75)
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