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Révision du loyer commercial : Précision sur le calcul de la variation de 25%

Révision du loyer commercial : Précision sur le calcul de la variation de 25%

Publié le : 03/05/2016 03 mai mai 05 2016
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier

Le droit des baux commerciaux pose pour principe le plafonnement du bail commercial aussi bien lors des révisions triennales que lors du renouvellement du bail dont la durée n’excède pas 9 ans (articles L.145-33 - L.145-34 - L.145-38 et L.145-39).En matière de révision triennale l’article L.145-38 pose pour principe qu’en l’absence de clause d’échelle mobile, la demande en révision ne peut être formée que 3 ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.

Le déplafonnement du loyer révisé est encadré par les dispositions de l’article L.145-38 qui exige la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative.

Cependant, l’article L.145-39 prévoit par dérogation à l’article L.145-38 que si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile (tous les actes de baux commerciaux bien rédigés prévoient cette hypothèse qui constitue une tranquillité d’esprit pour le bailleur), la révision peut être demandée chaque fois que par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

Il s’agit d’un cas de déplafonnement puisque le mécanisme de l’article L.145-39 du Code de Commerce permet une fixation du loyer commercial révisé à la valeur locative lorsque par le jeu d’une clause d’indexation le loyer se trouve augmenté de plus de 25% par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

Dans une conjoncture où la valeur locative est en baisse par rapport au loyer contractuel, les locataires sont tentés de trouver des solutions de déplafonnement à à la valeur locative sans attendre l’échéance du bail des 9 ans.

La Cour de Cassation a eu à se prononcer le 17 mars dernier sur l’interprétation du texte de l’article L.145-39 et sur la notion « du prix précédemment fixé contractuellement » dans l’hypothèse où par cinq avenants successifs, les parties avaient modifié l’assiette des lieux loués en y ajoutant d’autres locaux et en augmentant subséquemment le loyer.

Considérant que son loyer avait augmenté de plus de 25% depuis la dernière demande de révision telle que résultant de la variation de la clause d’échelle mobile, Le locataire prétendait que le loyer « précédemment fixé contractuellement » conformément à l’article L.145-39 était le montant mentionné dans le dernier avenant qui a eu pour effet d’augmenter le loyer de plus d’un quart par rapport au loyer initial.

La société bailleresse a contesté cette interprétation considérant en revanche qu’il fallait prendre pour références de comparaison, non pas le loyer initial mais le dernier loyer fixé contractuellement par avenant (en l’occurrence celui fixé par le dernier avenant au contrat du bail commercial).

La Cour de Cassation rejette l’approche du locataire.

Elle approuve les juges du fond d’avoir relevé que : « les parties étaient convenues, à chaque signature des avenants successifs, d’une extension de l’assiette du bail et d’un nouveau loyer, en considération notamment de cette extension, et que les modifications apportées par les avenants impliquaient autant de modifications conventionnelles du loyer, de sorte que la dernière modification par avenant ayant précédé la demande de révision légale devait être considérée comme le prix précédemment fixé conventionnellement au sens de l’article L.145-39 du Code de Commerce ».

Ainsi, dans cette affaire, l’écart entre le loyer en vigueur à la date de la demande de révision du loyer et le loyer précédemment fixé contractuellement par le dernier avenant n’excédait pas 25% de sorte que la demande du locataire a été considérée comme irrecevable.



Arrêt de la Cour de Cassation 3ème Chambre Civile 17 mars 2016 n°14-26009



Cet article n'engage que son auteur.

Crédit photo : © herreneck - Fotolia.com
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Auteur

MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats , Membres du conseil d'administration
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