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Notion de possession au sens de la prescription acquitive

Publié le : 26/07/2011 26 juillet juil. 07 2011
Particuliers / Patrimoine / Gestion

Comment s’approprier un l’immeuble en le possédant ? La possession est un des moyens de devenir propriétaire d’un bien notamment d’un immeuble par le mécanisme de la prescription acquisitive. Mais, attention aux caractères et à la preuve de celle-ci.

Conditions et preuve de la possessionLa Cour de Cassation a renouvelé l’exigence d’un élément matériel de possession :

Pour qu’une personne puisse se faire reconnaître un droit de propriété après une longue période de temps qui entraînera la prescription de la propriété d’autrui, c'est-à-dire l’extinction de son droit, il faut qu’elle remplisse certaines conditions d’une part et qu’elle en apporte la preuve d’autre part.

La loi du 17 juin 2008 relative à la prescription a intégré la jurisprudence ancienne et redéfini les conditions d'application.

L’objet de cet article sera limité aux immeubles dont la preuve matérielle de la possession vient d’être exigée à nouveau par un arrêt de la Cour de Cassation, troisième chambre civile du 4 mai 201. (Pourvoi 09-71382 sur Légifrance).


I. LES CONDITIONS DE LA POSSESSION :

La possession, pour pouvoir entraîner la propriété, doit revêtira certains caractères et avoir une certaine durée.

A. Les caractères :

Ils sont énumérés à l'article 2261 du Code Civil.

La possession doit être :

- Continue c'est-à-dire ininterrompue de son propre chef ou du chef de ses prédécesseurs ou auteurs (vendeurs successifs, donateurs…) (voir article 2265 du Code Civil et Cour de Cassation, civile.3 4 janvier 2011, pourvois 09-72065 et 09-72398 Légifrance).

- Paisible, cela veut dire que la possession ne doit pas être violente, que l'appréhension de l’immeuble ne doit pas résulter d’une force contraire à la volonté d’autrui (article 2263 du Code Civil).

- Publique : la possession doit être suffisamment manifeste à l’égard de tous les tiers.

- Non équivoque : il faut posséder en qualité de propriétaire, mais l’équivoque peut naître du fait que l’en est déjà locataire ou indivisaire.

Il faut la certitude dans l’esprit des tiers de ce que la personne agit en propriétaire.

- A titre de propriétaire, ce qui rejoint l’exigence ci-dessus.


B. Durée :

La possession peut résulter d’un juste titre, mais c’est la délimitation du bien qui ne sera pas certaine, ou être sans titre.

- Possession à juste titre : celle-ci sera d’une durée de 10 ans à condition que le possesseur soit de bonne foi (article 2272 alinéa 1 du Code Civil).

- La bonne foi est présumée, mais doit exister au moment de l’acquisition (articles 2274 et 2275 du Code Civil),

- A défaut de juste titre et de bonne foi, la prescription acquisitive est de 30 ans
(article 2272 alinéa 2 du Code Civil)

II. LA PREUVE DE LA POSSESSION :

La possession peut résulter de plusieurs éléments juridiques, de fait ou matériels.

A. Les éléments juridiques :

- En tout premier lieu, la possession peut résulter d’un titre, comme il a été dit ci-dessus, à condition que celui-ci ne soit pas nul en la forme et que la possession soit de bonne foi.

Mais la possession peut également résulter d’un bail ou d’une indivision à condition qu’il y ait une interversion du titre, c'est-à-dire si le possesseur opposait une contradiction au droit du propriétaire, ou en raison d’une cause venant d’un tiers.

Dans ce cas là la prescription sera toujours de 30 ans (22)

Ce délai de 30 ans partira non du point du jour où la personne a eu le titre de locataire ou d’indivisaire, mais du jour où elle s’est considérée vis-à-vis des tiers comme seule propriétaire par exemple par un acte notarié de notoriété prescriptive.

A ce sujet, voir Cour de Cassation, troisième chambre civile 17 octobre 2007, pourvoi 06-171220 Légifrance.


- Le rôle de la contribution foncière :

L’inscription au rôle de la contribution foncière d’un possesseur est une preuve de son désir et de sa qualité aux yeux des tiers d’un propriétaire.


B. Les témoignages :

C’est un élément essentiel de la preuve de la possession et il a même été considéré quelques fois comme suffisant (Cour de Cassation, troisième chambre civile 20 janvier 2009 - pourvoi 07-21.856 Légifrance).

Cependant, cet arrêt est isolé car, en fait, depuis longtemps, et la Cour de Cassation vient de le remanifester à nouveau dans l’arrêt du 4 mai 2011 (Cassation Civile 3, 09-71382), objet du présent commentaire, les témoignages ne suffisent pas.


C. L’élément matériel :

La possession effective requiert un ou des actes matériels de possession qui peuvent se traduire par :

- Une emprise,
- Une construction,
- L’entretien,
- Un passage constant (voir à ce sujet Cassation Civile 3, 26 mai 2009 - pourvoi 08-16713 Légifrance).

A contrario, le passage par un tiers sur le terrain possédé n’empêche pas la possession de devenir une prescription acquisitive (Cassation Civile 3, 8 avril 2009 - pourvoi 04-18764 Légifrance).

En conclusion, par son arrêt du 4 mai 2011 - pourvoi 09-10831, la Cour de Cassation reproche à la Cour d'Appel d’avoir admis une possession trentenaire continue et ininterrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire sans relever l’existence d’acte matériel de possession accompli par la personne revendiquante.

Dans l’esprit commun du public, le simple paiement du rôle de la contribution foncière veut dire qu’on est propriétaire.



Il faut faire attention, à compléter cet élément que l’on ait un titre ou non, par une possession effective, c'est-à-dire une emprise, une construction voire un simple entretien régulier de l’immeuble.

Attention, toutefois, d’être bien sûr de posséder à titre de propriétaire, car sinon la construction sur terrain d’autrui pourrait être démolie.





Cet article n'engage que son auteur.
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Auteur

PROVANSAL Alain
Avocat Honoraire
Eklar Avocats
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