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Bail d’habitation : le jaunissement d'une peinture uniquement dû à l'usage normal du bien ne relève pas des réparations locatives

Bail d’habitation : le jaunissement d'une peinture uniquement dû à l'usage normal du bien ne relève pas des réparations locatives

Publié le : 03/04/2018 03 avril avr. 04 2018
Particuliers / Patrimoine / Immobilier / Logement 

Il appartient au bailleur de caractériser que le jaunissement des peintures était imputable à un usage anormal par le locataire de la chose louée.

Cour de cassation, Chambre civile 3, 21 décembre 2017, 16-26565 

L'on peut rester perplexe face à certains comportements procéduraux dont l'ampleur dépasse l'enjeu économique opposant les parties.

Cette histoire commence en 2012 par devant la juridiction de proximité de Toulouse saisie par un preneur à bail d'habitation qui estime injuste que soit imputé sur son dépôt de garantie les frais de remise en état des peintures jaunies des locaux loués.

Le juge de proximité rejette cette demande en considérant que "le bien était à l'état neuf, que l'appartement était parfaitement viable et habitable, que durant son occupation le locataire n'a jamais émis la moindre réserve ou protestation, que par contre, à sa sortie, les peintures étaient jaunies, sans que cela soit imputable à une qualité de peinture défectueuse, que les photographies produites par [...le preneur..] doivent être écartées car elles n'ont pas été prises par un officier ministériel tel qu'un huissier de justice et qu'il en va de même de « l'état des lieux » constitué par lui et des attestations établies".

Le 20 mai 2014, la Cour de cassation censure cette interprétation au visa de l'article 1315 du Code civil puisque la preuve d'un fait juridique peut être établie par tout moyen ( Cass. civ. 3ème 20 mai 2014, N° de pourvoi: 13-13901).

Le Juge de proximité a ajouté qu'en sortie de bail " les peintures étaient jaunies, sans que cela soit imputable à une qualité de peinture défectueuse, qu'en conséquence, le preneur n'a pas entretenu le logement en bon père de famille", or, selon la Cour de cassation, il lui appartenait de caractériser  que "le jaunissement des peintures ait été dû à un usage anormal ou illicite de la chose loué". L'affaire est renvoyée par devant la Juridiction de proximité de MURET.

Cette juridiction de renvoi entre en résistance puisqu'elle décide au contraire que "la comparaison des deux états des lieux d'entrée et de sortie que les murs des pièces de l'appartement étaient jaunis lors de la restitution des lieux, alors qu'ils ne l'étaient pas lors de la prise de possession par le locataire, et que celui-ci, qui en impute l'origine à une application défectueuse d'une peinture de mauvaise qualité, ne le prouve pas".

La Cour de cassation est de nouveau saisie par ce preneur malheureux, elle adopte la même solution qu'en 2014: il appartient au bailleur de caractériser que le jaunissement des peintures était imputable à un usage anormal par le locataire de la chose louée. Espérons que la juridiction de renvoi se range à cette analyse...

Reste qu'à l'occasion de ce litige, la Cour de cassation semble revenir sur le principe selon lequel il appartenait au locataire de prouver que les dégâts ont eu lieu sans sa faute (Cass. civ. 3ème 16 décembre 1997; RDI 1998, 304, obs. Collart-Dutilleul). Les deux juridictions de proximité saisies, au visa de l'article 1732 et 1315 du Code civil, ont considéré en l'état de cette jurisprudence qu'il appartenait au locataire de faire la démonstration de son absence de faute. Pour la Cour de cassation, cette preuve incombe au bailleur ! 


Cet article n'engage qu son auteur.

Crédit photo : © Richard Villalon - Fotolia.com
 
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Auteur

ALCALDE Céline
Avocate Associée
DELRAN BARGETON DYENS SERGENT ALCALDE , DELRAN BARGETON DYENS SERGENT ALCALDE
MONTPELLIER (30)
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