Bail d'habitation et restitution du dépôt de garantie
Publié le :
19/04/2012
19
avril
avr.
04
2012
La question de la restitution du dépôt de garantie génère un contentieux très fourni, en particulier lorsque le locataire entend contester l’absence de restitution par le bailleur de tout ou partie de ce dépôt de garantie.Restitution de la caution à la fin du bail d'habitation
Une décision de la Cour de Cassation du 15 février 2012 (n°11-13 014) nous donne l’occasion d’établir un rappel général sur ces différentes questions.
Le dépôt de garantie est réglementé par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Depuis la loi n°2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat, son montant a été réduit de deux à un mois de loyer en principal.
Ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire et il ne peut faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, même en cas de renouvellement exprès.
Le litige apparaît très souvent à la fin du bail lorsque le bailleur doit restituer ce dépôt de garantie.
Plusieurs questions se posent alors.
Qui doit restituer ?
Mettant fin à une jurisprudence controversée, la loi n°2009-323 du 25 mars 2009, de mobilisation pour le logement et lutte contre l’exclusion, a ajouté à l’article 22 un dernier aliéna en vertu duquel : « en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire, n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation. »
La Cour de Cassation avait auparavant décidé que le débiteur de l’obligation de restitution du dépôt de garantie était le bailleur d’origine ayant conclu le contrat avec le locataire, ce qui posait d’évidentes difficultés pratiques.
Dorénavant, le bailleur de l’obligation de restitution est bien le bailleur auquel les clés du local sont remises.
Dans quel délai restituer ?
L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un délai maximal de deux mois. Le point de départ de ce délai n’est pas constitué par la fin du bail ou la sortie du locataire. Le texte précise que ce délai court à compter de la restitution des clés par le locataire.
Il incombera dès lors à ce dernier de démontrer cette restitution effective afin de pouvoir reprocher au bailleur le non respect du délai de deux mois. D’un point de vue pratique, cette restitution sera en principe constatée à l’occasion de la rédaction de l’état des lieux de sortie.
Quelle sanction en cas de non restitution ?
L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'« à défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêts au taux légal au profit du locataire. »
Le décret n°2012-182 du 07.02.2012 a fixé le taux de l’intérêt légal pour l’année 2012 à 0.71%. Il est évident que la faiblesse du niveau du taux d’intérêt légal n’est, à l’heure actuelle, pas très incitative à la restitution du dépôt de garantie.
Les choses pourraient évoluer rapidement : un projet de loi renforçant les droits, la protection et l’information des consommateurs, a été discuté au Parlement à l’automne 2011 et s’il n’a pu être adopté avant la fin de la législature, la future majorité issue des élections législatives à venir pourrait très bien en reprendre les termes : il serait alors prévu qu’en cas de défaut de restitution dans le délai légal, le bailleur devrait verser au locataire « une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal par mois de retard. » La sanction serait nettement plus sévère à l’encontre des bailleurs.
Quel montant restituer ?En principe, le bailleur doit bien évidemment restituer la somme reçue. Il peut cependant déduire les sommes dues par le locataire, soit au titre de loyers ou charges impayés, soit au titre d’indemnités dues en cas de dégradation du local.
En ce qui concerne les loyers et charges, la difficulté est particulière dans le cadre d’une copropriété, lorsque l’arrêté des comptes permettant de fixer définitivement les charges dues et récupérables sur le locataire, n’intervient que plusieurs mois après la restitution des clés. Plusieurs réponses ministérielles ont alors indiqué que les tribunaux admettent que le bailleur restitue au locataire sortant 75 à 80 % du dépôt de garantie dans le délai de deux mois et ne rembourse le solde dû qu’après la régularisation annuelle des charges (voir par exemple réponse ministérielle n°4514 JOAN Q, 18.11.2002 page 4297).
En ce qui concerne les éventuelles dégradations, les difficultés sont également nombreuses. La Cour de Cassation dans cet arrêt du 15 février 2012 rappelle tout d’abord le principe général (au visa de l'article 1315 du Code civil) selon lequel il appartient au bailleur de justifier des sommes lui restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie.
En l’espèce, le locataire avait demandé la condamnation du bailleur à lui restituer le dépôt de garantie d’un montant de 900 €. Le bailleur avait versé à l’audience la somme de 293.23 €. Le Juge du fond devait rejeter la demande du locataire en énonçant qu’il lui appartenait de justifier des demandes pouvant excéder cette somme de 293.23 € versée par le propriétaire.
La Cour de Cassation a inévitablement cassé cette décision confirmant ainsi sa jurisprudence antérieure (Cas. 3ème Civ 01.02.2011 n°10-11 603, AJDI juin 2011 page 448, obs. C. Dreveau).
Si aucune disposition légale ne fait obligation au bailleur de justifier dans le délai de deux mois des sommes qu’il entend déduire du dépôt de garantie (Civ. 3ème 08.12.2009, AJDI 2010 page 387, obs. C. Dreveau), il lui appartiendra donc toutefois de justifier du montant retenu sur le dépôt de garantie.
A cet égard, la loi ne prévoit pas que le bailleur soit obligé de produire des factures pour justifier la réalisation des travaux. Le bailleur peut, en effet, choisir de faire effectuer ou non les réparations. Il peut d’ailleurs les effectuer lui-même. En pratique, il devra néanmoins produire un ou plusieurs devis permettant au Juge d’apprécier la pertinence des sommes retenues sur le dépôt de garantie.
Quel Juge saisir ?Le Juge compétent en matière de baux d’habitation est le Tribunal d’Instance.
Une exception est néanmoins prévue à l’article R 231-4 du Code de l’Organisation Judiciaire : le Juge de proximité connaît en effet, en dernier ressort, jusqu’à la valeur de 4.000 € des actions relatives à l’application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
La loi n°2011-1862 du 13 décembre 2011 relative à la répartition des contentieux et à l’allègement de certaines procédures juridictionnelles a cependant supprimé la juridiction de proximité. Dès lors, le Tribunal d’Instance recouvre une compétence pleine et entière, y compris en ce qui concerne la restitution du dépôt de garantie.
Cette loi entrera en vigueur le 1er janvier 2013 avec une survie de la compétence de la juridiction de proximité jusqu’au 1er août 2013, pour les procédures en cours au 1er janvier 2013.
L'auteur de l'article:Nicolas DAMAS, Avocat à Metz.
Cet article n'engage que son auteur.
Crédit photo : © herreneck - Fotolia.com
Historique
-
Domaine privé et compétence juridictionnelle, le raffinement du Tribunal des conflits
Publié le : 03/05/2012 03 mai mai 05 2012Collectivités / Contentieux / Tribunal administratif/ Procédure administrativeQuelle juridiction saisir lorsque l'on souhaite contester l'acte par lequel u...
-
Installations électriques des bâtiments destinés à recevoir des travailleurs
Publié le : 03/05/2012 03 mai mai 05 2012Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction ImmobilierDes arrêtés des 19 et 20 avril 2012 précisent les obligations des maîtres d’o...
-
Loi Warsmann: les modifications en droit du travail
Publié le : 03/05/2012 03 mai mai 05 2012Entreprises / Ressources humaines / Contrat de travailLa loi du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l'allègemen...
-
CE et bons d'achats de rentrée scolaire : extension aux enfants scolarisés jusqu'à 26 ans
Publié le : 03/05/2012 03 mai mai 05 2012Particuliers / Emploi / Retraite / Epargne salarialeLes bons d'achat rentrée scolaire du CE peuvent désormais être attribués jusq...
-
Le changement de régime matrimonial au cours du mariage
Publié le : 03/05/2012 03 mai mai 05 2012Particuliers / Famille / Mariage / PACS / Concubinage / Vie civileTout d'abord, s'agissant d'un contrat, le changement de régime matrimonial su...
-
La commune peut-elle modifier la dénomination d'un lieu-dit ?
Publié le : 02/05/2012 02 mai mai 05 2012Collectivités / Environnement / Principes générauxLe conseil municipal est compétent, dans le cas où un intérêt public local...
-
Recours Tropic: qui peut saisir le juge?
Publié le : 02/05/2012 02 mai mai 05 2012Collectivités / Marchés publics / Contestation et contentieuxTout concurrent évincé peut exercer le recours dit "Tropic".Marchés publics e...
-
Irrégularité de l'offre et moyen tendant à l'irrégularité de la procédure
Publié le : 02/05/2012 02 mai mai 05 2012Collectivités / Marchés publics / Procédure de passationLe Conseil d'Etat dans son arrêt du 12 mars 2012, n° 353826, a dû connaitre d...
-
Aides d'état aux entreprises: nouveau plafond d'aides de minimis
Publié le : 02/05/2012 02 mai mai 05 2012Entreprises / Finances / Banque et financeLa commission européenne vient de publier un règlement comportant des règles...
-
Réforme du statut des sapeurs-pompiers professionnels
Publié le : 27/04/2012 27 avril avr. 04 2012Collectivités / Services publics / Fonction publique / Personnel administratifPlusieurs décrets et arrêtés du 20 avril 2012 achèvent la réforme de la filiè...
-
Convention d'exploitation des casinos: délégation de service public ?
Publié le : 27/04/2012 27 avril avr. 04 2012Collectivités / Services publics / Service public / Délégation de service publicOui: la convention obligatoire qui lie l'exploitant à la commune a le caractè...
-
Harmonisation règlementaire des SCOT et PLU
Publié le : 27/04/2012 27 avril avr. 04 2012Collectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanismePar un décret du 29 février 2012 les dispositions règlementaires du Code de l...
-
Règles spécifiques de production du vin biologique
Publié le : 27/04/2012 27 avril avr. 04 2012Particuliers / Consommation / AgroalimentaireA partir du 1er août 2012 il sera possible de produire du vin biologique, à c...
-
Répartition des frais de chauffage dans les immeubles collectifs
Publié le : 27/04/2012 27 avril avr. 04 2012Particuliers / Patrimoine / CopropriétéL'objet du décret du 23 avril est la répartition des frais de chauffage dans...
-
Gens du voyage et panneaux d'interdiction de stationner
Publié le : 26/04/2012 26 avril avr. 04 2012Collectivités / Contentieux / Responsabilité civile et pénale de l'éluLe Ministre de l'Intérieur a adressé au Préfet des recommandations pour la pr...
-
Marchés publics et information erronée sur le précédent contrat
Publié le : 26/04/2012 26 avril avr. 04 2012Collectivités / Marchés publics / Procédure de passationLa fourniture d'informations erronées quant au précédent contrat entache d'ir...
-
Contrat passé par une association pour ses membres personnes publiques
Publié le : 26/04/2012 26 avril avr. 04 2012Entreprises / Marketing et ventes / Contrats commerciaux/ distributionLa contestation relative à la procédure engagée pour la conclusion d'un accor...
-
Signature du compromis de vente par l'agent immobilier
Publié le : 26/04/2012 26 avril avr. 04 2012Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementEn l'absence de clause expresse donnant mandat à l'agent immobilier de conclu...
-
L'indemnisation des agents chargés d'opérations électorales
Publié le : 25/04/2012 25 avril avr. 04 2012Collectivités / Services publics / Fonction publique / Personnel administratifPlusieurs décrets et arrêtés du 17 avril 2012 fixent les conditions d'indemni...
-
L'incompétence d'un Tribunal doit être soulevée avant d'appeler d'autres personnes en garantie
Publié le : 25/04/2012 25 avril avr. 04 2012Entreprises / Contentieux / Justice commercialeL'appel en garantie formé par un défendeur constitue une défense au fond qui...
-
Validation par le Conseil constitutionnel de la contribution pour l’aide juridique de 35 euros
Publié le : 25/04/2012 25 avril avr. 04 2012Particuliers / Civil / Pénal / Procédure pénale / Procédure civileDans une décision du 13 avril 2012, le Conseil constitutionnel a reconnu que...
-
Celui qui paye pour autrui n'en devient pas nécessairement son créancier
Publié le : 25/04/2012 25 avril avr. 04 2012Particuliers / Patrimoine / GestionIl incombe à celui qui a sciemment acquitté la dette d'autrui, sans être subr...
-
Réforme des aides à la presse
Publié le : 24/04/2012 24 avril avr. 04 2012Entreprises / Marketing et ventes / Contrats commerciaux/ distributionUn décret du 13 avril 2012 relatif à la réforme des aides à la presse et au f...
-
Diffusion des sondages et résultats électoraux
Publié le : 24/04/2012 24 avril avr. 04 2012Particuliers / Civil / Pénal / Procédure pénale / Procédure civileL'article 11 alinéa 1 de la loi n° 77-808 du 19 juillet 1978 dispose que "la...
-
Hospitalisation d'office: le Conseil constitutionnel censure 2 dispositions
Publié le : 24/04/2012 24 avril avr. 04 2012Particuliers / Santé / Responsabilité médicaleDans une décision du 20 avril 2012 le Conseil constitutionnel censure 2 dispo...
-
Décision sur les demandes formulées par les producteurs d’énergie photovoltaïque
Publié le : 19/04/2012 19 avril avr. 04 2012Collectivités / Environnement / EnvironnementLe Conseil d’Etat estime que les arrêtés et décrets attaqués pouvaient parfai...
-
Offre d’accès illimité: condamnation de Free
Publié le : 19/04/2012 19 avril avr. 04 2012Entreprises / Marketing et ventes / Publicité/ marketingLe fournisseur d’accès à internet Free vient d'être condamné à 100 000 € d’am...
-
Bail d'habitation et restitution du dépôt de garantie
Publié le : 19/04/2012 19 avril avr. 04 2012Particuliers / Patrimoine / Immobilier / LogementLa question de la restitution du dépôt de garantie génère un contentieux très...
-
Compétence de la commune pour changer le nom d’un lieu-dit
Publié le : 18/04/2012 18 avril avr. 04 2012Collectivités / Environnement / Principes générauxLe Conseil d’État, dans une décision du 26 mars 2012, juge que l’article L. 2...
-
Garde à vue en matière de terrorisme et désignation des avocats: le décret abrogé
Publié le : 18/04/2012 18 avril avr. 04 2012Particuliers / Civil / Pénal / Procédure pénale / Procédure civileTirant les conséquences de la décision du Conseil constitutionnel du 17 févri...
-
Transposition du nouveau cadre réglementaire européen des communications électroniques
Publié le : 13/04/2012 13 avril avr. 04 2012Entreprises / Gestion de l'entreprise / Informatique et RéseauxLe décret portant transposition du nouveau cadre réglementaire européen des c...
-
Exil fiscal: Parution du décret d'application de "l'exit tax"
Publié le : 13/04/2012 13 avril avr. 04 2012Particuliers / Patrimoine / FiscalitéLe décret portant sur l'imposition des plus-values et créances en cas de tran...
-
Le projet de loi de prévention du terrorisme adopté en Conseil des ministres
Publié le : 12/04/2012 12 avril avr. 04 2012Particuliers / Civil / Pénal / Procédure pénale / Procédure civileLe projet de loi "renforçant la prévention et la répression du terrorisme", d...
-
Expropriation: les Art. L. 15-1 et L. 15-2 du code de l'expropriation contraires à la Constitution
Publié le : 12/04/2012 12 avril avr. 04 2012Particuliers / Patrimoine / ExpropriationPar décision du 6 avril 2012, le Conseil Constitutionnel déclare contraires à...
-
Nouvelle réglementation sur le stockage des déchets d'amiante
Publié le : 10/04/2012 10 avril avr. 04 2012Collectivités / Environnement / EnvironnementLa nouvelle réglementation sur le stockage des déchets d'amiante entrera en v...
-
Réforme du calcul des surfaces et réforme de la fiscalité de l'aménagement
Publié le : 06/04/2012 06 avril avr. 04 2012Collectivités / Urbanisme / Permis de construire/ Documents d'urbanismeLe 1er mars 2012 sont entrées en vigueur deux importantes réformes qui modifi...
-
Les règles de confidentialité et Google
Publié le : 04/04/2012 04 avril avr. 04 2012Entreprises / Marketing et ventes / E-commerceLa publication par Google le 1er mars 2012 de ses nouvelles règles de confide...
-
Les obligations du salarié pendant son arrêt maladie
Publié le : 04/04/2012 04 avril avr. 04 2012Particuliers / Emploi / Contrat de travailSur présentation d'un d'arrêt de travail établi par un médecin, le salarié ma...
-
Entreprises: gestion des fichiers informatiques par le CIL
Publié le : 03/04/2012 03 avril avr. 04 2012Entreprises / Gestion de l'entreprise / Informatique et RéseauxDirigeant d'entreprise, vous utilisez, pour les besoins de votre activité, de...
-
Publication de la loi de programmation relative à l'exécution des peines
Publié le : 03/04/2012 03 avril avr. 04 2012Particuliers / Civil / Pénal / Procédure pénale / Procédure civileLa loi du 27 mars 2012 de programmation relative à l'exécution des peines est...
-
Le cautionnement fait carême
Publié le : 03/04/2012 03 avril avr. 04 2012Particuliers / Consommation / Contrats de vente / PrêtsDeux arrêts de mars 2012 de la Cour de cassation rendus par la Première Chamb...
-
Piscines privées et taxe d'habitation
Publié le : 03/04/2012 03 avril avr. 04 2012Particuliers / Patrimoine / FiscalitéUne piscine en matériaux composites enterrée dans le sol constitue un élément...
-
Dans quelles hypothèses le recours au CDD de remplacement est-il autorisé?
Publié le : 02/04/2012 02 avril avr. 04 2012Entreprises / Ressources humaines / Contrat de travailLe CDD est considéré en droit du travail comme l’exception au contrat de droi...
-
Limite d'âge dans la fonction publique et discrimination
Publié le : 30/03/2012 30 mars mars 03 2012Collectivités / Services publics / Fonction publique / Personnel administratifLa différence de limite d'âge entre le secteur public et le secteur privé ne...
-
Publication du décret relatif au classement des réseaux de chaleur et de froid
Publié le : 30/03/2012 30 mars mars 03 2012Collectivités / Environnement / EnvironnementLe décret relatif au classement des réseaux de chaleur et de froid vient de p...
-
L’Insuffisance professionnelle peut-elle être fautive ?
Publié le : 30/03/2012 30 mars mars 03 2012Entreprises / Ressources humaines / Discipline et licenciementLa cause personnelle du licenciement peut être disciplinaire (le salarié comm...
-
Conditions de mise en oeuvre d'une entente entre collectivités territoriales
Publié le : 29/03/2012 29 mars mars 03 2012Collectivités / Services publics / Service public / Délégation de service publicL'arrêt rendu par la Conseil d'Etat le 3 février 2012 soulève une nouvelle fo...