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Bail commercial

Motif de déplafonnement et point de départ du taux d’intérêt

Publié le : 02/11/2021 02 novembre nov. 11 2021
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier 

L’arrêt de la 3ème chambre civile la Cour de cassation du 9 septembre 2021, publié au Bulletin, est très intéressant, car il revient sur deux points importants dans le cadre d’une fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

Cet arrêt précise que les travaux réalisés par le preneur, en cours de bail, entraînent, en fonction de leur nature, une modification notable des caractéristiques des locaux loués (i), et rappelle le point de départ des intérêts dus sur le loyer de renouvellement fixé judiciairement (ii).
 

Sur le motif de déplafonnement du loyer

Pour les baux d’une durée de neuf ans (hors locaux monovalents ou à usage exclusif de bureaux), le loyer du bail renouvelé doit être fixé selon la règle du plafonnement tel que fixé par l’article L. 145-34 du Code de commerce, à moins que ne soit démontré une modification notable d’un des quatre éléments de la valeur locative, que sont :

1. Les caractéristiques du local considéré ;
2. La destination des lieux ;
3. Les obligations respectives des parties ;
4. Les facteurs locaux de commercialité.

S’agissant de ce dernier élément, la jurisprudence de la Cour de cassation a exigé la nécessité que la modification notable ait une incidence favorable sur l’activité exercée par le preneur, pour qu’elle puisse entrainer un déplafonnement du loyer.

En effet, dans un arrêt du 14 septembre 2011 (P+B+R), largement commenté par la doctrine, la Cour de cassation a opéré un revirement de jurisprudence et a retenu que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur » (Cass. 3ème civ., 14 sept. 2011 : RG n°10-30.825).

La Cour d’appel avait pourtant appliqué, dans l’instance susvisée, la jurisprudence de la Cour de cassation, qui ne différenciait pas l’impact favorable ou défavorable de la modification, et avait donc prononcé le déplafonnement du prix du bail, dès lors que l’impact constaté, bien que défavorable, était notable.

La question se posait donc de savoir si cette nouvelle exigence pouvait se décliner sur les autres éléments de la valeur locative, et notamment sur la modification notable des caractéristiques des locaux.

Bon nombre de preneurs tentaient de l’avancer, et dans son arrêt du 9 septembre 2021, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation refuse cet argument et rappelle que seul le caractère notable de la modification est important, peu important son incidence favorable sur l’activité concernée.

Il convient tout de même de préciser que, dans l’arrêt commenté, la modification notable des caractéristiques des locaux loués correspond aux travaux réalisés par le preneur dans lesdits locaux ; ces travaux ont indéniablement une incidence favorable, quand bien même ce critère est inopérant pour déterminer si les conditions de déplafonnement du loyer sont remplies.

De même, les travaux réalisés par le preneur peuvent être invoqués, comme motif de déplafonnement :

- Dès le premier renouvellement qui suit leur réalisation, lorsqu’ils touchent de façon notable aux caractéristiques des locaux (art. L.145-3 du Code de commerce) ;

- Au deuxième renouvellement qui suit leur réalisation, lorsqu’ils sont qualifiés d’amélioration sans modification des caractéristiques des locaux (art. L.145-8 du Code de commerce).

En d’autres termes et en l’état de la jurisprudence, la notion d’incidence favorable ne s’applique qu’à la modification notable des facteurs locaux de commercialité ; concernant les trois autres éléments de la valeur locative, seule la preuve par le bailleur d’une modification notable est requise pour entraîner le déplafonnement du loyer renouvelé.
 

Sur le point de départ des intérêts dus sur le loyer de renouvellement fixé judiciairement


Ce pourvoi n’a pour autant pas été totalement vain pour le preneur puisque ce dernier a obtenu la censure de la Cour d’appel, quant au point de départ des intérêts dus sur le loyer renouvelé.

En effet, la Cour d’appel avait fixé le point de départ des intérêts au taux légal sur l’arriéré de loyer à la date à laquelle le bail commercial avait été renouvelé, alors même qu’aucune clause du bail ne le prévoyait.

La Cour de cassation a rappelé, aux termes de son arrêt du 9 septembre 2021, que les intérêts dus sur le loyer de renouvellement fixé judiciairement courent à compter de la signification de l’assignation, lorsque la demande de renouvellement émane du bailleur et en l’absence de convention contraire.

Le point de départ des intérêts dus sur le loyer de renouvellement fixé judiciairement est une notion pourtant déjà ancrée dans la jurisprudence de la Cour de cassation, que la demande émane du bailleur ou du preneur (Cass., 3ème civ., 3 octobre 2012 : RG n°11-17.177 ; Cass., 3ème civ., 18 juin 2014 : RG n°13-14.715 ; Cass. civ. 3ème, 16 mars 2017 : RG n°16-10.216 ; Cass., 3ème civ., 12 avril 2018 : RG n°16-26.514 ; Cass., 3ème civ., 11 juillet 2019 : RG n°18-19.376).

Toutefois, dans son arrêt du 9 septembre 2021, la Cour de cassation statue en application de l’article 1155 du Code civil, dans sa version antérieure à la réforme du droit des obligations, qui précisait que les revenus échus, tels que fermages, loyers, arrérages de rentes perpétuelles ou viagères, produisent intérêt du jour de la demande ou de la convention.

La jurisprudence commentée n’a donc vocation à s’appliquer qu’aux instances antérieures au 1er octobre 2016 (entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016).

En effet, le nouvel article relatif aux intérêts, savoir l’article 1231-7 du Code civil, stipule que :

« En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. »

Cette nouvelle rédaction de l’article du Code civil relatif aux intérêts ne semble pas adaptée à la procédure en fixation judiciaire du loyer renouvelé.

Il n’est pas cohérent que les intérêts sur le loyer fixé judiciairement ne courent qu’à compter de la décision du Juge des loyers, compte-tenu de la durée des procédures et dès lors que le montant du loyer est fixé rétroactivement, à la date de renouvellement du bail.

L’article 1231-7 laisse cependant une porte ouverte, pour prévoir un point de départ des intérêts distinct de celui stipulé dans cet article ; il conviendra pour le bailleur d’en faire la demande au juge des loyers et de solliciter le point de départ des intérêts à compter de l’assignation.


Cet article n'engage que son auteur.
 
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Auteur

De CHAZAL Agathe
Avocate Collaboratrice
CORNET, VINCENT, SEGUREL PARIS
PARIS (75)
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