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Bail commercial et droit d’option

Bail commercial et droit d’option

Publié le : 24/02/2015 24 février févr. 02 2015
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier

Le droit d’option, mécanisme spécifique au statut des baux commerciaux prévu à l’article L. 145-57 du Code de commerce, permet au bailleur comme au preneur, alors que le principe du renouvellement a été offert ou accepté, de renoncer à ce renouvellement. Il est le mécanisme inverse du droit de repentir prévu à l’article L. 145-58 du Code de commerce.Lorsque c’est le preneur qui exerce son droit d’option, il perd alors son droit au bail et doit quitter les lieux.

Lorsque c’est le bailleur qui exerce son droit d’option, il devra alors payer au locataire l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du Code de commerce, sous réserve que le preneur remplisse les conditions du droit au renouvellement bien sûr.


Le droit d’option est parfois exercé par le bailleur lorsqu’il s’aperçoit, en cours d’expertise par exemple, que le loyer du bail renouvelé n’est pas conforme à ses projections. Il peut ainsi par ce mécanisme reprendre la jouissance des locaux pour les relouer, moyennant toutefois le paiement d’une indemnité d’éviction.

Pour le preneur, ce mécanisme est également intéressant car, contrairement au congé, le droit d’option n’est soumis à aucun délai de préavis ni de date d’effet. Le preneur se contente d’indiquer la date à laquelle il restituera les lieux mais n’est contraint ni par le délai de prévenance de six mois, ni par les dates anniversaires du bail ni par les dates des trimestres civils.


Ainsi, le preneur qui envisage un déménagement peut avoir intérêt à profiter de la période de discussion amiable ou judiciaire du loyer pour avancer en parallèle sur l’organisation de son transfert puis, une fois déterminée avec précision la date de prise de possession des nouveaux locaux, à notifier son droit d’option.


Il peut également opportunément être exercé si le loyer annoncé par l’expert ou fixé par le juge s’annonce incompatible avec les contraintes de l’exploitation.


Ce droit d’option, qu’il soit exercé par le bailleur ou par le preneur, fait disparaître l’offre de renouvellement avec toutes ses conséquences. Le locataire devient ainsi occupant sans droit ni titre à compter rétroactivement de la date d’effet du congé ou de la demande de renouvellement. Il doit donc s’acquitter d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif.


Dans tous les cas, le droit d’option est irrévocable et entraîne, pour la partie qui l’exerce, l’obligation de supporter les frais de l’éventuelle instance en fixation du loyer du nouveau bail, devenue inutile à raison de la renonciation au renouvellement.


Le droit d’option peut être exercé à tout moment par chacune des parties, tant que le loyer du bail renouvelé n’est pas définitivement fixé :

  • soit par un accord parfait des parties sur le montant du loyer,
  • soit par une décision judiciaire devenue définitive,
  • soit par le jeu de la prescription biennale.

En effet, dès lors que le loyer est fixé selon les modalités ci-dessus, le nouveau bail se trouve définitivement renouvelé et ne peut plus être remis en cause. C’est dire, a contrario, que tant que le loyer n’est pas définitivement fixé, le bail renouvelé n’est qu’embryonnaire à raison de l’existence du droit d’option.

L’arrêt commenté (Cass. Civ 3ème 14 janvier 2015 n°13-23.490 Numéro JurisData : 2015- 000279) vient préciser quelle est, en cas de procédure judiciaire de fixation du loyer, la date ultime pour exercer le droit d’option.

L’article L. 145-57 alinéa 2 du Code de commerce prévoit :

« Dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d'avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d'accord dans le mois de cet envoi, l'ordonnance ou l'arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail ».


Que faut-il entendre par « signification de la décision définitive » ? Faut-il une première fois signifier le jugement pour faire courir les délais de recours puis, une fois ces délais expirés et en l’absence de recours, signifier une seconde fois la décision devenue définitive ?

Telle était la position de la Cour de cassation depuis un arrêt ancien rendu sous l’empire de la loi du 30 juin 1926 (Cass. com., 20 avr. 1953 : Gaz. Pal. 1953, 2, p. 45).


Opportunément, la Cour de cassation abandonne cette analyse et pose désormais de façon claire que la double signification n’est pas nécessaire, la signification de la décision de première instance faisant courir à la fois le délai d’appel et le celui du droit d’option.


Cet arrêt va dans le sens de la simplification – même s’il n’est pas strictement conforme à la lettre même de la loi – et mérite donc, à cet égard, l’approbation.



Cet article n'engage que son auteur.

Crédit photo : © herreneck - Fotolia.com
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Auteur

CADENAT Laurence
Avocate Associée
CORNET, VINCENT, SEGUREL NANTES
NANTES (44)
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