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Bail commercial

Bail commercial : période de modification des facteurs locaux de commercialité

Publié le : 03/04/2024 03 avril avr. 04 2024
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier 

La modification des facteurs locaux de commercialité est un motif invoqué de manière constante par les bailleurs lors du renouvellement d’un bail commercial afin d’obtenir le déplafonnement du loyer et sa fixation de la valeur locative.
L’article R 145-6 du Code de Commerce précise que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens transports, de l’attrait ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Traditionnellement, la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser qu’en principe, le Juge doit, lorsqu’il évalue la valeur locative en vue de la fixation du bail renouvelé, se placer à la date du renouvellement pour apprécier chacun des éléments qui la composent. 

Traditionnellement, il incombe au bailleur d’administrer la preuve d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité et d’un effet bénéfique de ces modifications sur le commerce considéré. 

Dans l’espèce dont a eu connaissance la Cour de cassation, la période du bail expiré englobait la période du 1er octobre 2006 au 30 septembre 2015. 

Or, l’expert judiciaire avait considéré l’évolution constante favorable des facteurs locaux de commercialité tant sur la période de 1988 à 2017 que sur la période de 2006 à 2017, notamment grâce à une évolution démographique, une progression de l’activité touristique et avec le flux des véhicules engendré aux alentours de la commune. 

La Cour d’appel de NÎMES avait considéré que les périodes répertoriées par l’expert judiciaire était pertinente pour permettre de conclure à une modification notable des facteurs locaux de commercialité entraînant l’application du bail renouvelé à la valeur locative. 

La Cour de cassation ne suit pas ce raisonnement. 

La Cour de cassation reproche à l’expert judicaire, validé par la Cour d’appel de NÎMES, de ne pas s’être focalisé sur la seule période du bail à renouveler, c’est-à-dire du 1er octobre 2006 au 30 septembre 2015. 

L’expert judiciaire aurait dû s’arrêter exclusivement sur la période du 1er octobre 2006 au  30 septembre 2015 et analyser uniquement cette période tout en démontrant que cette modification notable des facteurs locaux de commercialité a eu une incidence favorable sur l’activité exercée par le commerce considéré qui est une activité de boulangerie. 

Il s’agit ni plus ni moins de l’application combinée des dispositions des articles L 145-34 et R 145-6 du Code de commerce. 

Ce faisant, la Cour de cassation ne fait qu’opérer à de simples rappels. 

La jurisprudence qui exige que la modification doit être survenue pendant le cours du bail expiré remonte à 1992 (Cass. civ. III, 14 octobre 1992, n° 91-10.217) et celle qui considère que la modification doit présenter un caractère notable et avoir une incidence favorable sur l’activité remonte à 2008 (Cass. civ. III, 9 juillet 2008, n° 07-16.605). 


Cet article n'engage que son auteur.
 
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Auteur

MEDINA Jean-Luc
Avocat Associé
CDMF avocats , Membres du conseil d'administration
GRENOBLE (38)
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